5 июня 2024 года в новосибирском отеле «Гранд Автограф» под председательством Майиса Пирвердиевича Мамедова состоялось Расширенное заседание Ассоциации «Региональный деловой клуб строителей».
Событие объединило ведущих застройщиков и строительных генподрядчиков Новосибирской области, парламентариев регионального Законодательного собрания и руководителей крупнейших профильных саморегулируемых организаций.
Во встрече приняли личное участие заместитель губернатора Новосибирской области Роман Теленчинов, министр строительства НСО Алексей Колмаков, первый заместитель министра строительства НСО Дмитрий Тимонов, заместитель мэра – начальник Департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Алексей Кондратьев.
С подробными докладами о современных возможностях финансирования строительства жилья и объектов социальной инфраструктуры выступили представители ПАО «Сбербанк».
Майис Мамедов отметил, что нынешнее заседание проходит накануне 20-летнего юбилея РДКС; история клуба стала историей подлинного сотрудничества, большой и эффективной совместной работы ведущих организаций строительной отрасли и органов власти.
Собравшихся поприветствовал заместитель губернатора Новосибирской области Роман Теленчинов. Он констатировал, что «на сегодняшний день ситуация в стройке у нас неплохая», но определенную озабоченность вызывает 1 июля 2024 года – дата, с которой прекращает действовать часть программ льготной ипотеки. Роман Теленчинов пожелал участникам расширенного заседания плодотворно обсудить возникающие в связи с этим обстоятельством проблемы.
О некоторых итогах и планах работы строительного комплекса Новосибирской области рассказал глава регионального Минстроя Алексей Колмаков.
«Сегодня наша область вовлечена во многие строительные проекты, от реализации национальных жилищных программ до строительства социальных объектов, — указал министр. – По жилищному строительству прошлый год отмечен абсолютным рекордом за всю историю наблюдений: в течение 2023 г. мы ввели более 3 млн квадратных метров жилья. План 2024 года — 2,154 млн. кв. метров, это ниже прошлогоднего достижения, но в условиях заградительной ключевой ставки ЦБ РФ и такая цифра становится непростой задачей».
Тем не менее, как проинформировал министр, по состоянию на 1 июня объем введенного в НСО жилья уже превысил 1 млн квадратных метров, из которых порядка 0,6 млн кв. метров – многоэтажные многоквартирные дома (МКД), остальное – объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и «малоэтажка». Вселяет уверенность стабильное сохранение общего регионального строительного задела по МКД (примерно 4,5 — 5 млн кв. метров).
Кроме того, одновременно в работе Минстроя на сегодняшний день находится 179 объектов социальной инфраструктуры — это учреждения образования, медицины, спорта и культуры, жилые дома для различных категорий льготников. «Объем стройки — огромный, как и финансирования. На эти цели в бюджете заложено более 53 млрд рублей, из которых порядка 30 млрд предстоит освоить в 2024 году», — отметил Алексей Колмаков.
Более подробно министр остановился на наиболее животрепещущей проблеме строительства школ. По его словам, в проекте бюджета НСО на 2024-2026 годы предусмотрено финансирование строительства 28 школ. Из них 21 школой занимается региональный Минстрой, 6 школ – на совести концессионеров, и 1 – в зоне ответственности Минсельхоза. «13 школ суммарно на 10900 мест запланировано построить в Новосибирске», — уточнил министр.
В данный момент одновременно находится в работе на разных стадиях 22 образовательных объекта, из которых в 2024 году планируется ввести 6 школ и 2 детских сада («концессионные» школы в эти планы не входят). В новых школах смогут получать образование более 3, 5 тысяч учеников.
Кроме того, в конце мая подведомственным Минстрою учреждением — АО «АРЖС НСО» — объявлен конкурс на поиск подрядчика, который займется проектированием и строительством еще одной школы, рассчитанной на 1100 мест. Она расположится на территории микрорайона Клюквенный, где Правительством региона реализуется крупнейший проект КРТ. «Начальная максимальная цена контракта (на строительство школы) – 1,9 млрд рублей», — сообщил Алексей Колмаков.
Строительство медицинских учреждений стало самым масштабным блоком строительной программы по количеству объектов на ближайшую трехлетку. Проектируется и строится 110 объектов медицины, из которых 38 планируется ввести в эксплуатацию в 2024 году.
Еще один важный вектор работы — строительство жилых домов по двум программам: для детей-сирот и под служебное жилье. В планах 2024 года построить и ввести в эксплуатацию 36 домов, в которых 237 квартир предназначены для детей-сирот, еще 168 будут переданы представителям бюджетной сферы под служебное жилье.
Кроме того, в предстоящие три года планируется построить 11 объектов культуры — домов культуры, музеев, детских школ искусств, а также 10 объектов спорта, ввод которых запланирован в 2024-2026 годах. Бюджетное финансирование строительства объектов социальной инфраструктуры в регионе на упомянутую трехлетку достигает 53 млрд рублей; из них 30 млрд – в планах 2024г. «Таких объемов финансирования раньше не было», — отметил Алексей Колмаков.
Отдельно министр коснулся болезненной темы прекращения выдачи разрешений на строительство жилья из-за дефицита школьных мест.
