29 августа 2017 состоялось очередное заседание руководителей и начальников юридических служб организаций на площадке Регионального делового клуба строителей. Главным вопросом повестки стало формирование предложений по внесению изменений и дополнений в подписанный 29 июля Президентом РФ Федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
В работе заседания приняли участие представители крупных застройщиков города Новосибирска: ГК «Первый строительный фонд», ГК «ВИРА-Строй», ГК «МЕТА», ГК «НовосибирскСтроймастер», ГК «Дискус», Региональной строительной компании.
Заседание провела заместитель генерального директора по правовым вопросам ГК «Первый строительный фонд» Лариса Квитченко. Она вкратце напомнила о тех новеллах нового закона, которые возможно усложнят работу застройщиков.
Среди этих нововведений – необходимость создания отдельного юридического лица для работы по каждому отдельно взятому разрешению на строительство, запрет застройщику заниматься каким бы то ни было иным видом деятельности, кроме строительства конкретного жилого дома, необходимость поддерживать на счету остаток средств в сумме не менее 10 процентов от сметной стоимости строительства, тотальный банковский контроль целевого расходования средств со счета застройщика, получаемое органами надзора право приостанавливать деятельность застройщика во внесудебном порядке (при том, что обратный механизм запуска работы застройщика в законе не прописан, в результате чего для получения права на возобновление деятельности застройщику не остается ничего иного, как обращаться со своей проблемой в суд).
Закрепленный новым законом размер обязательных для застройщиков взносов в Фонд – 1,2% от суммы ДДУ –по некоторым оценкам, может спровоцировать увеличение цены квадратного метра жилья.
Еще одно предлагаемое юристами изменение касается осуществления Фондом иных (помимо основных) функций и полномочий. В действующей редакции данное осуществление регламентируется «федеральными законами»; предлагается же остаться исключительно в рамках данного закона.
Большую дискуссию вызвало предложение исключить пункт, согласно которому «физическое лицо, которое приобрело у юридического лица – участника долевого строительства право требования по договору участия в долевом строительстве, предусматривающему передачу жилого помещения, после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика, не имеет права на получение возмещения по такому договору». Юристы в ходе дискуссии постарались восстановить всю логику законодателя при написании данного пункта и пришли к выводу, что данный пункт исключать нельзя, поскольку он во многом проявляет справедливость, отдавая приоритет при выплате возмещений в случае банкротства застройщика именно физическим лицам и именно «первым покупателям», а не тем, кто приобрел права требования по переуступке.
Единогласно утвердили предложение об исключении из текста закона внесудебного порядка приостановления деятельности застройщиков; по оценке экспертов, соответствующий пункт в действующей редакции закона открывает возможности для произвола надзорных органов и ставит застройщиков в крайне несправедливые условия.
Практически без сомнений проголосовали за исключение пунктов, существенно сужающих пространство для «бизнес-маневра» застройщиков, предъявляющих к ним идеализированные, невыполнимые требования (не иметь обременений в виде займов, не использовать в расчетах «суррогатные» инструменты (например, вексельные схемы) но при этом обязательно поддерживать на счете «несгораемую» сумму в размере не менее 10 процентов от сметной стоимости, строить в рамках только одного разрешения на строительство и т. п.). «Мы не можем работать, будучи зажатыми со всех сторон, особенно сегодня, в условиях падения спроса и экономического кризиса. Нам жизненно необходимо оперировать акциями, векселями, иметь возможность оперативно кредитоваться в целях пополнения оборотных средств, перебрасывать свободные средства и материальные ресурсы с одного объекта на другой. Иначе осуществлять строительство станет практически невозможно», — выразила общее мнение Лариса Квитченко.
По мнению участников заседания, требуют усовершенствования схемы компенсирующих выплат, а также переходная схема «от страхования в коммерческих страховых компаниях — к страхованию в Фонде». Действительно, Фонд начинает работу только с ноября 2017 года, и нет ясного с юридической точки зрения ответа на вопрос, как отрегулировать в этой связи правовой статус домов, ДДУ по которым начинают заключаться сейчас, в августе, сентябре («при страховых компаниях»), а заканчивают – зимой, когда уже начнет свою работу Фонд. Кроме того, юристы уверены: в новом законе необходимо существенно ограничить контрольные полномочия банковских структур, которые в рамках своих, ныне прописанных в законе слишком широких полномочий, способны своими, зачастую не вполне компетентными, а зачастую и вовсе ненужными, излишними запросами в буквальном смысле парализовать работу застройщиков.
