1 октября Ассоциация «Региональный деловой клуб строителей» провела выездное заседание в поселке Кольцово Новосибирской области. На мероприятие съехались ведущие застройщики региона, представители органов власти Новосибирска и Новосибирской области, общественных организаций, руководители ресурсоснабжающих компаний.
По приглашению члена Клуба, директора СФ «Проспект» Владимира Монагарова делегация гостей посетила рабочий поселок и имела возможность познакомиться с объектами.
Мэр Кольцово Николай Красников провел для новосибирских гостей экскурсию по недавно построенным и возводимым объектам жилищного строительства, транспортной и социально-бытовой инфраструктуры рабочего поселка. Принимающая сторона поделилась с гостями практикой финансирования и эффективной организации строительства детсадов, школ, дорог, спортивных сооружений, высококачественного благоустройства, опытом создания новых рабочих мест.
Кольцово сегодня является, по сути, образцово-показательным муниципальным образованием в регионе. Сравняться в развитии с этим муниципалитетом хотели бы, наверное, многие, но задача это непростая. Выяснилось: успех, как и в большинстве подобных случаев, основан на некотором везении и огромной кропотливой работе руководства поселка.
Да, Кольцово в какой-то мере повезло с хорошим советским наследством. Так, ФБУ ГНЦ вирусологии и биотехнологии «Вектор», основанный в 1970-х для секретных государственных разработок в сфере бактериологического оружия, до сих пор остается успешным, хорошо финансируемым градообразующим предприятием. Заложенная в прошлом веке котельная «Вектора» — основной тепловой источник поселка — была спроектирована с таким большим запасом мощности, что до сих пор существенно разросшееся муниципальное образование использует лишь 48 процентов ее ресурсов.
В Кольцово наследство не только сберегли, но и преумножили, вывели на путь расширения и развития, имеющий серьезную плановую основу.
Как рассказал Николай Красников, Кольцово стало одним из первых муниципальных образований Новосибирской области, разработавшим и успешно утвердившим генеральный план и схему территориального зонирования; это произошло в середине 1990-х. Благодаря наличию стратегического градостроительного документа поселок и в последние четверть века, в отличие от многих своих «собратьев», строился и развивался комплексно, системно. И это хорошо чувствуется, когда просто идешь или едешь по Кольцово: здесь здания расставлены просторно, нет дефицита придомовых территорий, находятся в гармоничных пропорциях автомобильные парковки, детские площадки и зеленые зоны (последних даже в избытке). Сначала строить микрорайон, а потом судорожно искать способы подвести к микрорайону дорогу, обеспечить его школами и детсадами?
Нет, такого «градостроительства» в Кольцово не приемлют. Телега не должна ехать впереди лошади; сначала здесь, в соответствии с общей схемой планирования, «пробивают» к участку подъездную дорогу, планируют всю необходимую социально-бытовую инфраструктуру, и только тогда приступают непосредственно к возведению многоквартирных домов или коттеджей с таун-хаусами.
В поселке достаточно школ и детских садов – новых, больших и красивых; есть несколько плавательных бассейнов, футбольная арена, строится ледовый хоккейный стадион, Дом культуры, прокладываются велодорожки.
Разумеется, за один поселковый бюджет осуществить столько масштабных строительных проектов было бы невозможно, их успешная реализация – результат вхождения муниципалитета в соответствующие региональные и федеральные программы.
«Крутиться» для этого приходится порядочно: разрабатывать проекты, многократно корректировать и согласовывать их, внедряя в состав общероссийской базы проектов повторного применения, участвовать в тендерах и т. п.
Но достигнутый эффект обеспеченности школьно-дошкольными учреждениями, объектами социально-бытовой инфраструктуры, спортивно-оздоровительными сооружениями вызывает бесспорное уважение. Как и дороги, как и благоустройство поселка, также вызвавшие массу одобрительных комментариев от новосибирской делегации.
Их высокое качество (добиться которого в условиях сложного местного ландшафта с резкими перепадами высот особенно сложно) достигнуто как за счет, опять-таки, успешного привлечения бюджетного финансирования по профильным целевым программам («Безопасные и качественные дороги» и т. п.), так и за счет частных инвесторов, с которыми руководство наукограда научилось продуктивно сотрудничать.
На территории Кольцово работает несколько крупных компаний с серьезным финансовым оборотом («Катрен», «Ангиолайн» и другие), успешно наполнился резидентами Биотехнопарк.