«Начиная с четвертого квартала 2023 года, согласно позиции Прокуратуры Новосибирской области, в случае отсутствия в радиусе доступности объектов образования с наличием необходимого числа свободных (школьных) мест, и при отсутствии принятых мер (для создания таких мест) – разрешения на строительство МКД не выдаются. На сегодняшний день из-за невыдачи РНС по упомянутым причинам приостановлена реализация строительных проектов суммарно на 247 тысяч квадратных метров жилья, — рассказал Алексей Колмаков. – В целях преодоления этого торможения нужно более активно привлекать застройщиков к строительству объектов социальной инфраструктуры – путем заключения соответствующих соглашений между муниципалитетами и застройщиками, внесения изменений в Правила землепользования и застройки для полного перевода жилищного строительства исключительно на схему КРТ, введения инфраструктурных сборов. Также в целях конкретизации нагрузки на бюджетные и внебюджетные источники и обеспечения жителей области достаточным количеством объектов образования полезной могла бы стать оптимизация нормативов градостроительного проектирования». Речь идет об оптимизации расчета наполняемости школ исходя из количества жилья в радиусе доступности (предлагается увеличить этот радиус с нынешних 500 до 800 метров), а также о «легитимизации» двухсменного обучения («на этом мы настаиваем»). Кроме, того, по оценке областного Минстроя, напряженность вокруг объектов образования помогло бы снизить внедрение принципа «60-процентной достаточности». Он допускает строительство жилья при 60-процентном обеспечении школьными местами на момент ввода – с условием, что 100-процентное расчетное обеспечение будет достигнуто не позднее чем через три года после сдачи в эксплуатацию первого дома в жилом комплексе.
Каждая из предлагаемых мер не является безупречной, имеет и плюсы, и минусы, но без принятия решений по этим мерам ситуацию (с невыдачей РНС из-за дефицита расчетного количества школьных мест) с мертвой точки не сдвинуть. По информации Алексея Колмакова, к настоящему моменту описанные предложения направлены на рассмотрение в Прокуратуру.
Заместитель мэра – начальник Департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Алексей Кондратьев поблагодарил представительную делегацию Сбера за присутствие на расширенном заседании РДКС и готовность к диалогу по острым вопросам финансирования строительства, «которых с 1 июля, наверное, станет больше». «С внедрением проектного финансирования и эскроу-счетов Сбер, по сути, стал одним из главных российских застройщиков», — добавил вице-мэр.
Касаясь темы дефицита социальных объектов, Алексей Кондратьев сообщил, что с середины прошлого года по настоящий момент новосибирские застройщики заключили с муниципалитетом ряд соглашений, предусматривающих внебюджетные вложения в социальную инфраструктуру суммарно на 2,5 млрд рублей. «Это стало возможным благодаря конструктивной позиции новосибирского строительного комплекса, позиции находящихся в этом зале застройщиков», — подчеркнул вице-мэр. По его сведениям, новосибирский документ, где прописан соответствующий механизм, послужил основой для решения аналогичной проблемы с соцобъектами в Омске. В Новосибирске он находится на рассмотрении в прокуратуре.
Комментируя действия надзорного органа по приостановке выдачи РНС, Алексей Кондратьев признал, что во многих случаях запретительные шаги прокуратуры являются вполне обоснованными: «У нас есть территории, где на школу 1100 мест приходится почти 3700 учащихся», — привел пример заместитель мэра. Кроме того, по его оценке, несправедливо было бы говорить о полной остановке выдачи РНС новосибирским строителям: «На сегодняшний день у нас объем выданных разрешений ровно такой же, какой был по состоянию на середину 2023 года».
А для оперативного преодоления дефицита школьных мест на наиболее проблемных территориях, как напомнил Алексей Кондратьев, совместно с Минобразования был определен перечень из 17 школ, строительство которых является первоочередной, «горящей» задачей. Часть из них застройщики в целях ускорения процесса начнут строить за свой счет, но в дальнейшем все эти объекты планируется выкупить за счет бюджетных средств.
«Поэтому один из вопросов Сбербанку – как помочь застройщикам, берущимся за строительство школ, понимая, что школы являются довольно емкими в финансовом плане, под 2 млрд рублей каждая, строительство займет в среднем два года, а выкуп их начнется не ранее 2027 года. Нужно подумать, как «зашить» эти стройки в проектное финансирование, какой объем жилищного строительства потребуется», – обозначил задачу вице-мэр.
Еще один трудный, но важный сектор потенциальной поддержки – финансирование проектов КРТ на площадках, обремененных правами третьих лиц, причем финансирование, которое требуется на ранних этапах, даже до проведения аукционов. Тут очень нужна помощь банков, застройщикам в одиночку, своими ресурсами с данными задачами не справиться, уверен Алексей Кондратьев. Таких территорий, которые до конца текущего года должны «уйти под КРТ», но при этом обремененных старым жильем и т. п., в Новосибирске около 400 га, их общий градостроительный потенциал достигает 6 млн квадратных метров жилья. О жизнеспособности и востребованности механизма КРТ свидетельствует активность при продаже квартир и активность при приобретении территорий для комплексного развития. По сведениям Алексея Кондратьева, последние земельные торги дали рост цены в два-три раза, и в текущем году город уже получил в бюджет около 2 млрд рублей за счет предоставления земель под комплексное освоение.
