22 декабря в новосибирском пресс-центре ТАСС под председательством Майиса Мамедова состоялось итоговое Расширенное заседание Ассоциации «Региональный деловой клуб строителей».
Во встрече приняли участие губернатор Новосибирской области Андрей Травников, председатель регионального Законодательного собрания Андрей Шимкив, первый заместитель председателя Правительства Новосибирской области Владимир Знатков, заместитель губернатора Новосибирской области Роман Теленчинов, министр строительства региона Алексей Колмаков, заместитель мэра Новосибирска – начальник Департамента строительства и архитектуры Алексей Кондратьев, депутаты областного Законодательного собрания и городского Совета Новосибирска, руководители ведущих компаний-застройщиков и подрядных организаций, главы профильных СРО, представители крупнейших банков.
В 2024 году Региональному деловому клубу строителей исполняется 20 лет. Как напомнил Майис Мамедов, все эти годы работа по решению наиболее острых и насущных проблем строительного комплекса велась Региональным деловым клубом в тесном сотрудничестве с областной властью, с ее первыми лицами. РДКС активно поддержал кандидатуру Андрея Травникова сначала в 2018, а потом и в 2023 году – и в обоих случаях «получил блестящие результаты».
Губернатор Новосибирской области Андрей Травников сделал акцент на высоких результатах, достигнутых строительной отраслью Новосибирской области в уходящем году («На сегодняшний день объем ввода жилья составил уже 2 млн 600 тыс. кв. метров, а впереди еще целая неделя: у нас есть шанс поставить абсолютный региональный рекорд по этому показателю»).
Важно, что объемы наращивает не только Новосибирск, но и отдаленные небольшие муниципалитеты – в частности, г. Обь, г. Татарск («здесь в этом году отмечается настоящий строительный бум»). Этот успех в глубинке губернатор связал с растущим бюджетным строительством (служебное жилье) и с грамотно введенными мерами областной поддержки частного жилищного строительства.
«Не без сложностей», но заработал в области механизм КРТ – по сведениям губернатора, по состоянию на 22 декабря 2023 г. принято уже 14 областных решений по КРТ; заключено 5 договоров с застройщиками площадок КРТ. Всего для комплексного развития определено 27 территорий общей площадью 580 га – это хороший задел на будущее.
В 2023 году началась реализация «флагманского» проекта КРТ в мкр. Клюквенный, определены 4 застройщика для первых 6 участков. Право застраивать территорию нового микрорайона получили ГК «Талан» из г. Ижевска (8,5 га); ГК «Союз» из г. Барнаула (8 га); представители г. Омска – АО «Завод сборного железобетона № 6» (5 га) и крупный новосибирский застройщик ООО «СЗ ДСК КПД-Газстрой» (4,17 га). «Эти застройщики уже перечислили первые 123 миллиона рублей на решение нашей общей проблемы, на восстановление прав обманутых дольщиков», — добавил Андрей Травников.
Отметив также активное строительство социальных объектов в области, высокий темп которого в ближайшие два-три года, предположительно, будет сохраняться («готовьтесь к напряженной работе»), губернатор поблагодарил руководителей генподрядных компаний, наиболее успешно и эффективно работающих на объектах бюджетного заказа. «Это Александр Алексеевич Воронин (АО «Бердский строительный трест»), это Михаил Ильич Голубев («РСУ-5 Новосибгражданстрой»); и в целом, спасибо всем нашим подрядчикам, которые в срок и качественно выполняют свои обязательства по государственным и муниципальным контрактам, — сказал Андрей Травников. – А застройщикам, обеспечивающим рекордный ввод жилья в нашей области, хочу передать благодарность не только от себя, но и от министра строительства России Ирека Энваровича Файзуллина: нашими темпами работы мы вытягиваем вперед не только Новосибирскую область, но и всю страну». Не случайно повысился и авторитет «Сибирской строительной недели» — сегодня, по информации Андрея Травникова, Москва оценивает этот февральский отраслевой форум в Новосибирске как полноценную федеральную площадку для проработки общих вопросов.
