19 декабря 2019 г в новосибирском пресс-центре ТАСС состоялось итоговое годовое расширенное заседание Ассоциации «Региональный деловой клуб строителей» с участием губернатора Новосибирской области Андрея Травникова, мэра Новосибирска Анатолия Локтя, члена Совета Федерации Федерального собрания РФ Владимира Городецкого. Главными темами обсуждения стали итоги и перспективы развития строительной отрасли – с учетом реально складывающихся социально-экономических, законодательных условий, и сопутствующие вопросы ценообразования в строительстве.
На заседание собрались ведущие застройщики региона, руководители саморегулируемых организаций, энергоресурсоснабжающих компаний, банковских структур.
Провел мероприятие председатель Ассоциации «РДКС» Майис Мамедов.
Во вступительном слове Майис Мамедов обратил внимание на сложившуюся хорошую традицию: подводить итоги каждого года на заседании Регионального делового клуба строителей в расширенном составе – с участием руководителей области и города, представителей законодательной власти, застройщиков, банков.
«Сегодня на повестке дня у нас, коллеги – самые острые, насущные вопросы отрасли: анализ работы в уходящем году, определение стратегических перспектив до 2024 года; мы рассмотрим также проблемы ценообразования в строительстве», — сообщил председатель Ассоциации «РДКС» и передал слово губернатору Новосибирской области.
Андрей Травников отметил хорошую результативность сотрудничества власти и строительного делового сообщества в уходящем году, позволившую обеспечить более мягкий, плавный переход отрасли к новой схеме финансирования долевого строительства жилья. Губернатор предложил не преувеличивать угрозы для строительного комплекса, но, вместе с тем, реально оценивать ситуацию – поскольку переходный период для большинства компаний через полтора-два года закончится, а значит, многие риски еще впереди.
«Катастрофы с внедрением схемы проектного финансирования и счетов эскроу, предрекаемой многими год назад, не случилось, — констатировал глава региона. – Сегодня 63 многоквартирных новостройки в Новосибирской области возводится с использованием счетов эскроу, 3 дома уже введены в эксплуатацию. Это, конечно, немного по сравнению с общим объемом строящегося у нас жилья, но начало положено, первый положительный опыт есть».
Позитивным итогом года стала успешная реализация большей части запланированных правительством региона мер поддержки строительного комплекса, выполнение планов строительства крупных объектов бюджетного заказа. В качестве полезного эффективного опыта Андрей Травников упомянул старт строительства служебного жилья в районах области, внедрение действенных механизмов решения проблем обманутых дольщиков.
Анатолий Локоть также акцентировал внимание на положительных моментах – в частности, на плановых показателях по вводу жилья и объектов соцкультбыта в Новосибирске, в успешном выполнении которых уже никто не сомневается. По его словам, будет введено около 1 млн. 40 тыс. квадратных метров жилья, десятки социальных объектов, среди которых школы, детские сады – как после реконструкции, так и построенные с нуля.
Мэр подчеркнул, что важнейший запрос сегодняшнего дня – ввод не просто «квадратных метров», но квадратных метров комфортных и благоустроенных, обеспеченных всей необходимой социально-бытовой, транспортной и инженерной инфраструктурой. Он описал успешные механизмы взаимодействия муниципалитета с застройщиками при решении этой комплексной задачи – софинансирование строительства инфраструктурных объектов, полное финансирование застройщиками с последующим выкупом объекта за счет бюджетных средств. Среди сложившихся и складывающихся позитивных примеров такого рода – сотрудничество с ГК «Стрижи» по строительству школы, сотрудничество с другими застройщиками (в частности, ГК «СибМонтажСпецСтой») в благоустройстве Михайловской набережной, и т. д.
Перейдя к проблемным моментам, Анатолий Локоть назвал дефицит подготовленных площадок под застройку. Крупных перспективных территорий осталось совсем немного, а их подготовка требует огромных затрат, непосильных для городского бюджета.
«Чтобы начать застраивать площадку поселка Клюквенный в Калининском районе, надо предварительно вложить только в коммуникации минимум 1,5 млрд. рублей», — привел пример Анатолий Локоть. Он уверен: эту проблему нужно решать на более высоком уровне, самому городу не справиться с инфраструктурной комплексной подготовкой территорий под застройку.
В заключение мэр выразил уверенность, что, несмотря на наличие в городе определенных проблем, оттока жителей из него (в частности, в южные регионы страны) не произойдет. «Наоборот, статистика показывает: преобладающие миграционные потоки направлены к нам, а не от нас. Приезжают больше, чем уезжают; а значит, поле деятельности для строителей расширяется», — резюмировал Анатолий Локоть.
