6 июня состоялось очередное расширенное заседание Ассоциации «Региональный деловой клуб строителей». Провел заседание Председатель Ассоциации «РДКС» Майис Мамедов.
Во вступительном слове он кратко обозначил повестку, предложив конструктивно поговорить и постараться выработать предложения по основным, наиболее актуальным на сегодня проблемам отрасли, нацеленным на выполнение задачи национального проекта по увеличению к 2024 году площадей вводимого в России ежегодно жилья до 120 млн. квадратных метров.
Среди них – проблемы строительной индустрии, производства стройматериалов, подготовки кадров и ценообразования, создание «земельного банка», перспективы начатых, но не законченных строительством крупных проектов, а также проблемы создания справедливой конкурентной среды на рынке, исключающей выход на подрядные торги недобросовестных компаний. И конечно, остро звучит проблема перехода с 1 июля на новую систему долевого финансирования строительства жилья – через эскроу-счета, с использованием проектного банковского кредитования – систему, к которой по-прежнему во многом не готовы ни банки, ни строители. «Важно, чтобы наши предложения и последующие принимаемые меры носили системный характер», — подчеркнул Майис Мамедов.
Министр строительства Новосибирской области Иван Шмидт в своем выступлении поделился собственным видением «проблемы 1 июля» и обозначил позицию возглавляемого им министерства по основным аспектам данной проблемы. В традициях нашего региона власть и строители привыкли работать не в отрыве и отчуждении друг от друга, а в конструктивном сотрудничестве». Министр предложил строителям выработать совместные предложения по решению «проблемы 1 июля», опирающиеся на комплексный анализ реально складывающейся в отрасли ситуации, и поделился собственными аналитическими выкладками.
По сведениям Ивана Шмидта, сегодня на территории Новосибирской области в зоне контроля регионального минстроя находится суммарно 440 многоквартирных домов, финансирование строительства которых осуществляется посредством ДДУ (из них 386 домов возводятся в нормальном темпе, а 54 являются официально зарегистрированными долгостроями).
«Строящиеся дома мы разделили на две группы: первая – те, которые подпадают под постановление Правительства РФ от 22 апреля № 480 (определяющее критерии для возможности достройки по старой схеме), вторая – те дома, которые критериям 480-го постановления не соответствуют. Они должны, соответственно, после первого июля перейти на эскроу-счета или какие-то другие допускаемые законом схемы финансирования», – рассказал Иван Шмидт.
В первой группе на сегодняшний день насчитывается 305 домов, у которых степень готовности свыше 30 процентов и т. д. Из второй лишь 18 объектов получили одобрение банков на переход к эскроу-счетам. Еще примерно 57 строящихся домов, предположительно, к 1 июля либо удастся довести до состояния соответствия требованиям 480-го постановления посредством использования «технических» ДДУ, либо удастся добиться банковского одобрения на переход к схеме эскроу-счетов. Вместе с тем, есть опасность, что упомянутые организационные усилия по тем 57 объектам не приведут к должному результату: «мы понимаем, что эти 57 домов пока остаются в зоне риска».
Как сообщил Иван Шмидт, с федеральным минстроем достигнута договоренность, что дополнительную возможность для продолжения финансирования объектов по старой схеме после 1 июля откроет полное выполнение застройщикам технических условий по сетевому ресурсному снабжению того или иного конкретного объекта. При выполнении данного требования достраивать объект по старым правилам разрешат и при его 15-процентной готовности. «Если вы создаете и передаете в муниципальную собственность некие объекты инженерной инфраструктуры, а так делает большинство наших застройщиков, мы имеем возможность подвести ваши дома под критерий 15-процентной готовности», — пояснил Иван Шмидт.
Министр подчеркнул: в ближайшее время остро необходимо «разбудить» банковские структуры, добиться ускорения аккредитации строительных компаний, строительных проектов в банках. «Все вышеупомянутые 18 жилищных проектов со строящимися домами суммарной площадью около 250 тыс. квадратных метров, уже получившие банковское одобрение, ведет Сберегательный банк, — уточнил докладчик. – Нам нужно добиться активизации остального банковского сообщества на этом направлении».
Сегодня нужно больше внимания уделять также решению «технических» вопросов, уверен Иван Шмидт. Министр предположил, что еще очень много сложностей предстоит преодолеть, вводя долгострои. «Кстати, поздравьте нас: вчера, 5 июня, мы ввели юбилейный 100-й дом за девятилетнюю историю борьбы с долгостроями, где есть обманутые дольщики, — поделился победной региональной новостью министр.