Александр Солоп (до 17 июня 2024 г. – управляющий Югорским отделением ПАО «Сбербанк», после – управляющий Новосибирским отделением ПАО «Сбербанк», сменяет на этом посту Николая Шилова), поприветствовав участников расширенного заседания, предложил рассматривать Сбер не как «главного застройщика», а как надежного партнера для строителей, готового идти навстречу и поддерживать реализацию социально важных проектов.
Генеральный директор ООО «Сбербанк Инвестиции» Евгений Малыгин, поздравив членов Ассоциации «РДКС» с наступающим 20-летним юбилеем клуба, выразил благодарность за приглашение на сегодняшнее расширенное заседание («Это честь для нас»). Он подчеркнул, что в настоящее время команда «Сбербанк Инвестиций» в качестве приоритета рассматривает для себя вхождение в региональные проекты, и в этом ключе сотрудничество с авторитетным объединением профессионалов в Новосибирске обещает быть плодотворным. Как сообщил Евгений Малыгин, «Сбербанк Инвестиции» — не «пустая компания», на рынке работает уже 12 лет, за это время успешно подготовлено и заключено более 500 инвестиционных сделок в разных городах России, под управлением компании находится инвестиционный портфель на общую сумму 1 трлн 20 млрд рублей, из которых 36 процентов приходится на проекты, связанные с недвижимостью.
Директор Департамента инвестиционной деятельности Сбера Алексей Яшин подробнее рассказал, какие насущные потребности предпринимателей в целом и девелоперов в частности способны удовлетворить инвестиционные подразделения Сбера, и какие задачи они помогают решать. Одна из главных – восполнение недостатка собственного капитала: при проектном финансировании, когда требуется соблюдение требований банка о необходимой минимальной доле собственных средств застройщика, при приобретении земельных участков, а также в случаях, когда срочно нужно прикупить дополнительные активы и бизнесы. Как подчеркнул Алексей Яшин, инвестиционная поддержка Сбера поможет застройщикам диверсифицировать и расширять свой бизнес, не увеличивая риски. По его мнению, это актуально для многих девелоперских компаний, которые, по сути, являются далеко не чисто девелоперскими; помимо застройки, они могут заниматься производством строительных материалов, оказывать транспортные услуги и т. п.
Важно, что опытные эксперты Сбера при вхождении в сделку сначала анализируют, просчитывают все последствия, тем самым помогая региональным бизнесменам избегать ошибочных решений с неблагоприятным развитием событий. Это касается и формирования подтвержденной оценки бизнеса, которая необходима компаниям, планирующим IPO с дальнейшим привлечением инвестиций на фондовом рынке, или предполагающим приобретение доли при слиянии двух компаний.
Алексей Яшин отметил, что сегодня российским предпринимателям приходится работать в условиях целого набора непростых вызовов, отвечать на которые легче при поддержке Сбера. Среди прочего, он детально рассказал о некоторых перспективных банковских продуктах, помогающих развивать и повышать эффективность разных видов инвестирования – это касается вложений в земельные участки для строительства жилой недвижимости, инвестиций в возведение коммерческой недвижимости (складские комплексы, офисы, торговые центры); привел схемы конкретных инвестиционных сделок, показал условия сотрудничества сторон.
Выводы, к которым подвел участников заседания Алексей Яшин: инвестиционные подразделения Сбера не просто готовятся, а уже давно и успешно участвуют в финансировании девелоперских проектов, и главное – не стоит бояться привлекать дополнительный банковский капитал в инвестиционной форме. Ключевое преимущество данного инструмента в сравнении с традиционным кредитованием заключается в том, что он не увеличивает долговую нагрузку, а позволяет предпринимателям развивать бизнес и осваивать новые рынки. Этот тезис поддержал территориальный директор Департамента инвестиционной деятельности Сбера Игорь Безматерных, пригласив застройщиков к сотрудничеству.
Специалист Аналитического управления ПАО «Сбербанк» Артем Моргунов представил в своем докладе обзор макроэкономических тенденций и некоторых особенностей рынка жилой недвижимости России и Сибири.
Оценивая динамику изменения такого важного масштабного показателя, как ВВП РФ, он отметил, что экономика страны начала восстанавливаться. После падения на 2,1% в 2022 году следующий, 2023 год, напротив, показал рост ВВП на 3,6%, а по итогам 2024 г. ожидается увеличение данного показателя на 4%. Возрастание ВВП, в свою очередь, базируется на позитивной динамике индексов промышленного производства (это касается и добычи полезных ископаемых, и обрабатывающей промышленности).
По данным Артема Моргунова, вместе с укреплением макроэкономики улучшаются и прогнозы предпринимателей по поводу перспектив их собственной деятельности: всё больше бизнесменов высказывают оптимистичные предположения о повышении спроса на их продукцию, и т. п.