Большие перспективы развития Кольцово мэр видит в связи с планируемым строительством СКИФа – Сибирского кольцевого источника фотонов. Новый сибирский синхрофазотрон будет иметь диаметр основного кольца 487 метров, его строительство со всеми сопутствующими технологическими сооружениями обойдется примерно в 37 млрд. рублей. «К 2024 году СКИФ должен быть введен в эксплуатацию, а вокруг него будет создан целый научный кластер из 30 мини-институтов – экспериментальных научных подразделений в сфере биологии, химии, материаловедения и т. д. которые станут использовать в своей работе результаты исследования структуры вещества, полученные на СКИФе», — рассказал Николай Красников. 
Предполагается, что на постоянной основе в СКИФе будет создано порядка 300 рабочих мест, а для проведения экспериментов сюда эпизодически может приезжать до нескольких тысяч специалистов из России и других стран. С «родным по духу» Академгородком Кольцово свяжет новая дорога, создав основу для мощного единого научно-производственного кластера «Академгородок 2.0».
Будет продолжено развитие и жилищного строительства в Кольцово; только в одном новом микрорайоне запланировано возвести около 200 тысяч квадратных метров жилья.
«Все ресурсы для этого у нас есть, — заверил мэр. — Достаточно земли, мощность электроподстанции, которую нам удалось усовершенствовать, удачно войдя в специализированную программу модернизации энергетической инфраструктуры, теперь достигла 63 мегаватт и с лихвой обеспечит все новые подключения, как и котельная Вектора на 220 гигакалорий (пока мы используем ее мощность менее чем наполовину)».
«Пленарная часть» заседания РДКС прошла в помещениях Биотехнопарка Кольцово. С докладами и сообщениями выступили депутат Государственной Думы РФ Дмитрий Савельев, заместитель министра строительства Новосибирской области Алексей Колмаков, вице-мэр Новосибирска – начальник Департамента строительства и архитектуры Алексей Кондратьев, уполномоченный по защите прав предпринимателей в Новосибирской области Николай Мамулат, директор Новосибирского филиала ООО «Сибирская генерирующая компания» Андрей Колмаков, директор Новосибирского МУП «Горводоканал» Юрий Похил, начальник Департамента земельных и имущественных отношений Георгий Жигульский.
Провел заседание председатель Ассоциации «Региональный деловой клуб строителей» Майис Мамедов.
Со вступительным словом на правах принимающей стороны выступил мэр Кольцово Николай Красников. Он поблагодарил высоких гостей за поддержку и за внимание к небольшому муниципальному образованию, несколько лет назад получившему статус наукограда – вслед за Обнинском, Королевым и рядом других маленьких городов «научного профиля» (всего в России их 13). В заключение Красников зачитал собравшимся строителям небольшую стихотворную притчу собственного авторства о прорабе, который всегда строил хорошо, но на последнем небольшом доме, за который он взялся перед выходом на пенсию, позволил себе схалтурить… и неожиданно получил этот дом в подарок от хозяина фирмы. Последняя строфа была увенчана дружными аплодисментами:
…Мы все прорабы собственной судьбы,
Но правило и вечно, и жестоко:
Вчерашние неровные столбы
Самим же нам выходят завтра боком.
Майис Мамедов поблагодарил Николая Красникова за гостеприимство, за ценный опыт, которым он поделился с новосибирцами и за красивое, поучительное поэтическое вступление к деловой части заседания, важность которой, по оценке главы РДКС, трудно переоценить. «Сегодня голос профессионального сообщества слышен крайне плохо, намного звонче звучат разного рода иные голоса, — отметил Майис Мамедов. – Поэтому нам нужно собираться чаще и говорить о своих проблемах громче, тем более что проблем у нас достаточно, особенно теперь, в связи с переходом отрасли на новую форму финансирования долевого строительства жилья».
Директор Новосибирского филиала «Сибирской генерирующей компании» Андрей Колмаков в своем сообщении постарался кратко описать новую экономическую политику, проводимую «СГК» в отношении застройщиков.
Он напомнил, что полтора года назад, когда «СГК» только начинала осваивать недавно приобретенное хозяйство «СибЭКО», занимавший в то время пост генерального директора «СГК» Михаил Кузнецов ставил задачу уйти от «индивидуальных» тарифов и сделать единый тариф. «Тогда было совершенно непонятно, как этого добиться. Но к настоящему времени мы решили данную задачу: с 18 ноября 2019 года в городе вводится единый тариф (на подключение к источнику теплоснабжения), около 4 млн. 700 тыс. рублей за Гкал./час. тепловой мощности, — сообщил Андрей Колмаков. – Да, у нас остаются проблемы с ранее накопленным объемом работ по технологическому присоединению к сетям. Но сейчас главное — принципиальная позиция компании, озвученная недавно нынешним генеральным директором Степаном Солженицыным: мы не стремимся заработать на технологических присоединениях, нам важнее, чтобы у нас появились новые стабильные потребители тепловой энергии. Каждый должен делать свое дело: вы – строить дома, мы – предоставлять вам тепловой ресурс».