Майис Мамедов напомнил, что строительная отрасль является одной из базовых для Новосибирской области, которая в последние годы сохраняет уверенное лидерство по объемам жилищного строительства в Сибирском федеральном округе, и строительством у нас есть кому заняться: в штате организаций и предприятий строительного комплекса области сегодня работает свыше 40 тысяч человек.
С аналитическим докладом о текущем состоянии стройкомплекса Новосибирской области в контексте общего социально-экономического положения в регионе и стране выступил президент АРООР «Строителей Сибирского региона» Александр Савельев.
Он отметил, что область остается в тридцатке российских лидеров по объемам ввода жилья.
Ситуация с переходом на проектное финансирование выглядит следующим образом. В Новосибирской области работает 185 застройщиков, привлекающих деньги граждан в жилищное строительство посредством ДДУ. Они строят одновременно 554 многоквартирных жилых дома (5,5 млн. квадратных метров). Суммарно в их активах – свыше 35,5 тысяч заключенных договоров долевого участия. Из общего числа застройщиков 107 (23,8 тыс. ДДУ) достраивают свои дома по старым правилам в рамках критериев постановления Правительства РФ от 22 апреля 2019 года № 408. 49 застройщиков (8,9 тыс. ДДУ) являются проблемными. 7 застройщиков (1,54 тыс. ДДУ) предполагают завершить начатые объекты за свой счет. 22 застройщика (1,33 тыс. ДДУ) остались на полпути: планируют получить проектное финансирование от банков, но пока не получили, и неизвестно, получат ли. Если не получат – имеют шансы пополнить ряды проблемных.
Только 28 застройщиков Новосибирской области к настоящему времени так или иначе начали осваивать схему проектного финансирования. От общего числа застройщиков региона это 15%. Для сравнения, в целом по России результат повыше: на новую схему перешли 21% застройщиков, возводящих суммарно 24,3 млн. квадратных метров жилья.
По состоянию на 1 декабря 2019 года в Новосибирской области открытие счетов эскроу производили 7 банков. Явный лидер – ПАО «Сбербанк» (17 застройщиков, 35 домов общей площадью 236 тыс.квадратных метров). На втором месте – АО Банк «ДОМ.РФ» (4 застройщика, 7 домов суммарной площадью 65 тыс. кв. м). АО Банк ГПБ открыл эскроу-счета по 6 строящимся домам 3-х застройщиков, общей площадью 53 тыс. квадратных метров. ПАО Банк ФК «Открытие» — 3 дома одного застройщика суммарно на 15 тыс. квадратных метров. АО «Альфа-Банк», АО Банк «Акцепт» и АО «Россельхозбанк» открыли счета эскроу по одному дому одного застройщика каждый. Дома одинаковой площади – по 5 тыс. квадратных метров.
Всего же в РФ действует 103 уполномоченных банка, имеющих право осуществлять проектное финансирование и открывать счета эскроу. Из них 53 активно работают на территории Новосибирской области. Таким образом, очевидно, что банки пока достаточно пассивно действуют на ниве внедрения проектного финансирования в жилищное строительство. Александр Савельев справедливости ради отметил: зачастую сами застройщики провоцируют банковские отказы в кредитовании, предоставляя недостоверную, искаженную информацию. А беда банков в том, что многие из них только начали вникать и стараться глубоко разбираться в такой отрасли, как строительство, начали создавать у себя профильные подразделения для работы по проектному финансированию.
Картина по освоению схемы проектного финансирования регионами Сибирского федерального такова: количество сделок по проектному финансированию в СФО по состоянию на ноябрь 2019 составляет 43 шт. (8% от РФ), общая сумма сделок – 19 млрд. 109 млн. рублей (2% от РФ, в среднем 444 млн. рублей на 1 проект). В Новосибирской области заключено 19 сделок по проектному финансированию жилищного строительства на сумму чуть более 6 млрд. рублей, в Красноярском крае – 12 сделок на 6,6 млрд. рублей, в Иркутской области – 5 сделок суммарно на 3,37 рублей, в Алтайском крае – 4 сделки на 1,7 млрд. рублей, в Омской области – 2 сделки на 466 млн. рублей суммарно, в Томской области – 1 сделка на 827 млн. рублей.
До Республики Алтай, республика Хакасия, Республики Тыва и Кемеровской области проектное финансирование пока не добралось (повторимся, данные — на ноябрь 2019 года).
Для сравнения, одна Москва заключила таких сделок больше всего Сибирского федерального округа (46 сделок), а по сумме денег обогнала Сибирь более чем на порядок (326,8 млрд. рублей). На тот же ноябрь 2019 общее количество сделок по предоставлению проектного финансирования застройщикам в целом в Российской Федерации достигло 519 штук на общую сумму 640,8 млрд. рублей. Несложно заметить, что если оценивать ситуацию с точки зрения капиталоемкости проектов жилищного строительства, то половину всего объема проектного финансирования России банки предпочитают предоставлять строителям в Москве.