Особые слова благодарности Губернатор выразил руководителям организацияй, которые оказывают помощь нашим бойцам, находящимся в зоне СВО, а также организациям, второй год подряд занимаются восстановлением объектов на присоединенных территориях (в Беловодском районе, в Мариуполе). «Спасибо организациям, которые вместе с нами всё это преодолевают и продолжают заниматься важным и ответственным государственным делом», — сказал Андрей Травников
Губернатор поблагодарил строительное деловое сообщество за эффективную поддержку его кандидатуры на выборах губернатора: за счет, среди прочего, и этой поддержки Андрей Травников получил в 2023 году на 30 процентов больше голосов, чем в 2018-м.
Общая повестка (для инвестиционно-строительного комплекса), задачи и проблемы на 2024 год, по мнению губернатора, принципиально не поменялись по сравнению с 2023 г. «Вновь на острие – колебания учетной ставки ЦБ РФ, влияющие на проценты по ипотеке, поддержание спроса, подготовка территорий, создание заделов для строительства, строительство социальной инфраструктуры», — указал Андрей Травников. Он выразил уверенность, что по результатам конструктивных обсуждений на итоговом расширенном заседании РДКС, по сложившейся хорошей традиции, вновь будут приняты определяющие управленческие решения.
Председатель Законодательного собрания Новосибирской области Андрей Шимкив присоединился к оценкам губернатора, также поблагодарив строителей за очень весомые, а по такому показателю, как ввод жилья — уникальные результаты работы в 2023 году.
Главная задача власти в этих условиях, как пошутил Андрей Шимкив – «не мешать» возрастанию и расширению достижений стройкомплекса, стараясь убрать с его пути все помехи в виде бюрократических барьеров.
Он подчеркнул, что Заксобрание Новосибирской области, профильный комитет всегда идут навстречу предложениям Минстроя региона, делового строительного сообщества -«Делаем всё для того, чтобы вам было легче начинать стройку и продолжать строительство, и готовы к дальнейшему диалогу».
Касаясь политики, Андрей Шимкив также выразил восторг от успеха губернаторских выборов 2023 года и призвал с таким же постоянством, столь же слаженно и продуктивно поддержать в марте 2024 года кандидатуру Владимира Владимировича Путина.
С докладом о результатах работы и планах развития строительного комплекса Новосибирской области выступил министр строительства Новосибирской области Алексей Колмаков.
Открыв выступление древним изречением «Излишняя скромность – путь к забвению», Алексей Колмаков с первых же слов решил не скромничать и назвал происходящее сегодня в стройкомплексе области «настоящим строительным бумом». «Бум» наблюдается почти во всех видах строительства, но наиболее пышно он явлен в жилищной стройке.
«Впервые в истории статистических наблюдений по итогам 2023 года в нашей области будет зафиксирован абсолютный рекорд годового ввода: 2 млн 800 тыс. квадратных метров, — подчеркнул министр. – Уже сейчас (на 22 декабря) введено 2 млн. 750 тыс. Одних только многоквартирных домов войдет в строй более 2 миллионов квадратных метров». В перспективе строителям жилья еще долго будет чем заняться: градостроительный потенциал региона, по сведениям Алексея Колмакова, достигает 27,8 млн кв. метров.
Основными векторами развития жилищного строительства становятся проекты КРТ, работа по завершению начатых строительством объектов, развитие ИЖС.
За последние пять лет годовой объем ввода индивидуального жилья в НСО вырос с 541 тыс. кв. м до 788 тыс. кв. м. Новосибирская область готова участвовать в федеральном пилотном проекте по развитию ИЖС, о чем амбициозно заявила на недавнем 25-м Всемирном русском народном соборе. Регионом предложены для этого две площадки. Одна – на 252 земельных участка — в Коченевском районе, «в предполье» ПЛП, вторая – на 144 участка – неподалеку от «СКИФа». В создании инфраструктуры указанных площадок планируется задействовать федеральное финансирование.
Говоря об успехах на ниве искоренения проблемы «обманутых дольщиков», Алексей Колмаков сообщил, что с начала 2022 года по декабрь 2023 число жилых долгостроев НСО, включенных в Единый реестр проблемных объектов, сократилось шестикратно, со 124 до 21; были восстановлены жилищные «долевые» права 3761 гражданина.