Уровень безработицы, понизившийся к 1 кварталу до 2,9%, стимулирует работодателей бороться за необходимые им кадры, а это способствует повышению темпов роста номинальных зарплат (рост достиг 16%, если сравнивать «год к году»).
В условиях низкой безработицы и роста зарплат в стране начал возрастать «индекс уверенности потребителей». Все больше граждан оценивают свое личное материальное положение в прогнозном горизонте одного года как «хорошее»; их доля в 1 квартале 2024 года приблизилась к 60 процентам от общего числа опрошенных, в то время как процент умеренных пессимистов, оценивающих свои финансовые перспективы как «не очень хорошие», снизился до 30.
А пессимистов мрачных (их оценка своих материальных перспектив – «плохие») к марту 2024, согласно продемонстрированным Артемом Моргуновым диаграммам от международной исследовательской компании Nielsen, осталось не более 5 процентов.
Оптимистичное большинство россиян не теряет времени и старается жить на всю катушку, по мере сил и возможностей наращивая расходы по всем основным направлениям – и в сфере продовольственного, и в сфере «непищевого» потребления.
По состоянию на 1-й квартал 2024 года оборот розничной торговли в реальном выражении вырос на 10% в сравнении с 1 кварталом 2023 г., оборот общепита – на 6%-7%.
Характеризуя ситуацию с кредитованием населения, Артем Моргунов отметил определенное замедление потребительского кредитования в конце 2023 года, в то время как выдачи ипотеки по-прежнему оставались на высоком уровне. Начало 2024 года ознаменовалось восстановлением спроса на потребительские кредиты (зафиксированный рост в марте – плюс 2,1% «месяц к месяцу») и сдержанным ростом спроса на ипотечное жилищное кредитование (плюс 1,3% «месяц к месяцу»).
«Обратной стороной экономического роста является высокая инфляция, — добавил дегтя в мёд Артем Моргунов. – Именно она вынуждает Центробанк РФ держать ключевую ставку на высоком уровне (в настоящее время 16%). Начало ее снижения ожидается в течение 2025 года».
В этих условиях, среди прочего, сохраняется высокая потребность в льготном ипотечном кредитовании, в поддержке жилищного рынка, уверен аналитик.
Спрос, нуждающийся в поддержке, достаточно велик. По результатам социологических исследований SberCIB, в первом квартале 2024 года о планах улучшить свои жилищные условия в ближайшие два года заявило 20 процентов опрошенных. Более стремительных граждан, которые хотят новое жилье уже в течение ближайшего года, поменьше – около 10 процентов. Это почти равно аналогичным показателям 2023 года, когда на фоне опасений из-за грядущего ухудшения ипотечных условий и нервирующей волатильности курсов валют спрос на новостройки вырос на рекордные 43% в сравнении с 2022 годом. «При этом основным драйвером рынка жилья стала ипотека, — констатировал аналитик Сбера. – За 2023 год число выданных ипотечных кредитов под залог ДДУ выросло на 67% по сравнению с предыдущим годом. В первом квартале 2024 года из-за сезонности (начало года традиционно является низким сезоном) продажи новостроек отчасти снизились, но были сопоставимы с аналогичным периодом прошлого года. После «затишья» в январе-феврале продажи в марте выросли на 40% по сравнению с предыдущим месяцем, и стабилизировались в апреле.
Артем Моргунов сравнил динамику продаж квартир в новостройках с января 2021 по январь 2024 года в целом по России и нескольких крупных субъектах РФ (Москва, Санкт-Петербург, Красноярский край, Новосибирская область, Пермская область) – как выяснилось, существенных отличий нет.
«В 2023 году застройщики в целом по стране продолжили активно выводить на рынок новые проекты, — продолжил свой рассказ эксперт. — В третьем-четвертом квартале на фоне растущих продаж темпы запуска новых проектов ускорились. По итогам прошлого года общий объём стартов составил 49 млн. кв.м., что примерно соответствует объёму ввода многоквартирных домов. По итогам января-апреля 2024 застройщики запустили в работу на 14 процентов больше новых объектов, чем за аналогичный период прошлого года. Объем выданных РНС за тот же период вырос на 9 процентов, а объем текущего строительства (строительного задела), осуществляемого в России профессиональными застройщиками — юридическими лицами, стабилизировался на отметке 105-110 млн квадратных метров».
По данным Единой информационной системы жилищного строительства и федерального аналитического портала ЕРЗ, объём остатков на фоне активизации запуска новых проектов застройщиками начал расти, и по состоянию на конец марта 2024 г. стабилизировался на уровне примерно 70-75 млн кв. метров. Уточним, под «остатками» здесь подразумевается общий объем текущего строительства за минусом объема жилья, проданного по действующем договорам долевого участия.
Что касается цен на первичном рынке жилья – они, как отметил аналитик, напористо росли, увеличившись в среднем по России с января 2021 по апрель 2024 почти в два раза. Москва – редкий случай – по этому показателю отстала от остальной страны, но это отставание легко объясняется эффектом высокой базы, ведь в столице уже давно очень высокие цены.
До конца 2024 года Артем Моргунов прогнозирует стабилизацию цен, после чего возможен новый рост.