Важно уточнить: открытие людьми эскроу-счетов в том или ином банке вовсе не означает, что этот банк предоставит застройщику проектное финансирование. Поэтому информация об открытых эскроу-счетах имеет отдельное значение. Как сообщил Александр Савельев со ссылкой на данные Центробанка РФ, по состоянию на начало ноября в Новосибирской области гражданами было открыто 767 эскроу-счетов на общую сумму 1 млрд. 637 млн. рублей. В Иркутской области — 207 эскроу-счетов в общей сложности на 495 млн. рублей; в Алтайском крае – 173 счета на 178 млн. рублей. Томская, Омская область, республики Алтай и Тыва не открыли ни одного эскроу-счета.
В целом, население Сибирского федерального округа на ноябрь 2019 открыло 1332 счета эскроу на 2 млрд. 882 млн. рублей суммарно (5% от РФ).
По мнению эксперта, вызывает тревогу сохраняющаяся тенденция «незамещения» традиционно привлекаемых долевых денег проектным финансированием. И вполне возможно, после исчерпания ресурса достройки по старой схеме объемы строящегося жилья резко «провалятся». В значительной степени эти опасения подтверждаются публикуемыми застройщиками проектными декларациями. Согласно декларациям, в 2019 году в Новосибирской области должно быть введено 1 млн. 658 тыс. кв. метров жилья, в 2020 – 1 млн. 346 тыс., в 2021 – 878 тыс. кв. метров, в 2022 – 259 тыс. кв. метров, в 2023 году – лишь 213 тыс. кв. метров, в 2024 – 170 тысяч.
Таким образом, перспективные планы ныне действующих застройщиков фактически сокращаются в разы, а с учетом того, что в созданных законодательных условиях новые застройщики в ближайшем будущем вряд ли будут появляться, вполне реалистичной становится угроза резкого падения объемов жилищного строительства в ближайшие годы — вопреки расчетным показателям национального проекта. Эти показатели, напомним, в горизонте планирования 2024 года более чем десятикратно превышают заявленные на то же время проектные декларации, и совершенно очевидно, что, как бы ни росло индивидуальное жилищное строительство, оно этот огромный провал не перекроет.
Навевает раздумья и такой важный статистический показатель, как объем работ по виду деятельности «Строительство» (в рублях). Согласно данным за январь-октябрь 2019 года, по России в целом данный показатель составил 7 трлн. 11 млрд. рублей, в Сибирском федеральном округе – 681,3 млрд. рублей (9,7% от общероссийского объема), в Новосибирской области — 106,9 млрд. рублей (1,5% от всей России). Если сравнивать с аналогичным периодом 2018 года, общероссийский объем работ по виду деятельности «Строительство» почти не изменился (есть рост, не выходящий за пределы статистической погрешности: 0,4%). В Сибирском федеральном округе он увеличился на 6,6%, а в отдельно взятой Новосибирской области, наоборот, снизился на 2,1%.
Для ясности следует уточнить, что при исчислении данного показателя учитываются все виды строительства (не только жилищное), включая производственные, линейные объекты и т. п. При этом для Новосибирской области, в отличие от многих соседних сибирских регионов, в последние годы характерно развитие и преобладание именно жилищного строительства.
Александр Савельев привел оценки некоторых общеэкономических показателей, вне контекста которых трудно охарактеризовать положение дел в строительстве. Среди неблагоприятных трендов он отметил сокращение инвестиций в основной капитал, в разной степени отмечаемое во всех регионах СФО, а также снижение реальных располагаемых денежных доходов населения в сочетании с ростом закредитованности – и юридических, и физических лиц.
Так, согласно приведенным сведениям, в Новосибирской области по состоянию на 1 ноября 2019 года объем задолженности по кредитам, предоставленным юридическим лицам, составил 262 млрд. 486 млн. рублей (101,1% к 2018 году); объем задолженности по кредитам, предоставленным физическим лицам, достиг 369 млрд. рублей (почти 117% к 2018 году); объем задолженности по предоставленным ипотечным жилищным кредитам превысил планку 170 млрд. рублей (рост 115,4%). Рост ипотеки, основанный в том числе не определенном снижении ставок, мог бы вызвать больший оптимизм, если бы приходился преимущественно на рынок первичного, строящегося жилья; но к сожалению, здесь наблюдается противоположная картина: 2/3 выданных ипотечных кредитов уходят на вторичный рынок.