За последние 3 года на решение проблемы обманутых дольщиков в Новосибирской области было направлено свыше 11 млрд рублей (это средства, полученные за счет реализации МИП, непосредственно деньги облбюджета, а также привлеченные средства федерального бюджета).
Большое внимание уделяется строительству социальных объектов. В настоящее время в регионе одновременно «в работе» находится 217 таких объектов, включая 39 жилых домов, растут объемы их финансирования. По итогам 2023 года к вводу в эксплуатацию запланирован 91 объект, в том числе 36 социальных жилых домов. Уже введено в эксплуатацию (на 22 декабря) 28 объектов здравоохранения (в т. ч. 18 ФАПов, 2 поликлиники, 7 амбулаторий, 1 здание поликлинического отделения), 2 школы, 1 спортивный объект.
Финансирование стройпрограммы соцобъектов за 2023 год составило в НСО 25,6 млрд рублей (для сравнения: в 2022 г. – 19,9 млрд, в 2021 г. – 12,3 млрд).
«Хотелось бы поблагодарить аксакалов нашего строительного сообщества, которые, несмотря на все существующие трудности, досрочно и с высоким качеством сдают социальные объекты, — отметил Алексей Колмаков. – Примеры досрочно сданных объектов: поликлиника в Краснообске, школа на улице Забалуева в Ленинском районе. (Обращаясь к А. А. Воронину) Спасибо вам, Александр Алексеевич; вы – непревзойденный мастер опережающего ввода социальных объектов, низкий вам поклон».
А негласное звание «главного реконструктора Новосибирской области», с точки зрения Алексея Колмакова, следовало бы отдать Михаилу Ильичу Голубеву. Один из недавних ярких примеров его успешной работы – реконструкция здания бывшего кинотеатра «Пионер» под драматический театр Сергея Афанасьева. Также можно отметить реконструкцию здания Маслянинской ЦРБ. «Благодарю вас за проделанную работу и преданность делу», — обратился к Михаилу Голубеву министр строительства.
По сведениям Алексея Колмакова, Минстроем Российской Федерации с 2025 года планируется вернуть норму обязательного использования проектов повторного применения при строительстве социальных объектов. В Новосибирской области уже есть 69 таких типовых зарегистрированных проектов (сферы: образование, жилье, культура, спорт).
Алексей Колмаков упомянул еще несколько крупных и важных объектов федерального и регионального уровня, строительство которых активно велось в 2023 году. В их числе – СКИФ (бюджет проекта — более 47 млрд рублей, на строительстве работает свыше 520 человек), Федеральный центр на 300 коек площадью 67 тыс. кв. метров для реабилитации детей с заболеваниями опорно-двигательного аппарата, нервной системы и другими заболеваниями (таких центров в России всего 2, второй – в Евпатории; на стройке сейчас трудится 240 человек, ввести центр в эксплуатацию планируется в 2024 году); 1-я и 2-я очереди Кампуса мирового уровня НГУ (на объекте задействовано 916 человек, планируемый ввод – 2024-2025 гг., на новых площадях смогут обучаться более 3 тыс. студентов), Бассейн СКА (второй бассейн в области с 8 дорожками 50 метров, легко трансформируемыми в 16 дорожек по 25 метров, оснащенный трибунами на 250 зрителей).
Касаясь темы восстановления присоединенных территорий, Алексей Колмаков напомнил, что в городе Мариуполе за Новосибирской областью закреплено 12 многоквартирных домов, их восстановление завершится в 2023 году. В «подшефном» Беловодском районе силами региональных организаций Новосибирской области ведется восстановление и строительство социальных объектов. На 2023 г. в работе 37 находится таких объектов (объекты образования, спорта и т.п.), общая сумма вложений в них составляет 650 млн рублей.
Алексей Колмаков отдельно поблагодарил Ассоциацию «РДКС» и лично Майиса Пирвердиевича Мамедова за помощь Военному училищу, оказанную в 2022-2023 гг, за капитальный ремонт кровли военного госпиталя в 2023 году, за устройство военного городка на полигоне, за постоянную поддержку участников СВО.