С темой стоимости жилья неразрывно переплетается тема ипотеки. Вернувшись к ней, Артем Моргунов рассказал, что с 2019 по 2023 год средняя сумма ипотечного кредита на российском рынке новостроек выросла с 2,5 млн рублей до почти 6 млн рублей. «При этом, несмотря на увеличение размера ипотечного кредита на первичном рынке за последние пять лет более чем вдвое, аннуитетный платеж за аналогичный период вырос не так значительно, всего на 40%; эта стало возможным благодаря увеличению срока кредита и относительно низким средним процентным ставкам, поддерживаемым на первичном рынке», — добавил аналитик.
В заключение своего выступления Артем Моргунов коснулся ситуации в Новосибирской области. По его сведениям, основанным на данных ЦБ РФ и ДОМ.РФ, Новосибирская область занимает 7-ю строчку в списке регионов РФ по объёму текущего строительства; 73% текущего строительства осуществляется в столице региона. Ипотека остается главным драйвером продаж и в столице Сибирского федерального округа. За 2023 год число выданных кредитов под залог ДДУ в регионе выросло на 74% по сравнению с предыдущим годом.
Объем текущего строительства в Новосибирской области по состоянию на апрель 2024 составляет 3,6 млн. кв. метров, что на 4% выше аналогичного периода прошлого года. В регионе топ-5 застройщиков («Расцветай», «Брусника», «КПД-Газстрой», «Энергомонтаж» и «Первый строительный фонд») контролируют 37% объёмов текущего строительства, что ниже среднего значения по другим крупным региональным рынкам (45%) – это говорит о низкой степени монополизации и более высокой конкуренции на новосибирском рынке. В 2023 году объём стартов жилищных проектов в НСО был ниже объёмов ввода. По итогам четырех месяцев 2024 г. объём стартов новых проектов в регионе снизился на 20% в сравнении с аналогичным периодом 2023 года.
«Мы отмечаем высокий объем строящегося жилья в расчете на 1000 жителей в Новосибирской области – по этому показателю регион приближается к Москве и Петербургу», — сообщил эксперт, добавив, что в НСО есть существенный потенциал для дальнейшего роста объемов жилищного строительства.
Координатор НОСТРОЙ и НОПРИЗ в Сибирском федеральном округе Максим Федорченко попросил Артема Моргунова уточнить, какова доля льготной ипотеки (которая большей частью «отомрет» с 1 июля 2024 г.) в общем объеме ипотечного кредитования.
«Льготная ипотека под 8 процентов годовых составляет 35% от общей выдачи ипотечных кредитов в среднем по России; в большинстве регионов пропорция схожая, — сообщил Артем Моргунов. – Это, конечно, ощутимая потеря. Но вместе с тем, у нас во многом сохранится «семейная» ипотека, которая занимает примерно такой же процент».
Директор ЗАО «Береговое» Сергей Михайлов обратился к делегации Сбера с общим вопросом: как банк в целом планирует дальнейшее сотрудничество с застройщиками после «ухода» значительной части льготной ипотеки. Когда ставка станет заградительно высокой (18 процентов и более) — предполагаются ли какие-то компенсации от банка, или иные меры, позволяющие «смягчить удар»?
Александр Солоп, отвечая, не стал баловать строителей ложными обещаниями и иллюзорными надеждами: ключевая ставка ЦБ РФ высока, и опускать ее ниже 16% пока явно никто не собирается, а российские банки в любом случае не станут кредитовать людей и компании дешевле этой ставки, поскольку работать себе в убыток не планируют. С другой стороны, новый глава Новосибирского отделения Сбербанка еще раз подчеркнул, что на самом деле не все субсидируемые государством ипотечные программы прекращают свое существование с 1 июля 2024 года; «под субсидией», в частности, останутся молодые семьи, IT-специалисты и т. д. Кроме того, есть обоснованная надежда, что, как бывало уже не раз, льготы и государственные субсидии, ненадолго напугав рынок своим исчезновением, вскоре снова под фанфары выйдут на сцену – возможно, в обновленном, модифицированном виде.
На случай же пессимистичного сценария Александр Солоп пообещал совместно поработать над какими-то локальными, региональными программами поддержки спроса – которые, к сожалению, вряд ли удастся реализовать без определенного снижения маржи в бизнесе застройщиков.
Комментируя этот диалог, председатель Ассоциации «РДКС» Майис Мамедов, со своей стороны, выразил не просто надежду, а твердую уверенность, что программы государственной поддержки потребительского спроса, ненадолго приостановившись, после обязательно будут продолжены, вопрос только в их конкретной форме и нюансах условий. В противном случае под сомнение ставится выполнение национальных целей по последовательному увеличению объемов жилищного строительства в России, а это недопустимо.
Директор ООО СК «ВИРА-Строй» Михаил Постников поддержал ранее озвученную Алексеем Кондратьевым инициативу, предложив Сберу рассмотреть возможность полноценного включения в проектное финансирование, в дополнение к жилым комплексам, объектов социальной инфраструктуры – с условием их последующего выкупа у застройщиков за счет средств региона и муниципалитета. Обязательства по выкупу при этом фиксируются соответствующими соглашениями между органами местной власти и застройщиками.
