С 1 января по 10 сентября 2019 г. в России выявлено 133 застройщика-банкрота, которые в совокупности возводят 709 домов общей жилой площадью 2,95 млн кв. м, говорится в отчете Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК). Это сопоставимо с количеством банкротов за весь 2018 год: тогда банкротами были признаны 111 застройщиков, еще 39 вошли в одну из стадий банкротства. Эти компании возводят 576 домов общей площадью 4,5 млн кв. м.
Среди банкротов 2019 г. подавляющее большинство – небольшие застройщики: у 103 в стадии строительства не более четырех домов (именно домов, а не жилых комплексов), говорит гендиректор РАСК Николай Алексеенко, в среднем жилая площадь этих домов не превышает 8000 кв. м. Логично, что среди банкротов в основном застройщики с небольшим портфелем, считает управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая, только 17% российских застройщиков возводят больше 50 000 кв. м.
Эксперты, опрошенные газетой «Ведомости» указывают, что основная причина оста банкротств — в изменившихся с 1 июля 2018 года правилах для девелоперов: поправки в закон о долевом строительстве ужесточили требования к застройщикам, основным стал запрет на привлечение денег от дольщиков напрямую, все застройщики должны работать по банковскому сопровождению, а деньги должны перечисляться на расчетный счет в уполномоченном банке. Тогда участники рынка прогнозировали, что эти правила вымоют с рынка в основном небольшие компании.
Банкротство организации независимо от ее размера не возникает в одну минуту. Привести к этому могли ошибки в организации строительства, в финансовой модели, ошибки менеджмента, не стоит исключать и нарушений закона, допущенных должностными лицами застройщика.
Несколько причин приводят к тому, что с рынка уходят именно малые застройщики, продолжает Алексеенко: портфели проектов у них небольшие, средств недостаточно, чтобы сформировать подушку безопасности и поддержать себя в сложные времена: банки настороженно относятся к небольшим застройщикам и неохотно их кредитуют. Последним обстоятельством, говорит Алексеенко, отчасти объясняется то, что среди заявителей в делах о банкротстве так мало банков: 37% обращений о банкротствах — от дольщиков.
С ним соглашается Литинецкая: крупные девелоперы имеют преимущества, позволяющие им увереннее держаться на плаву, — ипотека есть с первых дней продажи, им проще получить кредит.
Отдельно Алексеенко отмечает застройщиков-банкротов, в делах которых заявителем выступил Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства: дел немногго (3%), но площадь строительства — 315 000 кв.м (11%). Фонд создан в октябре 2017 года, в нем аккумулировано около 34,7 млрд.руб. — это взносы застройщиков в компенсационный фонд: 1,2% с каждого договора долевого участия (всего их 634 600).
Представитель Дом.РФ указывает, что по заявлению граждан Фонд проводит проверку и по ее результатам объект может быть внесен в Единый реестр проблемных объектов, на 20 сентября 2019 года в нем около 3200 домов в 76 регионах страны. Более 1000 застройщиков попали в список потому, что либо признаны банкротами, либо задержали на шесть и более месяцев срок ввода домов в эксплуатацию или передачи помещений, объясняет представитель Дом.РФ. Фонд дольщиков решает, стоит ли финансировать завершение строительства домов и объектов инфраструктуры; если нет — дольщики получают денежную компенсацию.
У регионов есть возможность передать новому застройщику проблемные дома — регион может создать региональный фонд и достроить через него; есть и возможность достройки через Фонд защиты прав дольщиков, указывает представитель Минстроя. Граждане также могут создать жилищно-строительный кооператив (ЖСК) чтобы достроить дом, — теперь такой ЖСК может получить поддержку Фонда защиты прав дольщиков.
«Мы пожинаем плоды предыдущего периода, когда основными причинами банкротства были проблемы генподрядчиков, низкая ликвидность проектов, кассовые разрывы и ошибки в финансовых моделях»- считает управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский. Нынешние банкротства — прямое следствие усиливающейся конкуренции на рынке недвижимости, соглашается директор по инвестициям ГК «Гранель» Андрей Носов: застройщики, у которых был рискованный менеджмент и неправильная оценка инвестиционных перспектив, оказались в зоне снижающейся доходности и ушли в убыток.
Следующая волна банкротства будет связана с переходом на новые правила работы,считает Колочинский. С 1 июля 2019 г. все застройщики обязаны продавать квартиры через счета эскроу- на этих счетах деньги покупателей должны находиться до завершения стройки. «уже поступают тревожные сигналы от мелких и средних компаний в регионах: некоторые из них не соответствуют критериям банков в части предоставления проектного финансирования». — сетует Колочинский. А в банковской сфере, по его словам, ощущается нехватка специалистов, способных анализировать строительные процессы: из 95 банков, уполномоченных открывать счета эскроу, фактически работают единицы. «Если не предложить бизнесу своевременную помощь, мы неминуемо столкнемся с массовым банкротством компаний, и как следствие, снижением объемов жилищного строительства», — предупреждает Колочинский.
Чтобы сохранить прежнюю маржинальность, девелоперам пришлось увеличить продажные цены минимум на 10 %. Но потребительский спрос уже упирается в ограниченные доходы населения.Если продажи встанут, в затруднительной ситуации могут оказаться и крупные игроки, резюмирует он».
Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2019/09/22/811768-bankrotstva-zastroischikov
