19 июля состоялось расширенное заседание Регионального делового клуба строителей с участием Мэра Новосибирска Анатолия Локтя, заместителя Председателя Правительства Новосибирской области, министра строительства НСО Сергея Боярского, заместителя Мэра Новосибирска -начальника Департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Алексея Кондратьева, депутатов Законодательного Собрания Новосибирской области и Совета депутатов города Новосибирска. Заседание было посвящено проблемам и перспективам развития строительной отрасли в Новосибирске.
С вступительным словом выступил Председатель «Регионального делового клуба строителей» (РДКС) Майис Мамедов. Он подчеркнул необходимость выработки общей позиции делового сообщества и органов власти по основным проблемам, стоящим ныне перед строительной отраслью – от «обманутых дольщиков» до кризиса финансирования. При этом Майис Мамедов выразил убежденность, что позиция эта должна быть максимально предметной, позитивной и конструктивной. «Голос отрасли должен звучать едино и дружелюбно», – уточнил глава РДКС и предоставил слово мэру города Анатолию Локтю.
«Строительная отрасль для Новосибирска очень важна, она определяет развитие города. То, что происходит в стройиндустрии, напрямую отражается и на экономике города, и на развитии социальной сферы, – сказал мэр. – В первом полугодии этого года введено 408,9 тыс. квадратных метров жилья. Это 76% от показателей прошлого года. Да, динамика последних двух лет такова – темпы сдачи жилья снижаются. При этом у нас нет сомнений, что план, который мы утвердили вместе с правительством области на 2017 год, будет выполнен. В заделе сегодня – более 4 млн. кв. метров строящегося жилья. Этот задел – потенциал отрасли и развития города в целом» — подчеркнул Мэр города Анатолий Локоть.
Глава города отметил несколько основных тенденций последнего времени, подтвержденных статистикой. В частности, новосибирцы стали меньше вкладывать средства в строительство жилья, а предпочитают хранить сбережения в банках на депозитных вкладах, не «соблазняясь» ипотекой даже при наблюдаемом ныне снижении процентных ставок. Изменилась ситуация и при покупке жилья – если два года назад люди активно вкладывались в недорогую недвижимость (для последующей продажи, сдачи внаем и др.), то теперь покупают жилье среднего и высокого класса «для себя». В целом же, покупательская способность горожан существенно снизилась за последние два года.
Основной мерой поддержки строительной отрасли мэр назвал развитие социальной сферы – одного из трех приоритетов городских властей на ближайшие годы. «Сегодня в разных районах Новосибирска строится пять школ, что существенно сказывается на инвестиционной привлекательности территорий, – отметил Анатолий Евгеньевич. – Это совместная работа городских, региональных властей и строителей. Мы поддерживаем инициативу тех застройщиков, которые готовы начинать строительство школ и других социальных объектов с перспективой пропасть в федеральную программу. Федеральные программы на сегодняшний день – серьезный источник финансирования, и за него надо бороться. Наша команда настроена на эту борьбу».
Одной из основных проблем строительной отрасли мэр назвал вопрос обманутых дольщиков. В Новосибирске насчитывается сегодня 42 проблемных объекта, из них в 2017 году планируется ввести 13 домов. Чтобы достроить оставшиеся, правительство области готово передать в муниципалитет более 200 га земли, которые сейчас находятся в федеральной собственности. Эту землю мэрия сможет передавать под застройку строителям, которые возьмутся за долгострои.
Мэр настоятельно призвал не превращать проблему обманутых дольщиков в инструмент «теневой» конкурентной борьбы или в предмет политических спекуляций. «Не надо дестабилизировать ситуацию. Вопросы здесь нужно решать без запала, в нормальном рабочем режиме», – подчеркнул он.
Еще один больная тема, поднятая Анатолием Локтем – задолженность (застройщиков) по аренде земельных участков под строительство. Здесь, убежден мэр, городская власть заняла очень терпеливую позицию и с большим пониманием относится к должникам; но это не означает, что можно вообще не платить.
«Я прошу вас обратить внимание на то, что мы ни разу не пошли на то, чтобы использовать эту тему как некий инструмент давления мэрии на застройщиков, – акцентировал мэр. – Мы отдаем себе отчет, что перегибать палку здесь ни в коем случае нельзя, потому что последствия могут оказаться весьма серьезными. Но я прошу, чтобы вы ценили это осознанное, взвешенное отношение муниципальной власти к вопросу задолженности по земельным платежам, и не перегибали палку уже со своей стороны». Мэр дал понять, что руководство города, учитывая непростую экономическую ситуацию, готово временно и частично мириться с отсутствием оплаты давних задолженностей, накопившихся за кризисное время – но текущие платежи надо вносить. «Иначе я уже не знаю, как оправдаться перед депутатами Горсовета, часть из которых под воздействием радикально настроенных общественников, активно продвигающих свои бескомпромиссные взгляды через социальные сети, требует самых жестких мер в обеспечение исполнения городского бюджета. Честно говоря, порой аргументов не хватает. Давайте ответственно подходить к этому вопросу», – предупредил Анатолий Локоть.