Андрей Колмаков отметил: завладев новосибирским рынком генерации и распределения тепловой энергии, «СГК» приросла в объемах сразу на 30 процентов. Поэтому руководство компании уделяет новосибирскому рынку пристальное внимание. «Таких объемов ввода жилья, коммерческой недвижимости нет больше ни в одном из регионов присутствия «СГК», — подчеркнул Андрей Колмаков. – Поэтому общая установка руководства «СГК» – давать в Новосибирске «зеленую улицу» всем. Мы открыты и готовы приложить все усилия, чтобы удовлетворить потребности новосибирских застройщиков в технологическом присоединении их объектов к тепловым сетям и дальнейшем стабильном обеспечении их теплом». При этом Андрей Колмаков высказал желание видеть среди подключаемых зданий и сооружений больше объектов комплексной застройки; в качестве примеров перспективных площадок такого рода он назвал территории поселка Клюквенный, Ключ-Камышенского плато и т. п. «Давайте уходить от точечной застройки», — настоятельно предложил Андрей Колмаков и быстро удалился, сославшись на необходимость присутствия на совещании у мэра Новосибирска.
Заместитель министра строительства Алексей Колмаков доложил о некоторых важных показателях, характеризующих нынешнее состояние строительной отрасли Новосибирской области. «Они не настолько радужны, как в Кольцово», — предупредил докладчик, напомнив, что, среди прочего, Минстрой НСО курирует реализацию на территории региона национального проекта «Жилье. Городская среда. Ипотека», в рамках которого к 2024 году область должна добиться ежегодного ввода 2 млн. 600 тыс.кв. метров жилья.
1650 тыс. кв. метров – плановый объем 2019 года. За январь-сентябрь 2019 года в НСО введено 912 тыс. квадратных метров жилья. «К сожалению, это всего 55% от планового показателя, — уточнил Алексей Колмаков. – И Минстрой очень озабочен этой ситуацией, ведь всего за три месяца нам нужно «добить» почти половину годового плана. Прошу в этой связи РДКС на следующем заседании отдельно рассмотреть вопрос сдачи объектов в эксплуатацию. Хотя наша область и занимает по-прежнему первое место в СФО по объемам ввода жилья, этот вопрос нам упускать нельзя».
Далее Алексей Колмаков коснулся строительной индустрии. По его информации, сегодня в НСО действует 230 предприятий промышленности строительных материалов, из них 80 относятся к крупным и средним. Таким образом, промышленно-производственная база для реализации целей жилищного нацпроекта в регионе имеется.
Важный раздел работы министерства – обеспечение жилищного строительства необходимым объемом объектов социально-бытовой инфраструктуры. «С привлечением средств федерального бюджета в 2019 году осуществлялось строительство школы в микрорайоне Южный (Бердск), детского сада по улице Охотской, школы в Краснообске, школы по улице Тюленина в Новосибирске, — рассказал Алексей Колмаков. — 1 млрд. 695 млн. рублей – общая сумма финансирования упомянутых объектов в периоде текущего года, из них свыше 1 млрд. рублей – доля федерального бюджета. В 2020 году запланировано строительство школы по улицы Михаила Немыткина, детского сада по улице Краузе, школы на улице Большевистской, школы по улице Виктора Шевелева».
В рамках других национальных проектов («Культура», «Здравоохранение», «Демография») региональный Минстрой планирует в срок до 2021 года обеспечить суммарно строительство 140 объектов социально-бытовой инфраструктуры, из них 47 объектов должно быть введено до конца 2019 года, 54 объекта в 2020 году, 37 в 2021-м. Если говорить более детально, с распределением по нацпроектам: из указанного общего числа объектов в рамках нацпроекта «Демография» в Новосибирской области должны построить 38 детских садов с ясельными группами и 3 спортивных сооружения, в рамках нацпроекта «Образование» — 2 школы, в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» – 1 детский сад и 3 школы, в рамках нацпроекта «Здравоохранение» – 91 фельдшерско-акушерский пункт (ФАП).