Перейдя к подробностям внедрения механизма КРТ в области, Алексей Колмаков вначале уточнил -27 территориях КРТ предполагается расселить 133 тыс. кв метров аварийного и ветхого жилья, построив взамен 4,6 млн квадратных метров жилья иного — современного и комфортного. Для лучшей координации наиболее крупных проектов КРТ их ведение сегодня передано подведомственной структуре Минстроя НСО – АО «Агентство развития жилищного строительства Новосибирской области». В частности, «под АРЖС» ушли такие проекты, как микрорайон Клюквенный (ул. Подневича) в Калининском районе Новосибирска (площадь 205,6 га, градпотенциал 1 млн кв. метров жилья, под снос уходит 2 аварийных МКД площадью 1,4 тыс. кв. метров); территории вдоль Бердского шоссе в Октябрьском и Первомайском районах – «Куба» — устье реки Иня (площадь 78,4 га, градпотенциал 600 тыс. кв. метров); 1 этап проекта «Территория инновационной и научно-образовательной деятельности «Смарт-Сити – Новосибирск» (площадь 138,6 га, градпотенциал 330 тыс кв. метров).
Для обеспечения перспективных площадок инженерными сетями, транспортной и прочей инфраструктурой регионом использован федеральный инструмент поддержки: инфраструктурное меню. В частности, это поддержка по постановлению Правительства РФ от 19.10.2020 № 1704 (когда на создание сетей направляются средства областного бюджета, высвобождаемые за счет реструктуризации задолженности НСО по федеральным бюджетным кредитам). По данному постановлению профинансирована инфраструктура жилой застройки в микрорайоне «Чистая слобода» (1,2 млрд рублей), а также поселка Клюквенный (5,23 млрд рублей). Второе направление «инфраструктурного меню» — поддержка по постановлению Правительства РФ от 14.07.2021 № 1189 (целевые кредиты, предоставляемые на отобранные в соответствии с этим постановлением инфраструктурные проекты из средств федерального бюджета). В рамках работы по данному направлению был, в частности, профинансирован объект инфраструктуры по ул. Зорге (на 314 млн рублей). За счет перераспределения средств «инфраструктурного меню» в 2024 году предполагается направить дополнительные средства на инфраструктуру «Смарт-Сити – Новосибирск» и некоторых других проектов.
Еще одна забота регионального Минстроя – бюджетные объекты незавершенного строительства. Для упорядочения работы с ними создан специальный региональный реестр, принята нормативная база, определяющая регламент его формирования, образована межведомственная комиссия для принятия управленческих решений в отношении «незавершенки».
В целях повышения уровня градостроительной подготовки муниципальных образований НСО предусмотрено предоставление субсидий из областного бюджета на разработку граддокументации МО области и/или внесения изменений в нее. В бюджете 2023 на эти цели было заложено 18,3 млн руб., это позволило профинансировать 31 генплан поселений и 23 ПЗЗ поселений.
Для повышения качества подготовки проектной документации (бюджетных объектов) на базе ГКУ НСО «Управление капитального строительства» создано Проектное бюро, силами которого, среди прочего, осуществляется сопровождение «горящих» объектов, вводимых в эксплуатацию. «Надеемся, эта структура поможет также сократить сроки подготовки проектной документации», — добавил министр.
Следующую часть своего выступления Алексей Колмаков посвятил подведомственным структурам Минстроя НСО. Об одной – Агентстве развития жилищного строительства – уже говорилось выше.
ГКУ НСО «Региональный центр мониторинга строительных ресурсов» – признан на федеральном уровне и по праву считается одним из лучших в стране. Во многом именно благодаря этой организации Новосибирская область в числе пилотных регионов осуществила переход на ресурсно-индексный метод определения сметной стоимости в строительстве (РИМ).
