О ситуации в строительной отрасли в связи с переходом на проектное финансирование, решении проблем обманутых дольщиков, реализации масштабных инвестиционных проектов и строительстве крупных спортивных объектов в регионе рассказал министр строительства Новосибирской области Иван Шмидт.
Иван Иванович, какой план по вводу жилья установлен на 2019 год? Сколько введено по итогам 4 месяцев? Удастся ли достичь планового показателя?
Плановые цифры на 2019 год по вводу жилья – 1 млн 650 м2, эта планка установлена в нацпроекте. Я думаю, что существующий задел позволяет этот показатель выполнить.
По состоянию на конец апреля введено 230 тыс. м2. Это 75 % от аналогичного периода прошлого года. Есть небольшое замедление, но это очевидно, поскольку произошли серьезные изменения в федеральном законодательстве, регулирующем строительство. Замедление мы прогнозировали, зная, что всего 12 разрешений на строительство выдано с начало года. Кстати, в прошлом году, готовясь к изменениям, практически все застройщики получили разрешения на строительство, создав большой задел по проектам.
Хотел бы отметить интересную тенденцию: впервые за несколько лет ввод в этом сегменте превысил ввод многоэтажных домов. Из 250 тыс. м2, введенных в Новосибирской области за 4 месяца 2019 года, порядка 65 % – это малоэтажное жилье, что еще раз говорит об эффективности мер поддержки, прописанных в постановлении губернатора № 102 и действующих для комплексных площадок. Сейчас дают отдачу бюджетные средства, вложенные в эти программы. И, конечно, имеет место небольшой спад по многоэтажному жилью. Законодательство меняется, думаю, что рынок до конца года будет перестраиваться, а затем мы увидим рост и выполним плановые показатели ввода.
Смогут ли все застройщики перейти на проектное финансирование и счета эскроу?
Пока в Новосибирской области 5 организаций работают по счетам эскроу, все – в Новосибирске. От общего объема строительства жилья это около 1,5 %. Тема новая, поэтому застройщики входят в нее с осторожностью, такая ситуация по всей стране.
Для того чтобы оценить ситуацию, минстрой Новосибирской области совместно со Сбербанком и Газпромбанком проводит экспресс-анализ строительного рынка. Учитываются все застройщики, которые изъявили желание работать по новой схеме.
Всего в регионе в стадии строительства находятся 367 домов, 200 застройщиков сдают отчетность в минстрой по виду деятельности «строительство». Предварительные итоги анализа показали, что порядка 65–70 % застройщиков могут работать по старым правилам в соответствии с критериями, установленными постановлением Правительства России. Такими критериями являются: готовность дома не ниже 30 %, и не менее 10 % заключенных договоров долевого участия. Если дом строится в рамках комплексного проекта – 15 %, а если застройщик возводит социальные объекты на территории, то планка снижена до 6 % готовности объекта. Чтобы помочь определить степень готовности объекта, ДОМ.РФ принимает заявления от застройщиков и делает соответствующие расчеты.
По результатам экспресс-анализа только 2 компании попадают в красную зону: «АльянсСтрой» и «Брик» – застройщикам предстоит процедура банкротства. Но это всего 1 % от количества домов, которые строятся в регионе.
Сколько компаний в области соответствуют критериям 15 и 6 %?
На сегодняшний день в Новосибирской области компаний, которые подпадают под критерий 6 %, нет. Что касается критерия 15 % – пару компаний наберем. Например, «Сибакадемстрой».
Какие меры предпринимаются для помощи застройщикам?
Минстрой Новосибирской области в ручном режиме работает сейчас практически с каждым строящимся домом. Прошло несколько конференций с застройщиками: у полпреда, губернатора – даны поручения и минстрою, и строительному сообществу, и вузам, которые будут проводить подготовительные и обучающие семинары для работников строительных компаний – экономистов, юристов, в части подготовки договорной документации по счетам эскроу и проектному финансированию.
Полная поддержка всех регионов оказывается и на уровне федерального Правительства и Минстроя России, где еженедельно проходят видеоконференции, снимающие вопросы, которые возникают и у застройщиков, и у профильных региональных министерств.
В частности, пока сроки прохождения документации для получения решения о проектном финансировании занимают от 2 до 4 месяцев, но банки анонсируют, что эта процедура сократиться до 45 дней. Если получится, то особых рисков мы не видим.