Согласно озвученной Алексеем Колмаковым позиции министерства, для реализации таких масштабных задачи в столь сжатые сроки нужно создать определенные условия. Первое – обеспечить переход отрасли с устаревшего, оторванного от реальности базисно-индексного на ресурсный метод ценообразования. Минстрой региона ведет большую работу в этом направлении; к сожалению, не всегда прилагаемые усилия оказываются эффективными, но тем не менее, определенные результаты (если не по внедрению ресурсного метода, то хотя бы по минимально-необходимому обновлению метода базисно-индексного) есть. «В конце сентября Минстроем РФ издан приказ об увеличении средней заработной платы рабочего первого разряда на 14,3% — с 21000 до 24900 рублей. Также в ближайшее время ждем выдачи Минстроем РФ корректировки индексов к действующим расценкам, с изменением в сторону увеличения примерно на 10 процентов, — рассказал Алексей Колмаков. – Кроме того, региональной рабочей группой готовится представление в Минстрой РФ о корректировке в сторону увеличения нормативных расценок еще порядка 400 строительных материалов». Замминистра пригласил застройщиков активно включаться в работу по формированию расценок, но предупредил: предлагаемые на уровне региона расценки должны быть тщательно взвешены. «Главгосэкспертиза внимательно проверяет представленные предложения на основании действующих прайсов, и при обнаружении недостоверности обнуляет предложения», — подчеркнул Алексей Колмаков. 
В третьей части своего доклада замминистра обнародовал свежие сведения о переходе на проектное банковское финансирование. «В сфере контроля нашего Минстроя находится 529 строящихся объектов долевого строительства. Из них 64 – проблемные, остальные строятся в границах плановых сроков. При этом проектное финансирование от банков (по состоянию на 1 октября) одобрено лишь в отношении 14 объектов (3% от общего числа) – рассказал представитель министерства. – Заключения о соответствии критериям правительственного постановления от 22 апреля № 480 для достройки по старой схеме получили 346 объектов, которые возводят 94 застройщика (это примерно 75% строящихся жилых домов). Кроме того, до 1 октября в наш Минстрой застройщики успели подать 25 заявлений о получении упомянутых заключений в отношении еще 32 объектов. Скорее всего, по всем этим объектам также будут приняты положительные решения, и застройщики получат возможность достроить их в рамках старого законодательства».
Алексей Колмаков посетовал, что банки крайне неохотно делятся информацией о результатах работы с застройщиками. Более-менее открыта информация от Сбербанка: им одобрено 23 кредитных договора с застройщиками на предоставление проектного финансирования, 3 находятся на рассмотрении.
«Таким образом, на 1 октября осталась неопределенной дальнейшая судьба примерно 10 процентов строящихся объектов, — подвел черту Алексей Колмаков. — Часть этих объектов застройщики планируют завершить за собственные средства, часть предполагают переуступить третьим лицам. Предлагаю деловому клубу взять эту ситуацию под свой контроль, проанализировать и представить соответствующий доклад губернатору».
В заключение замминистра предложил профессиональному сообществу поддержать идею возобновления бюджетного субсидирования граждан, осуществляющих индивидуальное жилищное строительство. «У нас раньше действовало 102-е постановление регионального правительства о развитии ИЖС, на основании которого индивидуальные застройщики получали субсидию в размере 150 тыс. рублей при начале работ, и еще 150 тысяч – по завершении строительства своего дома. На наш взгляд, такую практику стимулирования ИЖС надо возродить», — сказал Алексей Колмаков.
Заместитель мэра – начальник Департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Алексей Кондратьев, комментируя ситуацию с переходом на новую схему финансирования долевого строительства, подчеркнул, что на данном этапе главной задачей городского руководства было сохранить как можно больше объектов в старой схеме финансирования, максимально используя для этого инструменты и возможности, содержащиеся в 480-м постановлении правительства РФ.
«В Новосибирске к настоящему времени сложилась следующая ситуация. Из 606 объектов, разрешение на строительство которых выдано на сегодняшний день, 52 объекта – это проблемные дома, 315 – дома, получившие ЗОС от регионального Минстроя по 480-у постановлению на основании более чем 30-процентной готовности. Это 2,6 млн.кв. метров строящегося жилья, — сообщил Алексей Кондратьев. — Еще 29 объектов получили ЗОС на основании 15-процентой готовности самого объекта в сочетании с высокой готовностью сетей (преимущественно речь идет о сетях Горводоканала, специалисты которого отнеслись к ситуации с пониманием и активно включились в работу). Общий же объем задела у нас – 5,5 млн. кв. метров жилья», — сообщил Алексей Кондратьев.