Есть чем гордиться и региональной Госэкспертизе. Только по результатам работы в 2023 году ее усилиями в Новосибирской области удалось снизить сметную стоимость объектов капитального строительства суммарно более чем на 5 млрд рублей (от первоначально заявленной стоимости). Именно Госэкспертиза Новосибирской области выступила разработчиком новой информационной цифровой платформы «Новэкс», позволяющей активизировать деятельность заказчика посредством предоставления оперативной информации о фактическом проценте готовности проектной документации и прогнозируемой дате получения экспертного заключения. Этот инструмент был презентован в августе 2023 г. на Всероссийском конкурсе «Лидеры строительной отрасли» и вошел в 30-ку победителей (из почти 12 тысяч участников). Сегодня этим инструментом заинтересовались органы госэкспертизы в большинстве регионов России.
С августа 2007 года в области действует еще один «подвед» Минстроя НСО – АО «Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования». За период с 01.01.2023 по 01.12.2023 объем выдачи ипотеки через эту структуру составил рекордные 1,1 млрд рублей; в 2023 году прирост объема выдачи ипотеки через данное АО составил 166% к 2019 году.
В числе серьезных для отрасли проблем Алексей Колмаков назвал кадровый голод, отмечаемый как в части рабочих специальностей, так и ИТР. Частично решить проблему помогает проведение переобучения по образовательной программе ВО «Промышленное и гражданское строительство» во взаимодействии с НГАСУ (Сибстрин). Еще одна проблема – удорожание строительных материалов (впрочем, сейчас, по мнению министра, можно говорить об определенной стабилизации цен и выходе на «ценовое плато» по большинству значимых ресурсов, от арматурной стали до инертных материалов).
Итогам работы строительной отрасли в Новосибирске посвятил свой доклад вице-мэр — начальник департамента архитектуры и строительства Мэрии города Новосибирска города Алексей Кондратьев.
Он отметил рост объемов ввода жилья в столице СФО «от пятилетке к пятилетке», начиная от года создания Регионального делового клуба строителей (2004). Вышло, что случившееся объединение профессионалов отрасли послужило существенным импульсом для роста; так, если за 2004-2008 гг. в городе ввели 3 млн 778 тыс. кв. метров жилья, то за 2009-2013 – 5 млн 156 тыс., а за 2014-2018 – уже 6 млн 815 тыс. Последняя цифра, видимо, стала неким потолком, потому что следующая пятилетка, 2019-2023, роста почти не показала (6 млн 853 тыс. кв. метров). Важно, что из года в год Новосибирску удается сохранять солидный объем задела («в стройке» стабильно сохраняется 4 -4,5 млн кв. метров жилья).
Кратко Алексей Кондратьев показал динамику предоставления населению ипотечных кредитов с 2020 по 2023 гг. (в каждом году рассматривался период с января по октябрь включительно). Динамика вела себя ветрено: в 2020 году – 10035 кредитов на первичном рынке и 26158 на вторичном, в 2021 году – 11251 и 31266, в 2022 – 9063 и 16197, в 2023 – 15512 и 25210 соответственно.
Касаясь темы КРТ, вице-мэр напомнил, что в актуализированном в 2021 г. генеральном плане и ПЗЗ Новосибирска в качестве территорий опережающего перспективного развития определено 173 участка общей площадью 2,26 тыс. гектаров. В том числе 0,15 тыс. га – занято ветхим, аварийным жилфондом, 1,45 тыс. га – ИЖС, и 0,66 тыс. га – производственные территории и территории специального назначения. Общий градостроительный потенциал этих участков – порядка 15 млн кв. метров нового жилья.
К настоящему времени в стадии реализации на территории Новосибирска находится:
— 11 проектов КРТ по инициативе уполномоченного органа общей площадью 47,5 га. В рамках указанных проектов должно пройти расселение 410 старых индивидуальных жилых домов (полностью за счет застройщиков) и 52 аварийных МКД (45 – за счет застройщиков, 7 – за счет мэрии); взамен снесенного эти проекты прибавят городу 1 млн 100 тыс. кв. метров нового комфортного жилья.
— 2 проекта КРТ по инициативе правообладателя общей площадью 11,7 га. В рамках указанных проектов должно быть расселено 55 индивидуальных жилых домов (все – за счет застройщика) и построено современное жильё общей площадью 310 тыс. кв. метров.