Заместитель мэра Новосибирска, начальник Департамента строительства и архитектуры Алексей Кондратьев отметил, что у многих (руководителей строительных компаний) до сих пор не появилось ощущение рынка, не появилось ясное видение того, как и что нужно строить, чтобы построенное в итоге имело стабильный платежеспособный спрос. – Коллеги, сейчас одна из главных проблем – в нашей с вами адаптации к новым условиям. Очень нужна трезвая, вдумчивая оценка того продукта, который мы делаем. Сейчас важна тщательная проработка каждого проекта, каждого объекта. Надо внимательно смотреть обеспеченность местами в школах и детских садах, благоустроенность территорий, качество подъездных путей, детских площадок, обеспеченность зелеными зонами и т. п. Каждая деталь способна оказаться критически важной при общей оценке потребительских свойств, «продаваемости» проекта!»
Ситуация для застройщиков, по мнению вице-мэра, дополнительно усугубляется значительным объемом предложения жилья на вторичном рынке. Алексей Кондратьев полагает, что в какой-то степени пройти через «сито» правительственных требованиям к объектам, достраиваемым по старой схеме, строителям могут помочь дополнительные гарантии со стороны органов власти по тому или иному проекту. Но главное слово все-таки останется за самими строителями, их способностью сгенерировать конкурентоспособный продукт.
«А еще важно, возможно, на площадке делового клуба закрепить ответственность ресурсоснабжающих организаций перед застройщиками, — отметил вице-мэр. — Мне кажется, они не до конца сейчас понимают важность момента, не понимают, что от своевременного выполнения ими своих обязательств также зависит общий финансовый результат деятельности застройщиков, экономическая выживаемость и компаний, и их проектов. И любая строительная компания, оштрафованная из-за неисполнения своих обязательств, скажем, РЭС или Горводоканалом, будет вынуждена обращаться с исками по взысканию убытков к этим ресурсоснабжающим организациям».
Генеральный директор АО «Бердский строительный трест» Александр Воронин поднял болезненный вопрос ценообразования в строительстве. «Уже много лет говорим об этом, а воз и ныне там. – Нам нужно определить правила формирования сметной стоимости в нашем регионе. Невозможно работать! Мы к одному и тому же объекту возвращаемся по нескольку раз, по три конкурса приходится «отыгрывать». Уже не говоря о том, что из-за чехарды в сметном нормировании строители хронически не укладываются в сметы по затратам: кто по материалам, кто по стоимости выполненных работ, по эксплуатации машин и механизмов, и т.д.
И главное – ведь давно озвучены эти проблемы, и давно сделаны все предложения… Большая просьба: ускорьте работу (региональной) комиссии, которая занимается темой сметного нормирования. Необходимо организовать системное поквартальное формирование сметных расценок, своевременное предоставление их на утверждение в федеральные органы власти, чтобы в Новосибирской области действовали коэффициенты, позволяющие обеспечить нормальную оплату труда рабочих, оплату эксплуатации машин и механизмов и всего остального. А то у нас сейчас коэффициенты самые низкие в Сибирском федеральном округе».
Отвечая Александру Воронину, Иван Шмидт подчеркнул, что региональная рабочая группа регулярно готовит расценки и отправляет их на утверждение в Москву. Но в своей деятельности она опирается на конъюнктурный анализ, основанный на информации, подаваемой предприятиями и организациями (работающими с объектами соцкультбыта, в том числе и Бердским строительным трестом). «При этом половина организаций информацию нам не предоставляет, — заострил диалог Иван Шмидт. – Откуда же взяться адекватным расценкам? Если мы хотим системной и результативной работы в данном направлении, то к ней нужно ответственно относиться всем ее участникам».
Александр Воронин подчеркул, что для этого нужен специальный региональный центр по ценообразованию в строительстве («о создании которого мы бесплодно говорим уже не первый десяток лет») и методически единые, стабильные и понятные всем участникам рынка «правила игры».
Воронина в целом поддержал заместитель председателя Ассоциации «Региональный деловой клуб строителей», генеральный директор ГК ПСК «СибПродМонтаж» Сергей Ковальский. Он подчеркнул, что в рамках действующих расценок на оплату труда, опирающихся на статистические усредненные показатели, практически невозможно нормально оплатить, скажем, труд квалифицированных рабочих. Сергей Ковальский попросил Ивана Шмидта уделять больше внимания проработке этой проблемы в федеральном Минстрое, причем стараясь оказать нужное влияние на изменение всего комплекса норм, включая ФЕРы и т. п.