По оценке вице-мэра, городу удалось избежать резкого «взлета» числа проблемных объектов, и это серьезное достижение в сложившихся условиях.
«Из упомянутого общего числа объектов, имеющих разрешения на сегодняшний день, 187 (1,7 млн. квадратных метров) уже невозможно будет возводить по старой схеме, — отметил вице-мэр. — В свою очередь, из этого числа 19 получили проектное финансирование, по 13 объектам – заявления о предоставлении проектного финансирования находятся на рассмотрении в банках, 40 объектов строители собираются строить за собственные средства. На 109 объектах застройщики не приступили к строительству».
По словам Алексея Кондратьева, значительное число проектов, которые строители не торопятся начинать строительством, свидетельствуют не о недобросовестности арендующих или владеющих земельными участками компаний, а о трезвой оценке ими реальных перспектив спроса, специфики банковского сопровождения строительства и т. д.
В фактически созданных условиях снижение числа строящихся объектов является вполне предсказуемым и закономерным трендом, уверен глава Департамента строительства и архитектуры; и наблюдается данный тренд не только в Новосибирске и области, но и, в разной степени – по всей стране. «Растущие федеральные плановые показатели ввода жилья оказываются практически невыполнимыми, потому что на рынке появился новый регулятор: финансово-кредитные учреждения», — дополнил Алексей Кондратьев. Резко возросшая роль банков поменяла структуру распределения дохода от строительного бизнеса и повысила значимость перспективных продаж, которые не всегда стабильны.
По оценке Алексея Кондратьева, застройщикам около полусотни объектов с полученными разрешениями, где стройка еще не началась, имеет смысл переуступить свои права на землю и разрешения другим юридическим лицам, более подготовленным к работе в новых условиях. Делая этот вывод, вице-мэр сослался на результаты работы аналитиков координационного совета при мэре, специально созданного для решения вопросов перехода к новой модели финансирования жилищного строительства.
«Люди показывают полную неготовность строить и продавать жилье в новой модели, не стремятся адаптироваться, вместо этого предъявляют претензии банкам», — пояснил Алексей Кондратьев.
По информации вице-мэра, для оказания содействия жилищному строительству мэрия провела инвентаризацию возможностей выполнения технических условий застройщиками по перспективным объектам. Как выяснилось, основные трудности здесь концентрируются преимущественно в зоне ответственности «СГК», с Горводоканалом и «РЭС» проблем практически нет. Руководство «СГК» проинформировано об этой ситуации.
Ведется работа по вовлечению в строительный оборот новых свободных земельных ресурсов. «Это поселок Клюквенный, Ключ-Камышенское плато и Радиостанция – по ним градостроительная документация подготовлена, и утверждена, скоро мы рассчитываем получить эти перспективные участки для предоставления под строительство. Речь идет о значительной площади, суммарно порядка 250 гектаров, — поделился подробностями вице-мэр. – Работа по их подготовке продолжаются; мы запросили предварительные технические условия по данным участкам у всех ресурсоснабжающих организаций».
И еще один, более сложный и трудный территориальный резерв, около 400 га, занят ныне ветхим и аварийным жильем. «Здесь мы взяли паузу, потому что в рамках нынешних условий нацпроекта участие федерального бюджета в расселении старых домов ограничивается домами, признанными аварийными на 1 января 2017 года, что по факту не позволяет во многих случаях обеспечить нормальный экономический баланс освоения застройщиками территорий, занятых аварийным жильем, — рассказал вице-мэр. – Для застройщиков нормально, когда расселение финансируется в долях 50 на 50: половина бюджет, половина застройщик. Мы же пока можем обеспечить по большинству территорий общую долю бюджетного финансирования расселения не более чем 30 процентов, что является заградительным условием: застройщики не могут в такой пропорции финансирования заходить в проекты, обремененные расселением, им это невыгодно. Но думаю, уже в следующем году мы лучше подготовимся в финансовом плане, и примерно 150 гектаров, занятых старым жильем, «откроются» для освоения».
Начальник департамента земельных и имущественных отношений мэрии Новосибирска Георгий Жигульский раскрыл положение дел с «земельными» долгами строителей.
«В этом году нам впервые удалось снизить задолженность по текущим договорам, — начал с оптимистичной ноты Георгий Жигульский. — Но со старой задолженностью положение более сложное». По его оценке, из 4 млрд. рублей накопленной задолженности свыше 2 млрд. рублей взысканию не подлежит – должники не имеют средств для возврата долгов, ждать от них оплаты бессмысленно.
