Член НП «Региональный деловой клуб строителей», Депутат Законодательного Собрания Новосибирской области, директор ГК «Энергомонтаж» Иван Сидоренко в преддверии 25-летия компании рассказал Тайге.инфо, как развивался один из крупнейших застройщиков региона, кем он подрабатывал в школьные годы и почему считает Родники домом.
В интервью Тайге.инфо Сидоренко говорил об основных тенденциях строительного рынка, о ценовой политике в сфере недвижимости и о возможном продолжении Красного проспекта за счет взлетной полосы.
Тайга.инфо: В 2017-м компании исполняется 25 лет, как планируете отмечать?
— Да, «Энергомонтаж» в августе будет праздновать 25-летие. Безусловно, четверть века — дата серьезная и для организации, и для человека. Мы же празднуем не просто обезличенный праздник. Это будет праздник и для тех, кто работает в «Энергомонтаже» два-три года, и для тех, кто с нами с самого основания компании. А таких, поверьте, немало, уже есть целые трудовые династии.
Тайга.инфо: «Энергомонтаж» появился в восьмидесятых, но как комплексный подрядчик известен с конца 90-х. Как компания развивалась в этот промежуток времени?
— История берет начало с 1989 года. Тогда был образован кооператив «Энергоремонт», который занимался ремонтными работами, промышленным и техническим монтажом электрооборудования на заводе НЗХК. Завод был огромной махиной. Соответственно, многие работы стали отдаваться на откуп таким кооперативам. Один из них и основал мой отец Леонид Иванович Сидоренко под названием «Энергоремонт».
Это были первые самостоятельные шаги молодого предприятия. Реконструировались трансформаторы на подстанциях, много работ, которые необходимо было выполнять в рамках реконструкции сетей, обслуживания подстанций, строительства новых сетей на НЗХК. А в 1992 году «Энергоремонт» был реорганизован в ООО «Энергомонтаж», которое начало производить более серьезные работы — мы выступали в качестве подрядчиков при строительстве жилых домов.
Тайга.инфо: Помните первый сданный дом?
— В 1995 году впервые выступили в роли генерального подрядчика. Строили панельные дома: один в Новом поселке и два дома на улице Объединения. Потом дали недостроенный жилой дом на «Родниках» — там начинал строить «Сибакадемстрой» по заказу НЗХК. «Энергомонтаж» выкупил у НЗКХ остов и впервые выступил уже в качестве заказчика. Первый «недострой» — это Родники, 10. В 1997-м я работал на этом доме в строительно-монтажной бригаде, учился тогда в 8–9 классе. Следующий дом был на Свечникова, 4.Дом на Свечникова, 2 уже строили сами с нуля.
Тайга.инфо: Помните, какие люди тогда туда заехали?
— Заезжали, в основном, работники завода химконцентратов. Львиную долю занимали они. К сожалению, когда Советский Союз перестал существовать, многие объекты были брошены, люди квартиры так и не получили. Да, на новых условиях, это было не бесплатно, уже были рыночные механизмы, и все равно, на 99% квартиры покупали именно работники НЗКХ.
Тайга.инфо: Вы сказали, что еще в школе работали в монтажной бригаде. Чему научились у отца — основателя компании?
— Я учился у него всю свою сознательную жизнь. К сожалению, не так долго. Научился любить свою работу. Вникать в каждую мелочь, чтобы был результат. И не останавливаться на достигнутом.
Тайга.инфо: Он потом вас привлекал к работе? Кроме того, что вы сами сначала начинали разнорабочим?
— Я был разнорабочим. Работал в 1997 и 1998 годах во время каникул, месяца по полтора-два. Это был мой осознанный выбор. Не было никакого ультиматума: «Иди, работай».
Во-первых, можно было заработать. Хотя не могу сказать, что родители меня ограничивали, карманные деньги были. Помимо заработка я получал главное — опыт. Это хорошо, когда уже в школе есть осознание того, что такое работа, как она нужна. Я понял, что неважно, какую должность ты занимаешь: если ты выполняешь свою работу хорошо, то к тебе обязательно придет почет и уважение.
Тайга.инфо: Каждый раз, когда приезжаешь в какие-то микрорайоны, например к «Дискусу» или к «Сибири», они воспринимаются как княжества руководителей компаний. То же и в Родниках. Вы воспринимаете микрорайон как свой собственный мир?
— Я считаю Родники своим дом. На все 100%. Я провожу здесь почти все свое время. В 5-м микрорайоне я родился, вырос, ходил в школу. И, конечно, как любому нормальному человеку, мне хочется, чтобы в моем доме было все красиво, было хорошо и уютно.