Генеральный директор УК «Строитель» Инна Беличенкова задала вопрос, кто и как должен оценивать степень готовности объекта для прохождения его по критериям, допускающим достройку по старой схеме.
Иван Шмидт ответил, что физическую степень готовности (те самые 30 или 15 процентов) должен оценивать аккредитованный кадастровый инженер. Уровень фактически произведенных финансовых затрат оценивает сам застройщик, декларируя эту сумму в справке, заверенной главным бухгалтером и генеральным директором компании, а наличие проданных по ДДУ площадей объекта (не менее 10 процентов от общей площади, включая машино-места и т. п.) следует подтвердить справкой из регионального управления Росреестра.
Начальник отдел регистрации долевого участия в строительстве и создаваемых объектов недвижимости Управления Росреестра по Новосибирской области Любовь Ястребова отметила, что пока есть определенные разногласия по поводу вида и формы упомянутой справки-выписки и технологии ее получения (в частности, в тех случаях, когда на одном участке строится несколько объектов), но вопрос решается.
Заместитель министра строительства Новосибирской области Алексей Колмаков добавил, что для верности уровень понесенных затрат целесообразно подтвердить заключением независимого аудитора (тогда к нему точно не будет вопросов).
«Федеральное министерство держит эту тему на строгом контроле, и если в документах, предоставленных кадастровым инженером по вашему объекту, мы заподозрим неладное (наличие каких-то пограничных значений и т. п.), вы получите совместную доскональную проверку Госстройнадзора и министерства», — предупредил Алексей Колмаков.
Директор АО «Береговое» Сергей Михайлов в своем выступлении указал на необходимость устранения избыточных и противоречивых требований к отчетности, которую застройщики должны предоставлять во исполнение требований обновленного 218-м федеральным законом ФЗ-214, а также на необходимость утверждения и унификации всех отчетных форм. Если этого удастся добиться, застройщикам не придется перекраивать режим подготовки бухгалтерских балансов, не придется переделывать документы, по два раза подтверждать степень готовности одно и того же дома и т. д.
По оценке Сергея Михайлова, сегодня власти должны как можно больше внимания уделять индивидуальной работе с проектами для обеспечения продолжения их нормального строительства после 1 июля.
Определенный резерв поддержки застройщиков (к слову, вне зависимости от «проблемы 1 июля») скрывается в упорядочении работы с ресурсоснабжающими организациями и монопольными поставщиками материалов. Сергей Михайлов уверен: ресурсоснабжающие организации при желании способны проводить более гибкую, а главное, прозрачную ценовую политику в отношениях с застройщиками. Кроме того, каждой ресурсоснабжающей компании нужно показать собственную внятную инвестиционную программу – чтобы застройщики четко знали, как в средне- и долгосрочной перспективе будут расти и реконструироваться сети, имея возможность соотнести свои планы работы с планами развития инженерной инфраструктуры.
С монопольными поставщиками материалов должна разбираться антимонопольная служба, полагает Сергей Михайлов. Так, по его оценке, явно избыточную прибыль закладывает в свою продукцию поставщик металла в регионе – за счет чего покупающие этот металл застройщики, наоборот, прибыли недосчитываются.
Директор ООО «Группа компаний «Химметалл» Евгений Гаврилов добавил: сегодня сильно монополизирован рынок не только металла, но и большинства других материалов, хотя металл, возможно, наиболее показателен. «Мы сегодня покупаем арматуру по ценам, в полтора раза превышающим мировые, — напомнил Евгений Гаврилов. – Государство позволяет держать столь высокую цену, чтобы поддержать производителей, у которых, за плечами огромные заводы, тысячи сотрудников с семьями и целые моно-города, жизнеспособность которых зависит целиком от градообразующих предприятий. Политика объяснимая, но надо понимать, что все эти затраты в итоге ложатся на конечного потребителя, в том числе и покупателя наших квартир».
Сергей Михайлов полагает: так или иначе, только в плоскости правового, административно-управленческого регулирования отрасли (начиная от решения вопросов ценообразования и заканчивая установлением ясной и справедливой для всех сторон процедуры возможного банкротства застройщиков) сегодня лежит основной ресурс поддержки строительного комплекса. На такой рыночный фактор, как повышение платежеспособного спроса, Сергей Михайлов надежд не возлагает. По его мнению, реально рассчитывать на увеличение спроса сегодня имеет смысл только строителям, работающим в Москве и Санкт-Петербурге.