Вместе с тем, обнадеживает хорошая финансовая дисциплина получателей кредитов, о чем свидетельствует динамика просроченной задолженности. У юридических лиц по сравнению с 2018 годом она заметно сократилась (79,4% к ноябрю 2018), у физических лиц также наблюдается сокращение, пусть и не такое значительное (93% в сравнении с ноябрем 2018).
Обобщая складывающуюся на сегодня ситуацию в строительной отрасли, можно прийти к следующим выводам.
В строительном комплексе региона сохраняется отрицательная динамика финансовых показателей, остается высоким рост цен на стройматериалы. Для отрасли характерны технологическое отставание, низкие темпы модернизации, низкая производительность труда, дефицит квалифицированных трудовых ресурсов.
Резервы территорий комплексной застройки, в полной мере обеспеченных транспортной, социальной и инженерной инфраструктурой, к настоящему времени практически исчерпаны; при этом стоимость строительства только необходимых объектов инженерной инфраструктуры на перспективных площадках комплексной застройки в Новосибирской области составляет 7,8 млрд. рублей. Сложившиеся законодательные условия провоцируют монополизацию рынка крупными застройщикам и дефицит предложения новостроек. Проектное финансирование, на которое возлагались такие большие надежды, вовсе не является панацеей от банкротства как для застройщика, так и для уполномоченного банка.
Вместе с тем, надо отметить и положительные моменты. Так, внедрение продаж жилья через эскроу-счета, безусловно, в значительной мере защитит покупателей новостроек, ведь им гарантированы страховые выплаты в достаточно больших пределах – до 10 млн. рублей. Поскольку ненадежные и непрофессиональные компании вынуждены будут уйти, а банки будут стоять на страже целевого расходования средств, рынок первичного жилья станет более цивилизованным, прозрачным.
В любом случае, эксперт уверен: позитивные изменения в строительной отрасли возможны, но они во многом зависят от поведения основных инвесторов: государства, корпоративного сектора и населения.
Министр строительства Новосибирской области Иван Шмидт в своем докладе рассказал о строительстве объектов инфраструктуры в целях реализации национальных проектов, сообщил о некоторых общих итогах работы строительной отрасли региона.
«Только по итогам 2019 года у нас в области будет введено 53 объекта социального назначения, — сообщил Иван Шмидт. – А к концу 2022 года общее число таких объектов превысит 200. Общая сумма бюджетных инвестиций, направленных на строительство этих объектов, превысит 53 млрд. рублей, в том числе 16,2 млрд. рублей – средства федерального бюджета. Хотелось бы отметить, что подавляющее большинство упомянутых объектов будут построены в целях инфраструктурного обеспечения реализации национальных проектов на территории Новосибирской области». По сведениям Ивана Шмидта, эта работа связана с пятью национальными проектами. В рамках нацпроекта «Демография» будет введено 42 объекта (преимущественно детсады), «Образование» — 4 объекта, «Жилье и городская среда» — 3 объекта, «Культура» — 7 объектов, «Здравоохранение» — 127 объектов (в значительной части это будут фельдшерско-акушерские пункты (ФАП); министр отметил, что таких объектов будет построено «беспрецедентно много»). Уточним, ФАПы строятся из модульных быстровозводимых конструкций, что позволяет взводить их с большой скоростью и в стабильно высоком качестве. Из модульных быстровозводимых конструкций также начинают возводить районные дома культуры в ряде муниципальных образований Новосибирской области.
По поручению губернатора возобновляется строительство служебного жилья по бюджетному заказу, которое не велось с 2015 года, сообщил Иван Шмидт (действовала только программа бюджетного субсидирования покупки жилья для отдельных категорий специалистов). В этих целях строятся три дома; их проекты должны быть включены в реестр проектов повторного применения Минстроя РФ. По итогам 2019 года запланировано ввести в эксплуатацию 100 новых служебных квартир в Новосибирской области.
Иван Шмидт доложил об объемах задела жилищного строительства: суммарно 1313 жилых домов строятся в настоящее время в Новосибирской области, из них 90 процентов (1180 домов) – нормальный, «рабочий» задел, 5% (66 домов) – проблемные.
Министр показал, как решаются в регионе проблемы обманутых дольщиков (в частности, через покупку за бюджетные средства лифтового оборудования, оплату договоров технологического присоединения к сетям и субсидирование благоустройства территорий, через реализацию масштабных инвестиционных проектов).
О проектах повторного применения министр рассказал отдельно. По его словам, наша область накапливает позитивный опыт разработки таких проектов и на сегодняшний день вошла в число лидеров по данному направлению работы. 45 новосибирских проектов жилых домов, детсадов, школ, фельдшерско-акушерских пунктов на сегодняшний день уже успешно вошли в федеральный реестр, многие из них начали активно использоваться другими регионами: Ярославской, Ульяновской, Кемеровской областью, Хабаровским краем, Ханты-Мансийским АО.