Серьезной проблемой Георгий Жигульский считает короткие сроки, отводимые Земельным кодексом и приказами Минстроя для предоставления земли в аренду строителям. «Срок аренды не должен превышать двойного нормативного срока строительства, — напомнил Георгий Жигульский. – В итоге под объект площадью, к примеру, 1500 квадратных метров мы вправе предоставить землю в аренду не более чем на 18 месяцев. Зная, в каких условиях работают сибирские строители, легко догадаться, что, скорее всего, застройщик не успеет уложиться в срок».
До 1 марта 2015 года существовал механизм продления сроков аренды, затем до 2018 года действовал переходный период, но теперь и он закончился. Это спровоцировало возникновения целого клубка проблем, в том числе по долгостроям с обманутыми дольщиками, по строящимся объектам коммерческой недвижимости. Георгий Жигульский обратился к присутствующему на заседании депутату Госдумы РФ Дмитрию Савельеву с просьбой инициировать внесение необходимых изменений в Земельный кодекс, в документы федерального Минстроя.
Алексей Кондратьев встречно предложил частичный выход из этой ситуации через установление на муниципальном уровне индивидуальных «поправок» к срокам строительства для конкретных проектов. «Понятно, что если застройщик заходит с комплексным проектом на 5 гектаров земли, он в эти средненормативные сроки строительства не уложится», — отметил Алексей Кондратьев, пообещав вынести данный вопрос на совещание в мэрии в ближайшее время.
Генеральный директор ООО «Региональная строительная компания» Владимир Литвинов в целях финансового оздоровления отрасли предложил больше внимания уделять внедрению новых технологий в жилищном и прочем строительстве. В частности, он рекомендовал повсеместно использовать лифты без машинного отделения – это позволяет сэкономить на строительстве каждого многоэтажного дома несколько миллионов рублей. «Я посчитал: за год в Новосибирске за счет использования таких лифтов, не требующих устройства отдельного машинного отделения, можно сэкономить 384 миллиона рублей», — сообщил Владимир Литвинов. Он также посетовал на «полную потерю школы проектирования» в Сибири, обвинив проектировщиков в том, что они по-прежнему закладывают в проекты устаревшие тихоходные лифты, несмотря на наличие на рынке куда более прогрессивных аналогов. В заключение он предложил вовсе запретить использование в домах повышенной этажности «медленных» лифтов малой (4 чел.) вместимости.
Генеральный директор ГК «СибМонтажСпецСтрой» Анатолий Павлов, отметив, что у него на объектах вопросов с лифтами нет, назвал одной из серьезных проблем на строительном рынке деятельность Сибирской генерирующей компании. Именно по ее вине срываются сроки ввода многих объектов, уверен застройщик. «Я не знаю, как на них повлиять, но повлиять как-то надо, — выразил озабоченность Анатолий Павлов. – Мы все ездим по Новосибирску, видим, что половина города перекопана, и непонятны перспективы, когда закончатся работы на всех этих теплотрассах и когда восстановят благоустройство. Конкретно наша компания недавно была вынуждена «снять со сдачи» дом на улице Обской, потому что «СГК» разрыла на подходе теплотрассу и ничего с ней не делает, а мы не можем приступить к строительству нашего участка теплосети, пока «СГК» не закончит работу на своем участке. Хочется отметить: работать с «РЭС» и «Горводоканалом» намного проще и понятнее.
Это подтвердил и директор ООО «ГК «Химметал» Евгений Гаврилов, предложив объединить в борьбе с теплоэнергетиками усилия делового сообщества строителей и Минстроя Новосибирской области.
Анатолий Павлов, в отличие от многих других строителей, не видит проблем в сотрудничестве с банками, подтверждая это собственным примером. «Из упомянутых одобренных заявок на получение проектного финансирования почти все – мои, и заявки на рассмотрении тоже мои; с банками можно научиться работать, это не составляет такой огромной сложности», – аргументировал бизнесмен.
Настоящая проблема застройщика, полагает Анатолий Павлов – дефицит земли. ГК «СМСС» сражается с этой бедой на всех фронтах, в том числе активно выкупая под расселение индивидуальные дома городского частного сектора. «Но с частным сектором сложно работать, — подчеркнул застройщик. – Нужно подвести какую-то внятную законодательную основу под его выкуп и расселение. Еще один земельный ресурс – неиспользуемые федеральные земли, земли Минобороны и т. д. Надо провести их тщательную инвентаризацию и вовлечение в строительный оборот. Также целесообразно организовать профессиональную ревизию памятников истории и архитектуры; вполне возможно, многие такие объекты настоящей ценности не представляют и могут быть без потерь снесены с последующим освобождением земельных участков».