Завершая тему задолженностей по земельным платежам, мэр напомнил о том, что сейчас «испытания» проходит новая непростая схема, по которой застройщики берутся за строительство городских социальных объектов в счет оплаты упомянутых задолженностей. «Сейчас мы попробуем, чтобы понять, рабочая эта схема или нет. Если нет, откажемся от нее», — резюмировал Анатолий Локоть.
Министр строительства Новосибирской области Сергей Боярский подчеркнул, что диалоги на площадке Клуба всегда оказываются полезными и приводят к конструктивным результатам. По словам Сергея Боярского, благодаря планомерной совместной работе сегодня позиции делового сообщества в лице Регионального делового клуба строителей и органов муниципальной и региональной власти по большинству ключевых вопросов практически совпадают. «Главная задача на сегодня – привлечение в регион, в строительную отрасль региона максимально возможных объемов инвестиций, в первую очередь бюджетных, максимальное развитие строительного комплекса», – констатировал министр. Сергей Боярский напомнил о ближайших планах областного Минстроя по корректировке бюджета в сторону увеличения стимулирующих спрос «строительных» расходов на сумму не менее 1 млрд. рублей. По его словам, региональный Минстрой предпринимает все необходимые усилия для того чтобы войти в федеральные программы софинансирования строительства социальных объектов.
«Докладываю вам: 14 июля Минстроем сдана заявка в Минстрой Российской Федерации о софинансировании строительства четырех социальных объектов на территории Новосибирска и области на общую сумму 914 миллионов рублей. Это заявка на 2018 год. А по этому году мы уже имеем софинансирование в размере 530 миллионов рублей, – рассказал Сергей Боярский. – Один из объектов уже введен в эксплуатацию – это школа по улице Березовая. Другой объект, детский сад в поселке Ложок, будет готов к вводу в ближайшее время. Ведется строительство двух школ со сроками сдачи в 2018 году. Кроме того, в настоящее время нашим министерством формируется перечень-заявка общим объемом около 2 млрд. рублей на достройку начатых строительством объектов в городе Новосибирске». Министр также отметил сложившиеся хорошие отношения с федеральным Минспорта, благодаря которым в НСО регулярно финансируется или софинансируется из бюджета возведение зданий и сооружений спортивного назначения.
Еще один серьезный источник привлечения инвестиций – отдельные крупные проекты. «Однако по этим проектам нам не хватает консолидации, – посетовал докладчик. – Не хватает отработки совместной позиции, возможно, не хватает публичной работы. Я подразумеваю здесь, например, масштабный проект строительства четвертого моста через Обь. Он подразумевает планомерные инвестиции в размере до 40 млрд. рублей. Работа по проекту ведется, устраняются замечания, но говорить о точных реальных сроках начала финансирования пока рано. Проект этот, безусловно, очень важен; он не только даст мощную инвестиционную подпитку строительному комплексу, но и позволит вывести развитие прилегающих к мосту территорий, прибрежных зон на качественно новый уровень».
Еще один крупный инвестпоект – строительство многофункциональной ледовой арены с сопутствующим развитием прилегающих территорий. «Здесь, к сожалению, нам пока не удается найти общее понимание с Советом депутатов Новосибирска, – сообщил Сергей Боярский. – Но надеюсь, что в ближайшее время все возникшие недоразумения удастся разрешить, поскольку сам проект выполнен на высоком профессиональном уровне. В противном случае регион потеряет шанс получить весьма серьезные федеральные инвестиции».
Говоря о работе над достройкой проблемных объектов, министр отметил реализацию в Новосибирской области нормативных предложений, во многом уникальных в Российской Федерации. Это позволяет продуктивно бороться с долгостроями, ежегодно вводя не менее 13-15 таких объектов. Самым эффективным механизмом здесь, по оценке Сергея Боярского, является предоставление застройщикам, взявшимся за достройку проблемных объектов, земельных участков под строительство.
Как выяснилось, регион готовит в этих целях значительный земельный резерв. «Новосибирская область готова рассмотреть вопрос о передаче Новосибирску земельных участков, находящихся в федеральной собственности: 190 га у поселка Клюквенный, 20 га в зоне радиостанции в Первомайском районе, – сообщил министр. – Да, потребуется еще немало работы, чтобы сменить статус земли с федерального на муниципальный, но поддержку на всех уровнях мы получили, и уверен, что данный план будет успешно реализован. В дальнейшем, полагаю, потребуется совместная работа с Региональным деловым клубом строителей для обеспечения наиболее эффективного комплексного освоения упомянутых участков».
Как перспективное направление деятельности министр обозначил ведущуюся работу над подготовкой и заключением концессионных соглашений по строительству ряда социальных объектов – в частности, поликлиник.