Александр Солоп сказал, что в предлагаемой Михаилом Постниковым схеме важно четко обозначить договорные обязательства региона или муниципалитета. «Если речь идет о соглашении, просто содержащем строку из соответствующей госпрограммы, то ее мы не можем считать обязательством, — уточнил банкир. – Вот если указанные обязательства (по будущему выкупу) по трехстороннему договору войдут в бюджетную роспись, тогда да, мы можем пойти на дополнительное кредитование социальных объектов. Только надо будет уточнить форму – возможно, здесь следует применить договор приобретения будущей вещи или что-то иное, тут вопрос обсуждаемый».
Заместитель губернатора Новосибирской области Роман Теленчинов напомнил, что обязательства по строительству и выкупу соцобъектов целесообразнее всего «зашивать» в договоры о КРТ, срок действия которых вполне может выйти за хронологические пределы бюджетной росписи (роспись, в соответствии с Бюджетным кодексом, делается на три года, а исполнение обязательств по выкупу «социалки» способно растянуться на пять лет и больше).
Александр Солоп согласился, что проблема есть, но ее нужно решать общими усилиями, находя компромиссы.
Заместитель управляющего Новосибирским отделением ПАО «Сбербанк» Никита Макаренко присоединился к этим словам: «Да, если (под выкуп социальных объектов) есть зафиксированная строчка в бюджете — это наиболее комфортно, но мы готовы работать и с менее благоприятными схемами, — возможно, кредитуя под действующие финансовые потоки и т. п., обращайтесь, приходите».
Майис Мамедов оценил кредитование школ под будущую прибыль как разорительную для застройщиков перспективу. По его мнению, поскольку речь идет о масштабном и очень важном для граждан строительстве («нам сейчас, буквально завтра, срочно нужно 17 больших школ, и на них требуется почти 25 млрд рублей»), то и подходы здесь должны быть иные, подразумевающие общую высокую социальную ответственность всех участников стройки.
Алексей Кондратьев высказался острее. По его оценке, очень скоро основные объемы строительства в Новосибирске будут определять преимущественно крупные и долгосрочные договоры КРТ, в рамках которых строительство и выкуп соцобъектов «уедет» далеко за 2030 год, а это значит, что ни о каком подтверждении обязательств региона или муниципалитета «бюджетной росписью» не может быть и речи. Но обязательства косвенно подтверждаются твердым намерением и планами местных властей по-настоящему развивать территории – а такие планы есть. И если банки тоже хотят по-настоящему участвовать в развитии, то они войдут в соответствующие перспективные проекты. Более того, как предупредил Алексей Кондратьев, банкам следует готовиться к удорожанию строительства соцобъектов, которое с годами практически неизбежно.
Александр Солоп отметил, что ему нравится складывающийся откровенный диалог, и что проблема дефицита социальной инфраструктуры есть не только в Новосибирске. По его мнению, объемы задач, которые ставят перед банками новосибирцы, исключают «точечные ответы» — необходимо системное решение. Создав интригу, Александр Солоп сообщил, что, несмотря на трудности, Сбер сможет найти такое системное решение, и выразил готовность поделиться подробностями с застройщиками в кулуарах расширенного заседания.
Владелец Группы компаний «ВербаКапитал» Вадим Ильченко с осторожностью поднял тему концессий – в свете недавнего негативного опыта Новосибирской области стоит ли еще в принципе надеяться и рассчитывать на этот механизм при преодолении дефицита социальных объектов?
По оценке Александра Солопа, крест на концессиях ставить не стоит, в целом это «рабочий инструмент», и уже накоплен и другой, позитивный опыт их использования, на котором можно без опаски основываться. Также Александр Солоп напомнил еще об одном инструменте для финансирования строительства школ и пр. – инфраструктурных облигациях от ДОМ.РФ. «Это более дешевые деньги, и мы готовы уступать ДОМ.РФ долю в финансировании», — уточнил банкир.
Вадим Ильченко внес предложение использовать сбор с застройщиков на социальные объекты в качестве первого взноса от региона при исполнении обязательств по концессионным соглашениям. После этого, полагает предприниматель, следует считать финансовые обязательства застройщика исполненными, и вся дальнейшая работа по исполнению соглашения ведется двумя сторонами – банком и региональной властью.
Кроме того, следует попробовать организовать выкуп школ госбюджетом после их строительства по цене фактических затрат – это поможет решить вечную проблему несоответствия этих затрат той смете, достоверность которой подтверждается Госэкспертизой (последняя всегда «дешевле»).
Роман Теленчинов очертил проблему дефицита школ с точки зрения руководства региона. Он уточнил, что большую важность имеют два аспекта. Первый связан с тем исходом, к которому приведет нынешний диалог между областной исполнительной властью и прокуратурой. Область настаивает на изменении расчетных подходов к планированию строительства объектов образования – чтобы они, в частности, учитывали реальную миграцию и фактическую динамику прироста населения. В противном случае мы, авральным способом насытив регион «расчетным количеством» ученических мест, уже в ближайшем будущем рискуем получить полупустые школы с загрузкой 0,5 смены и менее.