У каждой строительной компании есть свой фирменный стиль. Мы работаем для людей, стараемся делать все лучше и лучше. У нас развита такая практика, когда человек покупает однокомнатную квартиру или студию, через два-три года он приходит за двухкомнатной, через три года — за трехкомнатной. Мы заинтересованы, чтоб люди покупали у нас новое жилье. Понятно, что строительная компания — это коммерческое предприятие целью которого является получение прибыли, но невозможно получить прибыль, не думая о будущем и не создавая комфортную среду для жизни.
Тайга.инфо: Давайте к текущим делам. Одна из главных проблем, с которой сталкиваются жители Родников — труднодоступность. На каком этапе сейчас проект продолжения строительства Красного проспекта?
— Мы с 2007 года пытаемся этот вопрос решить. Нами построено 1,5 км одной полосы до соединения с Красным проспектом или даже с улицей Аэродромная, если говорить точнее. Необходимо еще 4 км. По большому счету, это не такая большая протяженность, но там есть проблема — это железная дорога. По новым нормативам требуется, чтобы все переезды в черте города были выполнены в двух уровнях. В нашем случае это — надземный.
У нас малозагруженная ветка, поезда ходят редко, но требования все равно есть. И мы прорабатываем варианты, чтобы решить этот вопрос, не тратя деньги налогоплательщиков. Виадук, который, по сути, будет обслуживать железную дорогу, стоит 1 млрд рублей. Сейчас пытаемся этот вопрос решить.
Вторая проблема — то, что Красный проспект должен проходить по землям, которые сейчас принадлежат частным финансовым структурам, это не региональная, муниципальная или федеральная собственность. С владельцами этих территорий надо составлять договор со стороны города или области, чтобы продлить на их землях Красный проспект.
На данный момент, после совещания в мэрии у [начальника департамента строительства Алексея] Кондратьева, было принято решение проработать такой вариант: для сокращения финансовых затрат соединить взлетную полосу с улицей Жуковского. Для этого необходимо построить развязку на пересечении Мочищенского шоссе и улицы Жуковского, край которой плавно перетекает в полосу.
Тайга.инфо: А она уже не используется?
— Она уже почти не используется. Собственник аэропорта сдает ее в аренду малой авиации. Если нам удается договориться, чтобы полоса использовалась как дорога, то это, конечно, будет не полноценный Красный проспект, но проблема с транспортной доступностью будет решена.
Сейчас мы прорабатываем интегрирование взлетно-посадочной полосы с Жуковского и дальнейшее соединение с Красным проспектом. По нашим оценкам, это удешевит строительство проспекта в три раза. Останутся только проблемы с железной дорогой и с согласованием с собственником этой полосы. Я как строитель уверен, что владелец земельного участка с удовольствием отдаст ее под дорогу. Ведь тогда он получит готовую инфраструктурную сеть для освоения целого земельного участка.
Тайга.инфо: Даже на примере этой дороги мы видим, что необходимо столько согласований с разными структурами. Что бы вы как застройщик и депутат захотели изменить в законодательстве?
— Всего в двух словах, конечно, не раскрыть. Но вот есть предложение по железной дороге. Многие города-миллионники страдают от этой проблемы — они должны развиваться, строиться, а на пути железная дорога. Автомобильную можно построить, но дорого.
Федерация забирает деньги у муниципалитетов, но их программы не дают построить дорогие виадуки. Поэтому, есть предложение вывести маловостребованные и малонасыщенные ветки в отдельную категорию, чтобы позволить строить дороги в один уровень. Тем самым можно сэкономить деньги и дать городам развиваться.
Тайга.инфо: Есть ли новые планы по общественному транспорту? Например, нам известно об инициативе сохранения трамвайной ветки на Учительской.
— Красный проспект — это раз. Затем улица Георгия Колонды будет продлена до улицы Объединения. У мэрии были планы расширить Учительскую, убрав трамваи, но есть мнение, что убирать эту дополнительную транспортную линию не надо. Нужно сделать дорогу в один уровень с трамвайными путями, интегрировать с железной дорогой и получить вид транспорта, который будет доезжать до Родников. Сейчас этот вопрос обсуждается.
Тайга.инфо: Полгода назад вы в одном из интервью говорили, что ожидаете отток игроков на рынке, что кризис будет продолжаться. Прогноз как-то изменился?
— Прогноз сохраняется. За последние два года цены на квартиры существенно снизились. При этом выросла себестоимость — судя только по нашей организации, она выросла в пределах 15–18%. Говорить о какой-то рентабельности не приходится.