Подготовлены к реализации еще 2 проекта КРТ на общей площади 72,2 га. Здесь доживают свой век 314 домов ИЖС и 16 аварийных МКД. После их расселения и сноса на указанных гектарах вырастет 700 тыс. кв. метров нового жилья.
И, наконец, самый большой из видимых «кусок новосибирского пирога КРТ» пока остается в стадии анализа и подготовки. Занимает он 303,5 га, и после расчистки от неуточненного числа устаревших строений за непонятно чьи деньги в его раскидистых границах должно быть возведено 4 млн кв. метров новых квартир.
Важно, что инфраструктура проектов КРТ прорабатывается в активном взаимодействии с застройщиками – они выкупают землю под школы, детсады и пр. и передают участки городу, присовокупив к этому подарку еще и готовую проектную документацию с положительным заключением госэкспертизы.
И именно КРТ становится преобладающим инструментом застройки в городе. Во всяком случае, на тех площадках, которые в генплане и ПЗЗ «окрашены» как площадки КРТ, точечная застройка однозначно невозможна. «Коллеги, напоминаю, с 2022 года, то есть после утверждения соответствующих регламентов, мы не выдаем градостроительную документацию на застройку локальных территорий внутри кварталов, подлежащих комплексной реновации», — подчеркнул Алексей Кондратьев.
По вопросу социальной инфраструктуры вице-мэр, в частности, сообщил, что за последние пять лет в Новосибирске построено школ суммарно на 10,5 тыс. мест. Однако, если исходить из существующих объемов строительства жилья, школ следовало построить за этот срок почти в два раза больше – на 19,2 тыс. мест, так что острый дефицит мест сохраняется.
Детсады тоже в дефиците, но здесь уже без остроты (построено 4900 мест, нужно 5800 мест).
«Социальной инфраструктуры не хватает, и в связи с этим мы уже имеем отказы в выдаче разрешений на строительство по представлению контролирующих органов», — констатировал Алексей Кондратьев. Борясь с нехваткой школьных мест, мэрия в сотрудничестве с региональным Министерством образования определила 17 наиболее болезненных в этом плане участков в городе, и по трем участкам уже начала решать проблему. Из бюджета НСО выделены деньги на проектирование и строительство трех школ; в течение первого квартала 2024 г. должна быть разработана проектно-сметная документация; стройка, согласно бюджетному планированию, должна развернуться в 2025 году.
Кроме того, в тех же целях преодоления дефицита мест в школьно-дошкольных учреждениях создана Межведомственная рабочая группа с участием представителей мэрии, Минобра, органов прокуратуры и т. п.
По результатам ее деятельности подписан ряд соглашений о сотрудничестве с застройщиками, подразумевающих целевой выкуп застройщиками земельных участков под строительство объектов с последующей передачей их муниципалитету, проектирование, а также капремонт и модернизацию действующих заведений. В частности, за счет реализации последнего пункта в 2024 году мэрия рассчитывает увеличить вместимость имеющихся школ на 434 места.
«В рамках исполнения подписанных соглашений на создание новых мест в школах и детсадах будет привлечено частных средств застройщиков на сумму свыше 1 млрд рублей», — очертил масштаб работы Алексей Кондратьев.
Еще один механизм, который, по словам вице-мэра, сегодня инициирует ряд городских застройщиков (в частности, «Брусника», ГК «СМСС», «Первый строительный фонд»), заключается в строительстве школьных и дошкольных объектов за счет застройщика с последующим выкупом этих сооружений муниципалитетом в течение двух лет по зафиксированной на момент постройки цене. «В этой схеме оплату процентов по кредитам берет на себя застройщик», — пояснил Алексей Кондратьев.
Вице-мэр в целом отметил давнюю и стабильную активность застройщиков в части обеспечения Новосибирска объектами социальной инфраструктуры, и привел еще несколько позитивных примеров. Так, по его сведениям, в 2023 году компания «Союз-Инвест» завершает строительство детсада в Дзержинском районе и передает его городу. В 2024 году в одном из районов застройщик возведет пристройку на 90 мест к действующему детсаду и передаст его на баланс муниципалитета безвозмездно.