Второй аспект связан с нынешней спецификой федерального подхода к финансированию объектов образования. Она, по сведениям Романа Теленчинова, такова, что скоро финансирование соответствующих госпрограмм будет осуществляться только в рамках проектов КРТ. А значит, нужно готовить документальные основания и добиваться включения региона в соответствующие программы, поскольку ресурсов местного бюджета для покрытия дефицита «социалки» не хватит в любом случае. Это большая совместная работа по «вхождению» в программы и по координации действий в рамках данных программ, в которой придется принять участие всем – и банкам (разным, не только Сберу), и застройщикам, и профильным структурам органов власти. Первый рабочий визит делегации Новосибирской области в Москву для решения упомянутого вопроса намечен на начало июля.
Основатель холдинга «Трансервис» (TS Group), девелопер единственного в Новосибирске пятизвездочного отеля Grand Autograph (бывший Marriott) Александр Бойко скептически оценил перспективы выкупа бюджетом социальных объектов, возведенных застройщиками за свой счет. Он сказал, что недавно получил договор КРТ, где «черным по белому» прописана «безвозмездная» передача социальных объектов. Александр Бойко видит в этом не досадную случайность, произошедшую лично с его компанией, а проявление системного подхода к вопросу на уровне высшего руководства страны. «В своем послании Федеральному собранию наш президент заявил, что на следующий свой срок он гарантирует строительство 125 школ. Поделите на шесть лет — получите 20 школ в год на страну. Пропорционально доле населения (2% от населения России), Новосибирская область при таком раскладе получит в среднем 0,4 школы в год. Вот то, что фактически будет заложено в долгосрочном федеральном бюджете, — поделился удручающими расчетами Александр Бойко. – Далее, нацпроект «Образование», который в этом году должен быть завершен, предусматривал строительство 25 частных школ на 100%-возвратной основе. Однако ни одной частной школы так и не было построено. Причина одна: при наличии строчки в нацпроекте финансирование этой работы даже не предусматривалось».
Оценивая реальную потребность в школьных местах, бизнесмен сообщил о тенденции, которая отмечалась органами статистики в течение последних 7 лет и, скорее всего, будет сохраняться еще столько же: каждый год в школы Новосибирска приходили и будет приходить примерно на 10 тысяч учащихся больше, чем выпускается в 9 и 11 классах. Исходя из этого, реальный дефицит школьных мест в Новосибирске к 2024 г. достиг, как минимум, 60 тысяч. «Сегодня в нашем городе 145 тысяч действующих школьных мест, а в школу в этом году пойдет 215 тысяч ребятишек, — конкретизировал Александр Бойко. – И это касается только детей, родившихся в Новосибирске. А к ним надо добавить и тех, кто здесь не родился, но пойдет в наши школы, это еще примерно 2,5 тысячи человек – казахов, киргизов, таджиков, переселенцев с Алтайского края и Хакасии». По расчетам Александра Бойко, демографический рост достигнет пика примерно к 2034 году. Бизнесмен обрушил надежды, связанные со строительством 17 школ на самых «горящих» участках – потому что, по его мнению, этим количеством школ общий «пожар уже не потушить». Чтобы закрыть реальные потребности в школьных местах, Новосибирск должен был еще несколько лет назад обеспечить стабильный ввод как минимум по 10 крупных новых школ в год, на 1000 мест каждая. То есть дефицит составляет уже несколько десятков школ, и он ежегодно нарастает еще на десяток, а эти 17 школ еще и строить-то не начали, при том что на строительство крупной школы требуется минимум два года.
Александр Бойко приоткрыл неприглядные «секреты», за счет которых система образования в столице СФО справляется с дефицитом школьных мест: сокращение уроков до 35 минут, чтобы уложить их общее количество хотя бы в три смены, понуждение учеников после 9 класса уходить в средние специальные учебные заведения, и т. п.
По прогнозам предпринимателя (который сам отметил, что, по его опыту, они чаще всего сбываются), счастья нам не дождаться и тогда, когда мы построим, наконец, столько школ, сколько надо – потому что к этому времени как раз начнется демографический спад, который опустошит школы, и они будут стоять без учеников.
Александр Бойко предполагает: решить школьную проблему можно за счет частных школ, которым сейчас государство практически не помогает, и именно здесь способны успешно «взлететь» концессии – но для этого инициатива концессии должна исходить «от учителя», от руководителя той самой частной школы. Кроме того, полезно было бы нормативно допустить устройство школ во встроено-пристроенных помещениях – как это было сделано с детскими садами, проблема дефицита которых в городе была успешно преодолена ранее. Такое решение к тому же позволяет впоследствии перепрофилировать помещения (если из-за сокращения числа ребятишек они перестанут быть востребованными в качестве детских садов).
«Сегодня по встречному пути – аренды нужных помещений в других зданиях – активно идут вузы, тем самым решая у себя проблему нехватки учебных площадей», — добавил председатель Совета директоров ООО «Сибирь Девелопмент» Дмитрий Хмельницкий.