Координатор Национального объединения строителей по Сибирскому федеральному округу, руководитель Совета Ассоциации строительных организаций Новосибирской области Максим Федорченко отметил – «В этих условиях мне хотелось бы обратиться к нашему Минстрою с предложением инициировать на федеральном уровне мораторий на внесение изменений в законодательство о долевом строительстве. Нельзя беспрерывно менять правила игры на рынке, необходимо дать возможность строителям хотя бы год проработать в стабильном, не изменяющемся чуть ли не каждый день правовом поле».
Второе предложение, которое Максим Федорченко адресовал местным властям – добиться введения пунктов об ответственности ресурсоснабжающих организаций перед застройщиками. «У нас сейчас договоры между строителями и ресурсоснабжающими компаниями заключаются с нарушением законодательства, — рассказал он. – Законодательство предусматривает обязательную ответственность ресурсоснабжающей организации за нарушение условий договора, но в тех договорах, которые наши застройщики фактически заключают с монополистами, пункты об ответственности монополистов отсутствуют (по причине того, что такие формы договоров навязываются строителям самими ресурсоснабжающими компаниями). Понятно, что с такими договорами у строителей нет шансов отстоять свои права в возможных судебных спорах с поставщиками тепла, электроэнергии и т. п.».
Глава Совета Ассоциации строительных организаций Новосибирской области предложил «профильному» руководству муниципалитета и региона применить все доступные им управленческие рычаги, чтобы заставить ресурсоснабжающие компании соблюдать закон, внося в договоры пункты об ответственности за неисполнение их обязательств перед застройщиками.
Президент АРООР «Строителей Сибирского региона» Александр Савельев сообщил, что в упомянутом Максимом Федорченко законопроекте депутата Николаева (уже 19 июня он должен пройти второе чтение), среди прочего, прописано право регионов создавать некоммерческие организации в форме фонда для достройки проблемных объектов. Финансирование деятельности такого фонда в субъекте федерации предполагается осуществлять через публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». «Иными словами, те, кто продолжит работать по старым правилам (а в среднем по стране таких застройщиков окажется большинство, около 70 процентов), продолжит и платить в этот федеральный фонд по 1,2% от стоимости каждого ДДУ», — пояснил Александр Савельев. При этом, помимо средств фонда, источником средств для финансирования завершения строительства проблемных домов должны средства федерального, регионального и муниципальных бюджетов.
Также в новом законопроекте, по сведениям Александра Савельева, предложен новый механизм преодоления проблемы двойных продаж и некоторые другие «свежие решения». «Согласно законопроекту, квартиры получат те люди, чей договор первым зафиксирован в ЕГРН, а те, кто зарегистрировался позже, получат денежное возмещение. Также вводится обязательная практика, когда арбитражный управляющий назначается из числа тех кандидатов, которые представлены Фондом защиты прав дольщиков, — рассказал Александр Савельев. – Логика понятная: фонд, поскольку он полностью отвечает за достройку всех проблемных объектов, должен иметь возможность участвовать во всех делах о банкротстве застройщиков. Кроме того, предполагается установить компенсирующие выплаты обманутым дольщикам не только в отношении площадей неполученных квартир, но и в отношении машино-мест и кладовых. Наконец, в соответствии с законопроектом, у граждан появится право направлять средства материнского капитала на строительство жилья через счета-эскроу».
В заключение своего выступления Александр Савельев также высказал сомнение в реалистичности президентских планов добиться к 2024 году ежегодного объема ввода на уровне 120 млн. квадратных метров жилья – особенно в условиях снижения платежеспособного спроса, который, как отметил Александр Савельев, наблюдается шестой год подряд.
Генеральный директор ООО «СМУ-9» Вадим Кек предложил в поисках средств на стройку в новых условиях сделать акцент на взаимодействии с банками по вопросу проработки условий проектного финансирования. Нюансов, нуждающихся в обсуждении, довольно много, полагает Вадим Кек. Например, как быть с ростом цен на строительные материалы? За время от захода в проект до момента завершения она может вырасти на десятки процентов, существенно изменив заранее обговоренную с банком экономику строительства объекта. Есть и другие немаловажные вопросы.
Генеральный директор АО «Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования» Анна Феликова для улучшения финансового положения посоветовала застройщикам аккредитоваться в агентстве и активнее использовать такие инструменты финансирования жилищного строительства, как ипотечное кредитование без первоначального взноса и ипотека с субсидированием процентной ставки.