Имела успех, по словам Алексея Кондратьева, поддержанная губернатором Новосибирской области инициатива мэрии по ускоренному выполнению федеральной программы расселения МКД, признанных аварийными до 1 января 2017 года. «Изначально планировалось завершить это расселение в 2025 году, но мы фактически уже заканчиваем его сейчас, — рассказал вице-мэр. – Хорошо, что строительные организации откликнулись (на предложение выкупа их квартир не по рыночным, а по нормативным расценкам Минстроя), и в 2023 году мы приобрели (под расселение аварийного жилья) 99 квартир у «Первого строительного фонда», 126 квартир у «КПД-Газстрой», 30 квартир у «Вира-Строй». Это позволило нам в полной мере выполнить задачи по расселению 89 аварийных МКД в течение 2023 года: около 700 семей переехали в новые квартиры».
Останавливаться в этом благородном деле мэрия не намерена; совместно с Министерством ЖКХ и энергетики Новосибирской области уже подготовлена заявка на продление программы расселения с распространением ее действия на дома, признанные аварийными с 1 января 2017 по 1 января 2022 года. Таких МКД в городе 286, в них проживает около 7 тысяч человек, на их расселение потребуется суммарно порядка 13 млрд рублей. Цифра по сибирским меркам внушительная, но Алексей Кондратьев уверен в успехе: с учетом активного участия застройщиков в работе по расселению в рамках проектов КРТ, не все эти деньги придется привлекать из бюджета, а значит, цель вполне реалистична.
Основные тенденции рынка жилой недвижимости, выявляемые при анализе статистических данных, в ходе заседания обозначила директор Агентства «РИД Аналитикс» Елена Ермолаева.
По ее оценке, за последние годы рынок жилья российских городов пережил, как минимум, 4 «кризисных периода»: весна-лето 2020 – COVID-19, карантин; весна 2022 – ослабление рубля, роста ставки ЦБ РФ; осень 2022 – рост неопределенности, снижение спроса; лето-осень 2023 – ослабление рубля, рост ставки ЦБ РФ; зима 2023 – опять рост неопределенности, снижение спроса.
Примечательно, что по итогам почти каждого кризиса многие эксперты предрекали полный провал, однако его в итоге никогда не происходило, а временные падения спроса в конце концов сменяются не просто его повышением, а настоящим покупательским ажиотажем, провоцирующим возникновение «воронки цен» (когда люди торопятся купить недвижимость по определенной цене, цена от этого покупательского наплыва начинает подниматься, покупатели начинают спешить с покупкой еще больше – и воронка постепенно закручивается все сильнее, пока не «отожмет» в полной мере ажиотажный спрос, после чего наступает некоторое «затишье» — продавцы подсчитывают прибыль, покупатели обдумывают понесенные затраты или ценность сделанных инвестиций).
Цены на недвижимость снижаются крайне редко. Как правило, что бы ни произошло, какие бы кульбиты ни демонстрировали курсы мировых валют, нефтяные цены и ключевая ставка Центробанка РФ, они всегда растут – вопрос только, в каком темпе (люди интуитивно следуют тезису «В любой непонятной экономической ситуации – покупай квартиру»).
Описывая рост цен на рынках городов Сибири, Елена Ермолаева сообщила, что с января 2020 года по ноябрь 2023 в Новосибирске рост цен на жилье составил 59 процентов, в Красноярске – 87, в Барнауле -112, в Кемерове – 113 процентов. Примечательно, что в небольших городах цены растут сильнее, чем в больших (наверное, это отчасти можно объяснить «эффектом низкой базы»).
Разумеется, цены на жилье тянутся вверх не монопольно, а «в сотрудничестве» с общеэкономическими инфляционными процессами. Насколько сильно инфляция влияет на цену квадратного метра, можно ярко увидеть из приведенного экспертом примера: если бы последние 26 лет в России каким-то чудом сохранялась нулевая инфляция, то в Новосибирске жилье сегодня стоило бы в среднем 5123 рубля за квадратный метр.
Важной характеристикой рынка недвижимости является т. н. индекс доходности (он показывает, насколько вложения в жилую недвижимость выгоднее хранения денег на банковских депозитах на текущих условиях вкладов). «Чем больше единицы данный индекс, тем инвестиции в недвижимость выгоднее депозитов; если же индекс опускается ниже нуля, то покупка недвижимости становится убыточной», — пояснила Елена Ермолаева.