Иван Шмидт также указал на факторы, сдерживающие развитие строительной отрасли и препятствующие реализации национальных проектов.
Первый – устаревшая система ценообразования, из-за пороков которой складывающаяся сметная стоимость строительства бюджетных объектов оказывается едва ли не на четверть ниже реальной стоимости. «За последние полгода в сотрудничестве с деловым сообществом нам удалось наладить взаимодействие с Минстроем РФ по вопросу пересчета ряда важных ценовых индексов, — сообщил министр. – В результате мы получили увеличение индексов на третий квартал 2019 года на 19 процентов. Конечно, этого недостаточно, но важно, что дело движется в нужном направлении. Также удалось увеличить нормативную среднемесячную оплату труда рабочих первого разряда – до 24 тыс. 972 рублей, что на 14 процентов выше ранее установленного уровня».
По словам министра, для приведения сметных цен в соответствие с реальными ценами, обусловленными рыночной конъюнктурой, в области создан центр мониторинга стоимости строительных материалов – он начнет работу в 2020 году.
Еще одна серьезная отраслевая проблема, обозначенная Иваном Шмидтом – низкий уровень обеспеченности территорий актуальной градостроительной документацией. «К 2016 году мы имели практически стопроцентное «покрытие» региона градостроительной документацией, однако позднее, в связи с внесенными в Градостроительный кодекс изменениями, она во многом утратила актуальность, и вопрос вновь обрел проблемные черты», — уточнил министр. Для решения указанной проблемы к работе по актуализации граддокументации привлечено подведомственное учреждение – ГКУ НСО «Геофонд»; необходимые расходы заложены в бюджет.
Следующим пунктом в составленном Иваном Шмидтом перечне проблем стало низкое качество проектной документации. «Мы сталкиваемся с дефицитом квалифицированных проектировщиков – пояснил министр. – Этот дефицит в сочетании с низкой компетенцией заказчиков в муниципальных образованиях провоцируют беды с прохождением экспертизы, появление устаревших решений в проектах, увеличение затрат».
К сожалению, стали нередкими случаи, когда на экспертизу представляется документация с явными признаками подделки, вводящая в заблуждение. Так, с целью во что бы то ни стало получить положительное заключение, заявители передают на экспертизу в составе проектной документации копии разделов, ранее рассмотренные при подготовке заключений по другим проектам («куклы»).
Для решения указанной проблемы министр пообещал создать «Реестр недобросовестных проектировщиков». Помимо этого, будет создана специальная рабочая группа для ужесточения контроля качества проектно-сметной документации по бюджетным объектам. Кроме того, региональный Минстрой продолжит борьбу за переход на двустадийное проектирование – это тоже будет способствовать улучшению качества проектной документации, позволит «избежать пересортицы» при снабжении строек материалами и оборудованием.
Последней проблемой из списка Ивана Шмидта стала низкая обеспеченность перспективных площадок социально-бытовой, инженерной и транспортной инфраструктурой. Для решения этой проблемы региону требуется около 31 млрд. рублей; эта цифра была озвучена на недавнем Дне Новосибирской области в Совете Федерации.
Иван Шмидт поблагодарил деловое сообщество строителей за эффективное сотрудничество в уходящем году и, оценивая прогнозы работы отрасли на ближайшее будущее, выразил «сдержанный оптимизм».
Заместитель мэра Новосибирска – начальник Департамента строительства и архитектуры Алексей Кондратьев в своем выступлении уточнил плановые показатели ввода жилья в столице СФО 2019 года («1 млн. 30 тыс. кв. метров будет введено»), назвал цифры строительного задела в главном муниципальном образовании страны (4,5 млн.кв. метров).
Вице-мэр в качестве неблагоприятной тенденции отметил снижение ипотечного кредитования – несмотря на снижение процентных ставок. «Присутствует недоверие покупателей к первичному рынку, проявляющееся в том, что подавляющее большинство ипотеки уходит на вторичный рынок», — добавил он. Тем временем застройщики готовятся к повышению себестоимости строительства, связанной с неизбежным (по мере завершения строительства домов по старой схеме) переходом к банковскому кредитованию строек. Эта «подготовка» выражается в повышении цен на квартиры – хотя большинство объектов пока строится в старой схеме.
Алексей Кондратьев отметил высокую эффективность созданного совместно мэрией Новосибирска, Минстроем Новосибирской области Экспертного совета, призванного обеспечить плавный переход отрасли на новую схему финансирования долевого строительства. Экспертный совет координирует работу строителей, органов власти и ресурсоснабжающих организаций, на нем были рассмотрены десятки проблемных случаев.
