04 апреля 2018 года ПАО Сбербанк провел совещание по вопросам применения Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в рамках изменений в законодательство (214-ФЗ), которые вступят в силу с 01.07.2018 г.
В работе совещания приняли участие в работе члены Регионального делового клуба строителей Майис Мамедов, Игорь Безматерных, Владимир Литвинов, руководители организаций строительного комплекса и представители органов власти.
Роман Теленчинов, заместитель начальника строительства и архитектуры Мэрии города Новосибирска, в своем выступлении обратил внимание на несвоевременность вступления данного закона с 1 июля текущего года. «Необходима отсрочка хотя бы на год для доработки данного закона. Крупные застройщики в соответствии с данным законом пока не завершат один проект, не могут перейти к другому, а у них идет строительство целых жилых массивов. Застройщикам будет проблематично заходить на проблемные дома с обманутыми дольщиками, так как у них есть собственные стройки. А статья закона «одно разрешение — один дом» мешает данному строительству» — подчеркнул в своем выступлении Теленчинов Р.А.
Руководители и представители ПАО Сбербанк представили присутствующим основные подходы Сбербанка при финансировании объектов недвижимости, целевая модель работы в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.
По итогам семинара участниками мероприятия были заданы следующие основные вопросы:
1. Как будут действовать разрешения на строительство в рамках изменений, вступивших в 01 июля 2018 г.?
Ответ: Изменения распространяются на разрешения, выданные с 01 июля 2018г., к ранее выданным разрешениям изменения не применяются.
2.Проектное финансирование. У застройщика имеется земельный участок. Может ли банк брать его в залог и учесть его в качестве собственных средств в проекте?
Ответ: Да может. Стоимость земельного участка может быть зачтена как собственные средства в сумме не более 15% от бюджета проекта;
3.Какие документы предусмотрены для списания средств со счета эскроу в пользу Застройщика?
Ответ: акта приема-передачи объекта долевого строительства или односторонний акт, оформленный надлежащим образом.
4.Кому и куда начисляются проценты по счету- эскроу?
Ответ: Эскроу-счет — это счет физичесого лица. Выплата процентов производится на этот же эскроу счет. По итогам подписания акта приема- передачи объекта все средства, включая начисленные проценты перечисляются застройщику;
5.Стоимость сопровождения счетов-эскроу. Кто оплачивает?
Ответ: в соответствии с законом – не взимается.
6.Стоимость сопровождения спецсчета застройщика?
Ответ: на текущий момент тарифы разрабатываются, предположительно, с учетом требований по контролю целевого использования средств данные тарифы будут выше обычных.
7.Контролирующие функции. Имеется ли внутренний нормативный документ в Банке для контроля счетов-эскроу?
Ответ: Нормативная база по работе со счетами эскроу в Сбербанке разработана и используется в тестовом режиме в рамках реализуемых пилотов (в ходе ответа на вопрос приведен ряд примеров по открытию счета экроу, о изменениях в договоры ипотеки при работе со счетами эскроу и т.п.). Вцелом эскроу-счета регулируются ФЗ-214.
8.Как учитывается земельный участок в структуре финансирования, если договор аренды этого участка бессрочный?
Ответ: Практика работы с бессрочными договорами аренды в банке имеется, но каждый случай необходимо рассматривать отдельно, с учетом конкретной ситуации и с учетом позиции юристов.
9.Не завершено строительство блок-секции, наступили изменения в ФЗ-214, будет ли закон препятствовать строительство дома если разрешение на строительство на новую блок секцию будет получено после 01.07.2018г.?
Ответ: Данный вопрос обозначен департаментом строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска как существенный, влияющий на возможность завершения текущих проектов по комплексной застройке и освоению территорий. Инициатива по изменению закона в этой части направлена в Министерство строительство РФ
10.Прогноз на сколько Сбербанк может увеличить объемы проектного финансирования на строительном рынке
Ответ: Оценить сложно, но Банк готов росту спроса на проектное финансирование от застройщиков.
11.Специфика специального счета. Варианты использования.
Ответ: После 01.07.2018г. застройщик имеет право выбора, либо эскроу счета, либо работа через спецсчет застройщика. Основные направления работы спецсчета – размещение свободных средств в депозиты, расходование средств на строительство объекта с обязательным контролем целевого расходования средств со стороны уполномоченного банка.
12.В рамках работы эскроу –счетов предусматривает ли ипотека лишь в ПАО Сбербанк?
Ответ. Не обязательно. Счета эскроу могут быть только в уполномоченном банке, в котором застройщик получает проектное финансирование, но средства на эти счета могут поступать в том числе в рамках ипотечных сделок с другими банками.