Алексей Кондратьев уточнил, что дефицит мест в дошкольных учреждениях Новосибирск преодолел не столько потому, что разрешил «встроено-пристроенные детсады», а в основном благодаря активному и быстрому новому строительству («мы построили в городе 70 новых детсадов!»). Вице-мэр напомнил предпринимателю, что он не первый, а седьмой застройщик («хотя вы всегда любите быть первым, Александр Всеволодович»), который подпишется в договоре о КРТ под обязательством безвозмездно передать муниципалитету социальные объекты в размере, пропорциональном упоминавшемуся «социальному сбору» — 5 тыс. рублей с квадратного метра заявленной в проекте будущей жилплощади. «Мы ранее уже обсуждали с вами этот вопрос, не понимаю, зачем сейчас надо было опять его поднимать, — укорил предпринимателя вице-мэр. – А договор КРТ, кстати, надо уже подписывать, поторопитесь, пожалуйста, иначе мы с вами не поменяем должным образом генплан, и территория под вашу жилую застройку так и останется промышленной».
Алексей Кондратьев выразил благодарность Александру Бойко за инвестиционную смелость при строительстве частной школы (ведь эти вложенные миллиарды окупятся лишь спустя 10-15 лет), но при этом не согласился с его оценками касательно огромного количества необходимых школ. Вице-мэр настаивает, что 17 школ на «горящих» участках можно построить быстро, и они способны по-настоящему спасти ситуацию, а видимость чрезмерного, зашкаливающего дефицита школьных мест создается из-за устаревших, неактуальных в современной градостроительной ситуации методов расчета и регламентов. Для будущих школ готовы площадки на ЖК «Европейский берег» и «Весенний», к декабрю 10 проектов школ уже «будут с положительным заключением экспертизы», главное – найти совместно деньги через привлечение бюджетных средств и банковского кредитования.
Александр Солоп вслед за Александром Бойко высказал мнение о необходимости поддержания строительства частных школ. Он вспомнил позитивный опыт города Астаны в соседнем Казахстане, где действуют схожие требования к обеспечению новых жилых комплексов социальной инфраструктурой. В Астане застройщики, столкнувшись с нарастающим дефицитом школьных мест, взялись обеспечить недостающее за счет строительства частных школ за свои средства. Вначале эти школы стали экономическими обременением для девелоперов, но постепенно дело получило развитие, под образовательный профиль было создано специальное подразделение, которое со временем начало приносить небольшую, но стабильную прибыль. Так были ловко «убиты два зайца»: и простор для жилищной застройки вновь открылся (ведь дефицит школьных мест строители успешно преодолели), и новое направление бизнеса сформировалось. К тому же продажи жилья в заранее обеспеченных частными школами кварталах пошли активнее, востребованность квартир повысилась.
Генеральный директор АО «Агентство развития жилищного строительства Новосибирской области», депутат регионального Законодательного собрания Ашот Рафаелян, комментируя тему концессий, предложил не делать обобщающие выводы из негативного опыта НСО («не всегда же будут попадаться такие концессионеры»). Он выразил надежду, что концессии еще покажут себя как успешный механизм частно-государственного партнерства при строительстве социальных объектов.
Касаясь описанных Александром Бойко демографических трендов «на постоянное увеличение количества поступающих в школу детей», Ашот Рафаелян высказал опасение, что сегодня региону не хватает актуальной, подробной и аналитически подготовленной статистики по данному направлению. «Пока у нас противоречивые прогнозы – то ли больше будет детей, то ли меньше», — посетовал гендиректор АО «АРЖС НСО». Он заявил о необходимости проработки этого вопроса, а после «освежения» и систематизации нужной демографической информации (совместно с Министерством социального развития, Министерством образования) – о подготовке, с опорой на эту информацию, соответствующих государственных строительных программ.
В заключение своего выступления депутат пригласил застройщиков к сотрудничеству с АО «АРЖС НСО», которое помогает эффективнее реализовывать проекты КРТ. «В рамках сотрудничества обеспечение жилой застройки дорогами, инженерными сетями и школами наше агентство полностью берет на себя», — заверил Ашот Рафаелян.
Первый заместитель министра строительства Новосибирской области Дмитрий Тимонов также подчеркнул насущную необходимость в актуальных, точных демографических оценках и прогнозах, учитывающих все аспекты – и рождаемость, и миграцию (как внутреннюю, так и внешнюю).
По его данным, с максимальной численностью поступающих в школы детей Новосибирская область столкнулась как раз в этом году, она является следствием пика рождаемости, случившегося семь лет назад, а уже через год-два эта численность пойдет на спад.
Дмитрий Тимонов солидарен с оценкой Алексея Кондратьева: вводить в Новосибирске каждый год по десять огромных школ точно не нужно, «горящие» 17 школ закроют проблему. «У нас на самом деле в среднем по городу заполняемость школ – 1,61 смены, — рассказал Дмитрий Тимонов. – И только примерно три десятка школ действительно переполнены под три смены». Таким образом, разгрузив упомянутые тридцать школ, область в целом решит вопрос.
Подводя итоги заседания, Майис Мамедов подчеркнул необходимость комплексного и гармоничного решения задач городского развития; это касается и общих вопросов реализации проектов КРТ, и финансирования, и обеспеченности жилых районов всей необходимой инфраструктурой.
Источник: пресс-служба Ассоциации «РДКС»