Как выяснилось, индекс этот имеет нрав импульсивный и своенравный. Так, если, к примеру, осенью 2020 года он «гулял» в пределах 4-5, в зависимости от количества комнат в квартире и пр., то в ноябре 2023 «нырнул» в 0,75 (то есть в конце 2023 г. располагающему достойными суммами гражданину выгоднее было оставить эти суммы в банке, нежели заниматься покупками квартир).
Касаясь предметно первичного рынка, Елена Ермолаева отметила одну из базовых особенностей последних лет: рост цен на новостройки опережал и продолжает опережать рост цен на «вторичку». Эта тенденция сформировалась после 2015 года (ранее, наоборот, лидировало вторичное жилье). Рост равномерностью не отличается; так, в Новосибирске за 2019 год цены на первичном рынке увеличились на 8%, за 2020 – на 15%, а за 2021 – сразу на 36%. К ноябрю 2023 г. средняя цена жилой новостройки в Новосибирске достигла 140 тыс. рублей за квадратный метр; тот же самый показатель на вторичном рынке – 111 тыс. руб. «Разница этих двух показателей – более чем 25%, что является абсолютным рекордом за весь период постсоветских статистических наблюдений», — констатировала эксперт.
Возрастание стоимости новостроек, как подчеркнула Елена Ермолаева, не имеет чисто спекулятивной основы, а во многом опирается на возрастающее качество жилья (улучшаются планировки, отделка, благоустройство и пр.). Конечно, нельзя сбрасывать со счетов и тот момент, что ставка по ипотеке на вторичке (10,52%) почти в два раза выше, чем на первичном рынке (6,14% — здесь ставку активно субсидирует государство).
Еще один фактор «стабильно высоких и повышающихся цен» — переход застройщиков от прямого привлечения денег дольщиков на проектное банковское финансирование, которое делает невозможным (да и ненужным) «демпинг» на начальных этапах строительства. «Плюс изменились эмоциональные оценки покупателей; к приобретению жилья люди стали относиться как к покупке авто: взять новую машину из салона – это попросту престижнее, чем покупать б/у», — добавила руководительница «РИД Аналитикс».
Стимулирование первичного рынка посредством программ льготной ипотеки в сочетании с ослабевающим в очередной раз курсом рубля вновь породило бурный спрос в третьем квартале 2023 года. Число сделок на рынке новостроек, число выданных ипотек, число зарегистрированных ДДУ – все эти показатели во второй половине 2023 г. резко рванули вверх. По данным Росреестра, за июль-сентябрь 2023 г. в НСО было заключено 14000 ДДУ – это рекордный показатель за последние 9 лет.
«По нашим данным, с января по ноябрь 2023 года в нашем регионе было продано более 25 тысяч квартир, — добавила Елена Ермолаева. – Это на 46 процентов больше, чем за аналогичный период 2022 года».
Вместе с тем, эксперт отмечает «первые ростки» неблагоприятных тенденций. Среди них, в частности – наблюдаемое (несмотря на текущий рост объемов строительства как в Новосибирской области, так и в целом в России) сокращение числа открывающихся, стартующих строительных проектов, что в перспективе может привести к дисбалансу в виде дефицита предложения нового жилья. Теоретически, этот дефицит мог бы помочь застройщикам в очередной раз хорошенько поднять цены, но не всё так просто: отрезвляющим «ветром в лицо» здесь становится хроническое отставание роста доходов населения от роста цен на первичное жилье. Разрыв накапливается и становится существенным; так, по данным Елены Ермолаевой, с 2019 по 2023 гг. среднедушевые доходы в НСО увеличились на 43%, средняя зарплата – на 54%, средняя цена на вторичном рынке – на 61%, а на первичном – на 91%.
В ходе заседания были руководители строительных организаций подняли и обсудили актуальные вопросы отрасли. Предложения участников заседания и возможные пути их решения будут направлены руководителям органов власти города и региона.
Источник: пресс-служба Ассоциации «РДКС»