Как показывает практика, девелоперы, у которых нет собственных мощностей, а только финансовые ресурсы, уйдут с рынка первыми. Потому что они будут искать, куда вложить свои деньги, чтобы больше заработать. Строители с производственными мощностями, те, кто не так мобилен в принятии решений по выходу с рынка и смене деятельности, конечно, останутся.
В 2017 году, по нашим оценкам, спад будет около 20%. Есть более категоричные оценки, но не хотелось бы называть чрезмерные цифры. В следующие два-три года такая тенденция, на наш взгляд, сохранится. В 2019-м, когда рынок избавится от построенных квартир, а сдача жилья не позволит предложению превалировать над спросом, появится некоторый баланс.
Тайга.инфо: Каков прогноз по самому «Энергомонтажу» на эти два года? Сколько метров хотите сдать в 2017 году и в следующем?
— В прошлом году в эксплуатацию было введено порядка 65 тыс. квадратов, в юбилейном 2017-ом будет сдано 40 тыс., в следующем году планируем порядка 70 тыс. квадратных метров. Вообще же, титульный список компании разработан до 2022 года. Но все будет зависеть от конъюнктуры рынка.
Мы стараемся, чтобы цифра сданного жилья соответствовала покупательской способности. Планируется сдача новых объектов в Родниках, начнется строительство нового микрорайона Приозерный. В перспективах — участок в 20 гектаров с противоположной стороны Красного проспекта.
Тайга.инфо: Ожидается в ближайшее время приход в Родники новых компаний масштаба «Леруа Мерлен» или «Ленты»?
— Ведутся переговоры. С кем не скажу, потому что пока нет никаких договоренностей.
Тайга.инфо: В связи с недавними изменениями в федеральном законодательстве многие застройщики говорили об опасности исчезновения долевого строительства как такового. Разделяете эту точку зрения?
— Я эту точку зрения не разделяю. Если организация финансово устойчива, имеет планы на годы вперед, то ей ничего не грозит. Закон не подразумевает исключение договоров долевого участия, он имеет в виду ужесточение требований к застройщику, к его финансовой структуре и к его модели действия.
Многие застройщики как работают? Вроде есть организация, а когда ее копнешь, то там 20–30 аффилированных лиц. Они маленькие, но суммарно составляют большую организацию. Конечно, таким предприятиям получать деньги посредством договоров долевого участия будет сложнее. Если в организации все прозрачно, то никаких существенных изменений не произойдет. «Энергомонтаж» их точно не почувствует.
Тайга.инфо: Это может привести к очищению рынка?
— Несомненно. Какие-то организации могут уйти. Это в первую очередь девелоперы, которые рассматривают стройку как область для инвестирования. Такие будут искать другие ниши. Какая-то часть уйдет, потому что не сможет работать с дольщиками в соответствии с нормами законодательства.
Тайга.инфо: Интересует ваше мнение по поводу льгот, в том числе, по компенсации первого взноса. Была региональная программа «Молодая семья», которая теперь заморожена. Некоторые депутаты, например, Николай Мочалин, говорили, что это только «разогревает рынок», а застройщики изначально эту сумму могут закладывать в стоимость.
— Любая дешевая ипотека тоже «разогревает» рынок. Должен быть баланс. Когда у нас много построенного жилья, конъюнктура не позволяет распродать его, дешевая ипотека однозначно помогает. Когда же рынок рос, цены на жилье росли, количество сделок увеличивались, то такая ипотека только «подогревала».
Я помню, что в 2008 году программа показала себя вполне работоспособной, квартиры продавались. Конечно, в этом случае субсидирования «не разогревали» рынок. Надо, чтоб весь инструментарий действовал четко и вовремя. Как его угадать? Это очень сложно. В кризис это — помощь.
Тайга.инфо: И напоследок. Планирует ли «Энергомонтаж» строить новые социальные объекты?
— Конечно. Надеемся, что в 2018 году будет проведен конкурс на строительство школы. Мы готовы безвозмездно предоставить городу проект. Школа на 1000 мест, ее возведение может обойтись порядка 1 млрд рублей. Если начнем строить в 2018 году, то в 2020-м уже сдадим ее в эксплуатацию.
За последние пять лет у нас появилось пять садиков. В 2011 году — поликлиника. В 2013 году мы возвели школу. Мы на пять лет идем с опережением, стараемся максимально быстро решить потребности жителей. В Родниках построен каток, фехтовальный центр с бассейном, центр смешанных единоборств, торговые помещения — все представлено на высшем уровне.
Так что Родники — это не просто микрорайон, это настоящий город. Город, который мы строим уже 25 лет.
Источник: Тайга.инфо