На федеральном уровне прошел первое чтение законопроект, в котором предусмотрены субсидии на строительство технологических сетей. Так, сейчас выделяется субсидия на строительство на комплексной площадке детского сада, и мы отчитываемся целевыми показателями ввода. Точно так же будут выделяться субсидии на строительство сетей, дорог.
Как выжидательная позиция застройщиков влияет на ситуацию на рынке? Начался ли рост цен?
У нас по-прежнему снижение. Мы начали год откровенно плохо, только 75 % от ввода за аналогичный период прошлого года при плане 1,6 млн м2 жилья. Застройщики пока не понимают, как будет развиваться ситуация дальше, поэтому те, кто строит за свои деньги, замедлили темпы строительства, чтобы не идти в рынок, который «стоит».
Повышения цен на жилье нет, но спрос растет, ипотека растет, и мы видим перекос рынка, потому что рост происходит за счет вторичного рынка. Но при этом многие застройщики считают, что изменение законодательства пойдет на пользу рынку. Мы относились к этому скептически, поскольку преобразования совпали с началом реализации нацпроектов, которые подразумевают увеличение ввода жилья. Но застройщики говорят о том, что благодаря новым правилам игры на рынке будет наведен порядок. Провал по вводу будет, но потом мы увидим совершенно иную систему. Банки готовы демпинговать процентными ставками по проектному финансированию.
Кроме того, нам нужно уходить от ситуации с обманутыми дольщиками, дальше так продолжаться не может. Нужно разрешить ее сейчас, и двигаться дальше. Новая система делает жилищное строительство более прозрачным, исчезают так называемые предварительные договора, которые приводят к появлению долгостроев, как на ул. Тульской, объектов «ПТК-30» и других. Также мы очищаем рынок, уходят застройщики, которые не справляются с проектами, с точки зрения их экономики. На застройщика возложены серьезные обязательства, как на организацию, так и на руководителей, вплоть до уголовной ответственности. Многие этого не понимают.
В целом, считаю, изменения позитивно отразятся на рынке. Вопрос только в том, как мы пройдем переходный период. А пройти его нужно правильно. Поэтому областной минстрой старается идти чуть впереди, прогнозировать ситуацию, предпринимать меры, которые помогут нивелировать негативные последствия. Повторю, провал по вводу неизбежен, но строительство – локомотив экономики. За застройщиками стоят подрядные строительные организации, производители стройматериалов и так далее. Поэтому мы не должны потерять отрасль.
Готовы ли банки выделять проектное финансирование? В каком объеме? Представители банков часто говорят, что экономические модели застройщиков не соответствуют их критериям?
Основные проблемные вопросы – обеспечение залогом проектного финансирования, разногласия по цене квадратного метра, длительные сроки рассмотрения, репетиционные риски застройщиков. Не у всех компаний идеальная репутация, например, есть долги по аренде земли перед мэрий города, это уже риск.
Коло 10 банков сегодня ведут переговоры с застройщиками. Это, прежде всего, Сбербанк, который занимает лидирующее положение в РФ по счетам эскроу, ВТБ и другие. Риски есть, но банки выражают однозначное согласие осуществлять проектное финансирование. Как они будут рассматривать заявки – посмотрим. Но по результатам экспресс-анализа Сбербанк и другие банки готовы кредитовать 65 % новосибирских застройщиков.
Вы упомянули обманутых дольщиков. Как проблема решается в Новосибирской области? Появляются ли новые долгострои?
Что касается проблемных домов, есть перспективы. Сейчас рассматривается возможность привлечения федеральных средств для их достройки. В Минстрое разрабатывается программа по субсидированию региональных правительств на эти цели. Как это будет реализовано – через ДОМ.РФ или бюджеты, будет решено до 1 июля. Поручение президента уже есть.
Всего в области 57 проблемных домов, за последнее время прибавилось 5, это 1 409 обманутых дольщиков. Пока механизмы достройки, применяемые в регионе, – это масштабные инвестиционные проекты, их в работе 11. Я думаю, что механизм МИПов будет оставаться самым используемым благодаря его эффективности. Так, по реализуемым МИПам, а, напомню, по условиям 2,5 % квартир застройщик должен предоставить обманутым дольщикам, к концу 2019 года мы получим 190–200 квартир. Считаю, что, продолжая МИПы по достройке долгостроев взамен на выделение земельных участков, мы реестр обманутых дольщиков сможем закрыть. По дорожной карте мы планируем за 2–3 года эту проблему решить.