Заместитель мэра Новосибирска Алексей Кондратьев в своем выступлении отметил сохраняющиеся на достаточно высоком уровне темпы ввода жилья в городе, при этом признав наличие перепроизводства квартир, что в сочетании с имеющимися проблемными домами-долгостроями является существенным сдерживающим фактором при заключении новых договоров долевого участия в строительстве. Вице-мэр попутно обратил внимание на то, что из почти 10 тыс. новых ДДУ, заключенных в Новосибирске с начала текущего года, подавляющее большинство, примерно 8 тыс., заключено с использованием кредитных средств, «под ипотеку».
«Еще один сдерживающий фактор – отсутствие заметного роста цен на рынке, – отметил Алексей Кондратьев. – В результате — приостановился оборот квартир, которые покупались как инвестиционный объект для последующей перепродажи. Сегодня мы видим преобладающее приобретение квартир людьми для себя, для собственного проживания. Как следствие, отмечаются возросшие требования покупателей к качеству жилья». Алексей Кондратьев показал слайды с примерами высококачественного благоустройства ряда новых жилых комплексов Новосибирска и сообщил, что в городе возрастает доля квартир, сдаваемых с полной отделкой – это улучшает их ликвидность, особенно в сегменте жилья эконом-класса. По сведениям вице-мэра, сегодня для стимулирования продаж и необходимого пополнения оборотных средств крупные застройщики идут на очень значительные скидки при формировании цены квартир, а также все шире применяют так называемую программу «trade-in», подразумевающую прием застройщиком имеющейся у покупателя квартиры в счет оплаты приобретаемого нового жилья.
Говоря о мерах поддержки строительного комплекса, Алексей Кондратьев отметил эффективность бюджетного субсидирования первоначального взноса по ипотеке, а также мультипликативный эффект от возведения новых социальных объектов на территориях комплексной жилой застройки.
«Даже появление в непосредственной близости от нового микрорайона огороженной площадки, где в паспорте объекта указано «Строительство школы» или «Строительство детсада» существенно стимулирует продажи квартир в данном микрорайоне; я уже не говорю о тех случаях, когда новые школа или детсад почти построены, находятся в высокой степени готовности», — пояснил вице-мэр.
Большой потенциал поддержки строительного комплекс, обеспечения его стабильными денежными заказами содержит продолжение реализации по-прежнему очень актуального для Новосибирска 185-ФЗ о расселении аварийного жилья. «У нас в городе около полутора тысяч многоквартирных домов, преимущественно в деревянном исполнении, имеют износ свыше 60 процентов, — рассказал Алексей Кондратьев. – Из этих домов почти две трети — фактически аварийный жилфонд. На расселение каждого из подобных аварийных домов уходит в среднем 30 миллионов рублей. Несложно посчитать сумму, которая потребуется для расселения всего упомянутого жилфонда: около 30 миллиардов рублей. Конечно, муниципальному бюджету такие затраты не потянуть, мы рассчитываем здесь на поддержку федерального бюджета, ведем работу над ее получением». По сведениям Алексея Кондратьева, в рамках данной работы наиболее вероятно получение федеральных денег по схемам развития застроенных территорий (РЗТ) на условиях паритетного софинансирования с застройщиком (50/50).
Как сообщил исполняющий обязанности начальника департамента земельных и имущественных отношений мэрии Юрий Кузнецов, в настоящее время в Новосибирске действует около 1400 договоров аренды земельных участков под строительство. По словам Юрия Кузнецова, мэрия ведет активную работу по взысканию этой задолженности в судебном и внесудебном порядке. Меры принимаются достаточно жесткие, вплоть до ареста имущества и банкротства организаций-должников.
Все земельные участки в Новосибирске сегодня предоставляются под строительство через торги; процедура «предварительного согласования» ушла в прошлое. Юрий Кузнецов отметил, что места под жилую застройку в городе остается всё меньше. Будущее – за программой развития застроенных территорий. С 2009 года заключено 39 договоров РЗТ. Из них фактически действует на сегодняшний день 30. На этих территориях расположено 110 подлежащих расселению и сносу многоквартирных домов. По условиям договоров РЗТ, 76 из этих домов обязаны расселить застройщики, 34 – мэрия Новосибирска.
Юрий Кузнецов напомнил, что согласно внесенным в 2015 году в Градостроительный кодекс изменениям, развитие застроенных территорий допускается осуществлять поэтапно; по схеме именно поэтапного освоения в Новосибирске заключено уже 7 договоров РЗТ.
В ходе дальнейшей дискуссии присутствующие на заседании руководители строительных предприятий и организаций региона подняли насущные вопросы, требующие оперативного решения.
Заседание закрыл Майис Мамедов. Он поблагодарил всех присутствующих и выступавших за неравнодушную, заинтересованную позицию и подчеркнул важность созидательной роли строителей в обществе. Все прозвучавшие проблемные вопросы взяты в дальнейшую проработку, предложения по развитию отрасли будут направлены в Мэрию города Новосибирска.