Алексей Кондратьев описал работу по обеспечению строящегося жилья объектами инфраструктуры, подчеркнув, что наличие такой обеспеченности, среди прочего, повышает и рыночную ценность квартир, и помогает скорее получить проектное финансирование в банке.
Для системного введения в строительный оборот территорий, занятых ныне ветхим и аварийным жильем, частным сектором, завершается актуализация Генерального плана Новосибирска. «Эти территории в обновленном генплане будут обозначены как площадки опережающего развития», — уточнил вице-мэр. Курировать работу с указанными площадками станет специально созданный в Департаменте строительства и архитектуры отдел перспективного развития. Также совместно с Департаментом земельных и имущественных отношений ведется активная работа по градостроительному освоению неиспользуемых земель федеральной собственности.
Как проинформировал Алексей Кондратьев, в результате строительного освоения площадок с ветхим жильем, неиспользуемых федеральных площадок городу удастся к ранее упомянутому заделу добавить задел еще как минимум на 9,5 млн. квадратных метров жилья.
Министр транспорта и дорожного хозяйства Новосибирской области Анатолий Костылевский рассказал, как производится обеспечение строящихся объектов дорожной инфраструктурой. «Сдан первый участок (новой дороги) на улице Титова, состоялись торги по второму участку. Это поможет повысить транспортную доступность микрорайона «Чистая слобода», — среди прочего, сообщил министр. – Второй знаковый объект – улица Петухова, третий – улица Георгия Колонды. В 2019 году приступили к строительству на улице Фадеева». Областное софинансирование по указанным проектам составляет от 30 до 90 процентов.
Также Анатолий Костылевский показал, как на условиях федерального софинансирования в рамках проекта «Безопасные и качественные дороги» ведется улучшение качества вылетных магистралей Новосибирска на всех основных направлениях (дороги расширяются, капитально ремонтируется покрытие и т. д.).
Для продолжения работ на улице Большевистской и Бердском шоссе и получения в Москве соответствующего финансирования министр обратился к мэрии с просьбой предоставить проектно-сметную документацию по некоторым узловым объектам (в частности, по Матвеевскому железнодорожному переезду).
Министр отметил, что федеральный центр одобрил заявку НСО на получение дополнительного финансирования дорожной инфраструктуры вокруг нового Ледового дворца, и в целом, обратил внимание на рост финансирования дорожных работ. В этих условиях особенно важно грамотно расставлять приоритеты в распределении средств на дорожное строительство и ремонт, полагает министр.
Директор Новосибирского филиала ООО «Сибирская генерирующая компания» Андрей Колмаков напомнил о произведенном с 2018 года переходе от индивидуальных тарифов к единому тарифу на подключение объектов к системе теплоснабжения, в результате чего ценообразование в данной сфере стало более понятным и прозрачным. На 2020 год тариф, по словам Андрея Колмакова, даже слегка (на 1,3%) ниже по сравнению с текущим годом (снижение с 4 млн. 673 тыс. рублей до 4 млн. 612 тыс. рублей за Гкал/час).
К сожалению, добиться такой же однозначности ясности по срокам подключения пока не удалось, признал Андрей Колмаков. Он призвал застройщиков активнее практиковать подключение по пункту 34 постановления Правительства 787 (предполагающему два варианта подключения – через куплю-продажу либо через договор подряда). Объясняя трудности с подключением, Андрей Колмаков сообщил о том, что СГК, в свою очередь, сталкивается со сложностями при привлечении подрядчиков для строительства сетевого хозяйства (на конкурсные процедуры никто не заявляется), а также обнаруживает в городе острый дефицит коридоров для строительства сетей. «Приходится вести сложные переговоры с многочисленными собственниками земельных участков», — посетовал руководитель Новосибирского филиала СГК. Последний фактор усугубляется отсутствием в городе механизма по установлению публичных сервитутов.
Директор ООО «Западно-Сибирский центр ценообразования в строительстве» Марина Плотницкая сделала сообщение о перспективах совершенствования системы ценообразования в строительстве.
По ее словам, в 2020 году отрасль ждет новых нормативов накладных расходов, нового порядка определения сметной прибыли, новой методики определения стоимости строительства. «Также в наступающем году мы ожидаем установления более точной индексации сметных расценок, а к 2022 году, согласно планам федерального Минстроя – полного перехода на ресурсный метод для бюджетных объектов, посредством которого мы будем оценивать стройку в реальных текущих ценах», — отметила Марина Плотницкая.
Рассказав о насыщенном опыте работы региональных центров ценообразования во многих сибирских городах (Омске, Кемерово и других), Марина Плотницкая назвала главную проблему ценообразования: использование укрупненных индексов, провоцирующих не адекватное реальности «осмечивание» строящихся бюджетных объектов. В результате подрядчики, работая на таких объектах, теряют прибыль либо вовсе «уходят в минус».