Меры поддержки, как и прежде, – субсидирование подключения к технологическим сетям и пересмотр арендной платы за земельные участки под долгостроями.
Мы прогнозировали рост количества проблемных объектов, однако экспресс-анализ, проведенный совместно со Сбербанком, показал, что ситуация более позитивная, чем наши ожидания. Если проблемные объекты и будут появляться, то проблема будет носить локальный характер и мы сможем ее решить.
Продолжается ли реализация программ по обеспечению жильем различных категорий граждан – молодых и многодетных семей, ветеранов и т. д.?
Программ действует много: молодые семьи, ветераны, многодетные семьи, труженики тыла, люди, выезжающие из районов Крайнего Севера и т. д. Основные – это многодетные и молодые семьи. Ежегодно по этим программам у нас совокупный областной и федеральный бюджет, но проблема в том, что мы зависим от финансирования, которое выделяет федеральный центр. Сейчас в очереди стоят около 250 семей, ежегодное выполнение – 5–10 % от общего количества. Так, в 2018 году были обеспечены жильем 23 семьи, в этом году планируется 7. Но для того чтобы выполнить нацпроект, мы подали заявки на участие во всех соответствующих федеральных программах, это увеличит финансирование из федерального бюджета.
Кроме того, по жилому фонду запланировано 3 пилотных проекта. Первый – строительство служебного жилья. На его реализацию из областного бюджета выделено порядка 150 млн руб. Проектная документация уже передана на госэкспертизу, до конца года мы должны построить порядка 3 тыс. м2 жилья на селе по типовым проектам.
Еще 2 проекта касаются ипотеки. Через регионального оператора НОАИК мы заключили соглашение с компанией ДОМ.РФ о погашении 3 % по ипотечным программам. Из областного бюджета выделено 150 млн руб., мы также пытаемся привлечь средства на рынке. По нашим подсчетам 1 руб. бюджетных средств привлечет около 19 руб. частных инвестиций.
Стимулирование развития строительства по 3 программам – 400 млн руб., но они носят мультипликативный характер. Это пилотные проекты, если они покажут эффективность, то, возможно, в следующем году удвоение финансирования из регионального бюджета и поддержка федерального.
Хотелось бы спросить о крупных спортивных и социальных объектах, строящихся на территории области, – ЛДС, региональный центр волейбола, перинатальный центр.
Региональный центр волейбола. Ориентировочный срок ввода – май 2020 года. Запланировано не только здание, но и большая территория вокруг. Новосибирск помогает в части формирования окружающей среды. Будущий центр окружает частная застройка, поэтому сделан проект территории, которая будет сформирована как территория устойчивого развития с целью предоставления закройщикам для освоения. Также предусмотрено благоустройство территории около озера.
Перинатальный центр. Мы выходим на комплексные процедуры по определению генерального подрядчика. Проект сбалансирован по финансированию из федерального и областного бюджета, получено разрешение на строительство. Начало работ – середина июня 2019 года.
По ЛДС на сегодня пройдена госэкспертиза проекта, получено разрешение на строительство. Проект, выполненный ООО «Арена» (Москва), уникальный, запланирована пролетная конструкция более 105 м, таких объектов в России мало.
Также выполнен проект по гидронамыву территории, согласован со всеми заинтересованными службами. Территория со сложным рельефом, поэтому предусмотрено поднятие до отметок 10-процентного паводка, это около 3 м. Большую часть материалов будем завозить по воде, чтобы не разрушить существующее дорожное полотно, включая Октябрьский мост.
Сейчас происходит вынос зеленых насаждений из пятна застройки и зон, отведенных под дороги. В начале июня пройдет конкурс по выбору генерального подрядчика. Уже в 2022 году в ЛДС должны пройти тестовые соревнования, в 2023 году – чемпионат мира по хоккею среди молодежных команд.
Также в 2019 году в Новосибирской области будут вестись работы на 55 социальных объектах: 19 – образования, 31 – здравоохранения, 1 – культуры и 4 – спортивных.
Источник: http://vseon.com/analitika/mnenie-eksperta/ivan-shmidt-banki-gotovy-kreditovat-65-novosibirskih-zastrojshhikov