Депутат Госдумы Дмитрий Савельев рекомендовал для решения земельного вопроса присоединить к территории города некоторые участки соседних муниципальных образований, например, в районе бывшего городского аэропорта.
Алексей Кондратьев в ответ напомнил депутату, что подписанное всеми близко расположенными МО соглашение о незыблемости границ отдельных территорий в составе агломерации резко ограничило возможности присоединения к Новосибирску «соседских земельных участков».
Дмитрий Савельев не позволил мячу остаться на его стороне поля и подчеркнул: в любом случае руководство города должно работать над решением подобных вопросов, стараясь обеспечить быстрое и динамичное развитие – в противном случае мы отстанем от всего прогресса.
Алексей Кондратьев, комментируя тему расселения частного сектора, отметил, что определенные нормативы в этой сфере разработаны, но их еще предстоит «обкатать», опробовать на практике. «Конечно, поначалу будут суды, много судов», — предупредил вице-мэр. Но перспективные районы с частным сектором (под снос) уже определены, с ними начинается работа. Он также остановился на перспективных пустых, крупных и отдаленных территориях – их предстоит обеспечить водоснабжением и другими ресурсами.
Директор МУП «Горводоканал» Юрий Похил отметил: чтобы подать воду в планируемые отдаленные перспективные районы застройки, требуется минимум полтора миллиарда рублей, и вслед за Андреем Колмаковым рекомендовал больше внимания уделять развитию комплексных, крупных площадок.
Майис Мамедов, возвращаясь к одной из наиболее болезненных тем, связанных с подключением к мощностям СГК, заверил: РДКС намерен уделять самое пристальное внимание решению данной проблемы. Нельзя допускать, чтобы из-за затягивания сроков присоединения срывались сроки ввода объектов, уверен председатель РДКС. Он пообещал провести отдельное совещание с Минстроем и руководством «СГК», чтобы определить четкий график подключения вводных объектов 2019 года.
Касаясь сложностей с уплатой арендных земельных платежей, Майис Мамедов выступил с предложением — списать те долги, которые, как засвидетельствовал Георгий Жигульский, все равно взыскать невозможно.
Георгий Жигульский : списание на сегодня осуществляется только через процедуру банкротства, а она имеет довольно затяжной характер. Возникают проблемы с оплатой работы внешних управляющих и т. д. «За то время, пока мы банкротили должников на сумму 250 миллионов рублей, набежала пеня по основному долгу оставшихся должников – на более крупную сумму», — проиллюстрировал тщетность прилагаемых усилий глава земельно-имущественного департамента.
Заместитель председателя Сибирского банка – управляющий новосибирским отделением № 8047 ПАО «Сбербанк» Игорь Безматерных рассказал о своем видении процесса перехода отрасли на проектное финансирование. «Мы ожидали, что спрос у строителей на этот вид кредитования окажется выше, оперативно сформировали отдел из соответствующих специалистов, но пока он мало загружен, 95 процентов объектов в НСО строится без проектного финансирования, — удрученно констатировал Игорь Безматерных. — За 9 месяцев текущего года мы выдали строительным компаниям региона 10 млрд. рублей кредитов в рамках договоров о проектном финансировании, еще 6-7 млрд. выдадим, наверное, до конца года. Но все равно, это будет процентов 10 рынка, не больше. Спрос будет повышаться по мере того, как будут входить в строй объекты, возводимые по старой схеме».
Игорь Безматерных также обнародовал данные по ипотечному кредитованию за 7 месяцев текущего года. «В Новосибирской области за это время выдано ипотеки на 35 млрд. рублей, примерно такая же цифра наблюдалась и в аналогичном периоде 2018 года», — сообщил представитель Сбербанка.
Депутат Госдумы РФ Дмитрий Савельев в своем выступлении отметил сложность стоящих перед отраслью задач по реализации национальных проектов, сложность «вписывания» в новые правила игры. По оценке депутата, значительная часть строительных компаний не сможет работать в новых условиях и уйдет – «кто-то через банкротство, а кто-то и через уголовные дела».
При этом Дмитрий Савельев показал свою «включенность» в проблемы строителей и выразил готовность поддерживать их интересы на уровне федеральной законодательной власти.