Ректор Новосибирского государственного университета архитектуры, дизайна и искусств (НГУАДИ) Наталья Багрова сообщила, что в настоящее время региональным Советом ректоров готовится аналитическая записка для губернатора по теме подготовки кадров, и что по результатам сегодняшнего заседания РДКС тон записки понизится «с оптимистичного до умеренно-оптимистичного». Ректор НГУАДИ отметила: в новых законодательных условиях, с учетом реального потенциала финансирования отрасли основной упор будет сделан на проектах повторного применения, и основная масса проектировщиков, как в СССР в 1970-е годы, будет ориентирована не на создание оригинального архитектурно продукта, а на бесконечные привязки типовых проектов. Данный подход спровоцирует отток талантливых специалистов, поскольку для архитекторов важны не только деньги, но и интересная работа.
Наталья Багрова заверила присутствующих, что образовательные программы вуза непременно будут адаптированы к новым условиям.
Проректор Новосибирского государственного архитектурно-строительного университета (НГАСУ (Сибстрин)) Александр Евдокименко в своем выступлении сделал акцент на сути вводимых с 1 июля изменений в долевом строительстве и на возможных способах преодоления негативных последствий этих изменений. Он напомнил: эскроу-счета были введены в российское правовое поле еще в 2014 году, и поэтому не совсем понятно, отчего банки оказались не готовы к их активному использованию сегодня, оказались не готовы к сотрудничеству со строителями. По мнению Александра Евдокименко, в сложившейся ситуации следует использовать все возможные механизмы для финансовой поддержки строительных компаний. В том числе, проректор Сибстрина предложил снижать ставки по кредитам, вести выкуп недвижимости у застройщиков за бюджетные средства и средства из компфондов СРО.
Максим Федорченко в ответ напомнил, что, даже если бы 315-ФЗ позволял строительным СРО подобным образом тратить деньги компфондов, в масштабах страны со СРО удалось бы собрать не более 100 миллиардов рублей. «Учитывая выпадающий объем доходов отрасли на уровне примерно 4-5 триллионов рублей, нетрудно заметить: эти деньги неспособны заметно помочь стройкомплексу в решении проблем финансирования», — резюмировал Максим Федорченко.
Впрочем, по сведениям Максима Федорченко, в настоящее время федеральное законодательство вообще запрещает производить подобные траты из компфондов строительных СРО, поэтому и спор об упомянутых 100 миллиардах в принципе не имеет смысла.
Генеральный директор, председатель правления Банка «Левобережный» Владимир Шапоренко, отвечая на ранее звучавшие призывы к банкирам «повернуться лицом к строителям», подчеркнул: банкиры готовы к сотрудничеству, но только с вменяемыми и добросовестными застройщиками, прозрачно исполняющими свои обязательства. Владимир Шапоренко порекомендовал местной власти каждый отказ той или иной строительной компании в проектном финансировании расценивать как предупредительный звонок, прямо указывающий: нужно начинать диалог с руководством, учредителями данной компании, инициируя необходимые перемены в системе экономического менеджмента.
Начальник отдела проектного и структурного финансирования Филиала Банка «Газпромбанк» (АО) «Западно-Сибирский» Евгений Пятенко поддержал коллегу, указав на неготовность многих компаний, претендующих на получение проектного финансирования, к тому, чтобы элементарно показать себя, свою историю и возможности. Он напомнил: банки не могут быстро менять условия договора по принципу «что-то по такой схеме не получается, давай попробуем иначе».
В то же время он выразил готовность к сотрудничеству со строителями, в том числе по «смешанным» схемам. Так, не будет проблем с финансированием по схеме 20х80 (20 процентов собственных средств и 80 процентов – средства кредита), где в зачет собственных средств принимается рыночная стоимость земельного участка и стоимость процентов, которые выплачиваются застройщиком в конце стройки. «Также мы готовы относить в 20 процентов собственных средств комиссионные расходы, затраты на технических консультантов, которые помогают нам сделать профессиональную независимую техническую оценку ваших объектов», — сказал представитель Газпромбанка, посоветовав не пренебрегать расходами на таких консультантов.
В заключение Евгений Пятенко сообщил, что, начиная работать с эскроу-счетами и получив в одном банке проектное финансирование, застройщику следует приготовиться к долгой «дружбе» с этим банком, не рассчитывая на переход в другой.
Майис Мамедов, подводя итоги заседания, акцентировал- все обозначенные сегодня проблемы нужно решать в кратчайшие сроки, поскольку речь идет фактически о выживаемости строительного комплекса.
Источник: Пресс-служба Ассоциации «РДКС»