В свете этого факта стратегия перехода на ресурсный метод выглядит действительно актуальной и насущной. «Но, коллеги, это означает, что к 2022 году мы должны представить в Минстрой РФ обоснованный мониторинг хотя бы по 8 тысячам строительных ресурсов», — предупредила эксперт. И это только самый минимум; для полноценной работы нужна актуальная обновляемая база по 20-25 тысячам ресурсов.
Марина Плотницкая озвучила ряд рекомендаций.
Первая – предложить Минстрою НСО создать региональный центр мониторинга строительных ресурсов; его работу можно организовать, опираясь на положительный опыт центров ценообразования соседних регионов.
Вторая – предложить указанному региональному центру расширить мониторинг минимум до 8000 ценообразующих ресурсов.
Третья – предложить Минстрою НСО обратиться в Минстрой РФ с просьбой об исключении из реестра действующих документов ТЕР НСО редакции 2009 года, отмененные приказом Минстроя НСО от 12.12.2014.
Четвертая – предложить Минстрою НСО обратиться в Минстрой РФ с просьбой определения правового статуса рабочей документации на объект капитального строительства, установления требований к ее содержанию, а также к порядку ее подготовки и внесения в нее изменений (поручение Президента РФ Пр-1381-ГС, п. 1г-9).
Генеральный директор ГК «СибМонтажСпецСтрой» Анатолий Павлов выступил с предложениями о «спасении национального жилищного проекта». Он уверен: без реализации этих предложений добиться выполнения плановых показателей нацпроекта невозможно.
«Чтобы достичь к 2024 году объемов ввода в НСО на уровне 2 млн.600 тыс.кв. метров жилья в год, во-первых, нам нужны дешевые деньги, причем как для юридических лиц, так и для физических, — сказал Анатолий Павлов. – Во-вторых, нужен земельный банк. Чтобы обеспечить строительство и ввод в год 2 млн. 600 тыс. кв. метров жилья, при имеющихся коэффициентах плотности застройки требуется не менее 100 гектаров земли».
Выразив одобрение по поводу создания в мэрии отдела по работе с перспективными площадками, занятыми ныне ветхим жильем и частным сектором, Анатолий Павлов вместе с тем был встревожен его малочисленностью, неадекватной масштабам стоящих задач. «У меня в компании 5 человек занимаются расселением частного сектора, но за год напряженной работы им удается освободить не более 3 гектаров земли, — поделился опытом бизнесмен. – А тут нужно 100 га в год подготовить! Требуется основательный штатный состав, три человека не справятся». Мэр Анатолий Локоть не поддержал эту точку зрения, подчеркнув: раздувания штатов допускать нельзя.
«Считаю, департамент земельных и имущественных отношений следует подчинить департаменту строительства и архитектуры, чтобы они вместе решали земельные проблемы, — высказал еще одно революционное предложение Анатолий Павлов. – Также нужно провести ревизию заброшенных промышленных земель, земель Минобороны, перепроверить памятники архитектуры (поскольку значительная часть из них на самом деле памятниками не являются). Кроме того, имеет смысл пересмотреть коэффициенты плотности застройки в отдельных районах. Еще предлагаю для ускорения ввода объектов исключить из обязательного набора документов акты допусков Ростехнадзора по электроустановкам. В конце концов, мы строим жилые дома со стандартным электрооборудованием, а не опасные производственные объекты. Зачем тут Ростехнадзор?».
Еще одно предложение Анатолия Павлова – поднять выкупную цену, по которой государство покупает жилье для нужд переселенцев из аварийного жилья и т.п. «С 40 тысяч нужно подняться хотя бы до 55 тысяч, чтобы в соответствующих госпрограммах могли участвовать разные компании, а не только «Дискус», условно говоря», — пояснил бизнесмен.
Далее Анатолий Павлов озвучил идею сделать все автопарковочные места вдоль дорог центральной части города платными — чтобы машины не мешали чистить снег, а места в подземных парковках, создаваемые застройщиками, продавались лучше.
Оживление в зале вызвала мысль о возможности сделать также платными обращения разного рода «общественников» в органы власти, прокуратуру и т. п. – чтобы таких обращений стало меньше. «А то купишь землю – а работать невозможно: постоянно возникают какие-то надуманные проблемы, создаваемые общественниками», — посетовал Анатолий Павлов. В заключение предприниматель кратко рассказал о перспективах благоустройства Михайловской набережной и твердо пообещал выполнить все обязательства по благоустройству, которые взяла на себя возглавляемая им группа компаний.
Депутат Госдумы Дмитрий Савельев предложил городским властям в целях развития жилищного строительства серьезно задуматься о расширении границ Новосибирска и более четком зонировании пригородных территорий.