Вместе с тем, депутат призвал строителей самим быть активнее в общественном пространстве. «Вы же хотите, чтобы с вашими интересами считались, чтобы вас слышали на всех уровнях – так заявите о себе громче, повысьте свой статус, покажите, что вы, среди прочего – крупные работодатели, за которыми – тысячи работников, перед которыми вы несете ответственность, – сказал депутат. — Может быть, и собрания свои, и праздники вам следует проводить в более масштабных залах, вместе со своими работниками. Хотите, чтобы вас услышали? Покажите себя более широко!»
«Это уже будут какие-то политические акции. Мы хотим, чтобы нам просто дали нормально работать, — отреагировал председатель Совета директров «Роснефтегазстрой-Академинвест» Вячеслав Набивич, но его реплика не получила развития в общем диспуте.
Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Новосибирской области Николай Мамулат оценил состояние дел в строительном комплексе региона со своей точки зрения; оценка оказалась печальной.
«Ситуация плачевная, — подчеркнул Николай Мамулат. – Около 40 процентов организаций банкротятся, новые молодые им на смену не идут, и не собираются этого делать в ближайшем будущем. 6 строительных организаций недавно обратилось к нам с просьбами о финансовой поддержке, но откуда мы ее возьмем?
Николай Мамулат обратил внимание на определенную предвзятость судов, рассматривающих тяжбы с застройщиками; это проявляется в том, что даже в очень неоднозначных ситуациях застройщика оставляют в виноватых. Физические лица выигрывают у застройщиков практически всегда, как и властные структуры, которые порой стараются «прикрыть» неправедным судом собственные промахи.
По просьбе Николая Мамулата председатель Совета директоров ООО «Гамма Строй», депутат Заксобрания НСО Ашот Рафаелян рассказал случай, когда застройщика засудили якобы за самовольное строительство и обязали снести объект коммерческой недвижимости – при том, что истинная причина «самостроя» коренилась в грубых ошибках зонирования территории по видам разрешенного использования, допущенных властями при разработке и утверждении градостроительной документации.
По оценке Уполномоченного по защите прав предпринимателей, пора восстанавливать справедливость в отношении застройщиков «по всем фронтам», начиная с преодоления пороков судебной практики и заканчивая упорядочением системы всевозможных проверок и санкций. Николай Мамулат рекомендовал обращаться к нему по защите прав как отдельным предпринимателям («анонимность гарантируется»), так и их коллегиальным органам («это лучше и эффективнее»).
Генеральный директор ООО «Эверест» Владислав Нечепуренко задал вопрос о перспективах строительства новой дороги на Ключ-Камышенское плато, где сейчас зачастую наблюдается полный транспортный коллапс. Алексей Кондратьев согласился, что с пропускной способностью автодорожной сети в данном районе ситуация напряженная, но четких ответов по перспективам дорожной стройки не дал. «Мы сейчас заказали СГУПСу актуализацию транспортной составляющей генерального плана», — сообщил вице-мэр. По его словам, дальнейшие стратегические «автодорожные решения» будут приниматься уже на основе актуализированной и утвержденной генеральной схемы.
Владимир Литвинов высказал мнение о необходимости строительства второго уровня над основными перегруженными магистралями Новосибирска, как в Китае. «Мы все равно к этому придем, – предрек застройщик. – Лучше начать раньше; попутно и мощности наших заводов по производству железобетонных конструкций загрузим заказами».
Заместитель председателя комиссии по вопросам ЖКХ, градостроительства и дорожного комплекса Общественной палаты Новосибирской области Елена Шушарина обратила внимание на то, что национальными проектами особое внимание уделяется не только увеличению количества квадратных метров жилья, но и благоустройству, повышению общего комфорта среды обитания человека. Она поблагодарила строителей Новосибирской области, Кольцово за явные достигнутые успехи в деле благоустройства, в том числе за недавнее благоустройство (общими усилиями строительного сообщества) Михайловской набережной в Новосибирске и благоустройство за счет средств частных инвесторов одной из крупных парковых зон Кольцово.
Подводя итоги заседания, Майис Мамедов еще раз заострил внимание на тех проблемах, решению которых РДКС планирует уделять внимание в ближайшее время:
— определение и фиксация плановых сроков подключения к сетям Новосибирского филиала Сибирской генерирующей компании пусковых объектов строительства;
— вовлечение в строительный оборот новых земельных ресурсов;
— актуализация транспортной схемы в разрезе растущих инфраструктурных потребностей новых микрорайонов;
— содействие успешному переходу предприятий на новые условия финансирования долевого строительства жилья;
— решение проблемы задолженности строительных организаций по арендным платежам за землю.
Источник: Пресс-служба Ассоциации «РДКС»