Заместитель председателя Сибирского банка – управляющий Новосибирским отделением № 8047 ПАО «Сбербанк» Игорь Безматерных рассказал о предоставлении проектного финансирования строителям. «Рост есть, хотя и не такой большой, как мы предполагали, -сообщил банкир. – Так или иначе, 18 млрд.рублей в этом году мы уже выдали на стройку. При этом больше половины прокредитованных проектов (из 30 проектов – 17) реализуются с использованием счетов эскроу».
По оценке Игоря Безматерных, сегодня нужна просветительская работа среди населения по эскроу-счетам – поскольку многие граждане вообще ничего не знают про данный механизм, а некоторые полагают, будто открыть эскроу-счет – очень долгая и трудная процедура (хотя на самом деле это простой и быстрый процесс, занимающий не более 20 минут).
Директор ООО «РимЭлитСтрой» Марк Василенко обратился к представителям органов власти с просьбой устранить нормативную коллизию в вопросе устройства мусоропроводов в многоквартирных домах. Сегодня получается, что действующие нормы, с одной стороны, допускают отсутствие мусоропроводов, а с другой – требуют, чтобы они были, хотя ими сегодня почти никто не пользуется, и зачастую мусоропроводные люки просто завариваются силами управляющих компаний. «А ведь устройство мусоропровода требует заметных затрат. Зачем?» — задался вопросом Марк Василенко.
Майис Мамедов поддержал коллегу, отметив, что навязывание мусоропроводов препятствует раздельному сбору мусора, и что данная тема уже неоднократно рассматривалась областными парламентариями.
Иван Шмидт подчеркнул, что местная власть в этом вопросе – на стороне застройщиков, и что Минстроем НСО совместно с мэрией Новосибирска уже направлено соответствующее письмо в федеральный Минстрой. «К тому ж у нас по данному поводу действует постановление мэрии четырехлетней давности, оно допускает отсутствие мусоропровода в готовом доме», — напомнил Иван Шмидт.
Владимир Городецкий, комментируя высказанные на заседании сообщения, замечания и предложения, подчеркнул необходимость уже сегодня активнее анализировать и прорабатывать проблемы, которые наверняка возникнут через полтора-два года. Среди них – проблема завершения переходного периода к проектному финансированию, когда значительная часть застройщиков рискует остаться не у дел, если не сумеет адаптироваться к требованиям банков.
Говоря о земельном ресурсе, он поддержал идею о необходимости поддержки федерального центра в обеспечении перспективных площадок инженерной и социально-бытовой инфраструктурой.
Владимир Городецкий призвал активнее использовать при освоении комплексных крупных площадок аналогичный позитивный опыт других городов (к примеру, Екатеринбурга). В заключение сенатор предложил губернатору запланировать на февраль 2020 года большое совещание в Новосибирске с участием значимых федеральных институтов поддержки строительного комплекса и органов власти («ДОМ.РФ», АИЖК, Минстрой РФ и т. д.) – чтобы на месте проговорить возможные варианты эффективного сотрудничества, напрямую поделиться с московской делегацией местными проблемами.
Андрей Травников в своем заключительном слове высказал мнение о том виде поддержки строительного бизнеса, и вообще всех видов предпринимательства, который импонирует ему более всего. «Это не бюджетные субсидии и не налоговые преференции. Это рост населения в регионе – а значит, новые рабочие руки, новые активные потребители товаров и услуг», — пояснил губернатор. По его мнению, такая поддержка уже происходит сегодня, население области увеличивается. Чтобы комплексно усилить этот эффект, Андрей Травников призвал предпринимателей, со своей стороны, активнее создавать в области привлекающую людей комфортную среду обитания – тем более что у них уже есть соответствующий положительный опыт.
Глава регионального правительства выразил благодарность строителям Новосибирской области, отметив их выгодное отличие от коллег из некоторых других регионов, где в массовом порядке не выполняются обязательства подрядчиков по возведению бюджетных объектов, срываются сроки и т. п.
Вместе с тем, он твердо заявил: рынок НСО свободен и открыт для всех добросовестных предпринимателей, из любых регионов.
Подводя итог заседанию, Майис Мамедов подчеркнул, что для строительного бизнес-сообщества Новосибирской области очень важен открытый и честный диалог с властью, открывающий возможности для эффективной работы и позволяющий, в том числе, сохранять лидерство в Сибири по объемам жилищного строительства и некоторым другим важным показателям.
«Лидирующих позиций мы отдавать не собираемся», — подчеркнул председатель РДКС, после чего поблагодарил всех за участие в заседании и пожелал успехов в наступающем Новом году
Источник: Пресс-служба Ассоциации «РДКС»
