Региональный деловой клуб строителей 8 383 266 37 26Обратная связь

Перспективы развития строительной отрасли в условиях изменений на рынке ипотечного кредитования и пути преодоления дефицита объектов социальной инфраструктуры

Перспективам развития строительной отрасли в условиях изменений на рынке ипотечного кредитования и путям преодоления дефицита объектов социальной инфраструктуры было посвящено Расширенное Заседание Ассоциации «РДКС».

Мероприятие  прошло в конференц-зале Сбнобанка ( г.Новосибирск) с участием руководства СБЕРА, представителей банка и застройщиков Новосибирска, Москвы, Екатеринбурга, Томска, Омска, Красноярска, Кемерово и республики Хакассия.

Провел Заседание Председатель Ассоциации «Региональный деловой клуб строителей» Майис Пирвердиевич Мамедов.

В кратком обзоре Майис Мамедов обозначил динамику изменений на рынке жилищного строительства, связанных с отменой с 1 июля 2024 г. значительной части льготных ипотечных программ с государственным субсидированием. Это вызвало кратковременный ажиотажный спрос на жилье с последующим спадом. Как отметил Майис Мамедов, несмотря на это, планы жилищного строительства в Новосибирской области сохраняются на достаточно высоком уровне: в течение 2024 г. в регионе должно быть введено в эксплуатацию не менее 2,154 млн кв. м жилья.

Председатель Ассоциации «РДКС» выразил благодарность за поддержку и сотрудничеству давнему партнеру строительного сообщества – Сбербанку.

 Председатель Сибирского банка ПАО «Сбербанк России» Дмитрий Солнцев отметил необычный характер нынешнего заседания: Ассоциация «РДКС» выходит на межрегиональный уровень, и в сегодняшней встрече, помимо Новосибирской области, в режиме ВКС участвуют 8 регионов Российской Федерации, более 80 крупнейших застройщиков, которые совместно обеспечивают строительство почти 50 процентов вводимого в Сибири жилья.

 Вице-президент – директор Дивизиона «Кредитные продукты и процессы» ПАО «Сбербанк России» (Москва) Сергей Бессонов оценил выбранный формат встречи как наиболее эффективный – поскольку на общей площадке объединены и финансисты, и застройщики, и представители органов власти, что позволяет удобно и без проволочек переводить обсуждение проблем в практическую плоскость их решения. По оценке Сергея Бессонова, одна из существенных проблем сегодня, нуждающаяся в проработке – обеспечение финансирования строительства объектов социальной инфраструктуры в рамках проектов комплексного развития территорий.

Заместитель председателя Сибирского банка, руководитель блока «Корпоративно-инвестиционный бизнес» ПАО «Сбербанк России» Алексей Чванов высоко оценил созидательный потенциал сибиряков, метко обозначенный  словоформой «Новосибирь», и назвал Сибирь «территорией, готовой к изменениям», что крайне важно сегодня. Он отметил, что общий портфель строящегося жилья, возводимого участвующим в сегодняшнем заседании 81 застройщиком из 8 регионов (Томская, Омская, Новосибирская, Кемеровская области, Алтайский и Красноярский края, республики Хакасия и Тыва), превышает 4,5 млн квадратных метров (183 разрешения на строительство). Алексей Чванов привел данные блиц-опроса о наиболее актуальных вызовах и проблемах, стоящих сегодня перед застройщиками; в их перечень, среди прочего, вошли  кадровый голод, дефицит подготовленных к строительству земельных участков, трудности с получением разрешений на строительство, дефицит социальной инфраструктуры, повышение ставок по ипотеке и т. д.

Специалисты Сбера  отмечают снижение числа выдаваемых разрешений на строительство. В целом в регионах Сибири за первое полугодие 2023 г. был выдано 798 РНС на объекты Сбера и 589 РНС на прочие объекты, за первое полугодие 2024 г. – 533 и 514 РНС соответственно (снижение на 25 процентов). Практически такая же динамика зафиксирована и в Новосибирской области: 311 и 391 РНС в первом полугодии 2023 г., 212 и 324 РНС – в первом полугодии  2024 г. (снижение на 24 процента) – эту отрицательную динамику нужно преодолевать совместными усилиями с представителями органов власти, уверен Алексей Чванов.

Кратко проанализировав изменения в объемах выдаваемых Сбербанком ипотечных кредитов с июля 2023 по июль 2024 г., Алексей Чванов отметил две волны в этой динамике, связанные с введением обязательного субсидирования от застройщика и прекращением льготной ипотеки с госсубсидированием. За указанный период пиковыми по выдаче ипотеки оказались сентябрь 2023 г. (95 млрд руб. в регионах Сибири и 24 млрд руб. в Новосибирской области) и июнь 2024 г. (74 млрд руб. и 19 млрд руб. соответственно), а наиболее провальными стали январь 2024 г. (25 млрд руб. и 6 млрд руб.) и июль 2024 г.  (31 млрд руб. и 7 млрд руб.). От начала к концу периода также фиксируется снижение по показателю «количество выданных кредитов в тыс. штук»:  с 18,4 в июле 2023 г. до 10,9 в июле 2024. Причем июль продемонстрировал почти двукратное падение в сравнении с ажиотажным июнем, когда было выдано 20,6 тыс. кредитов (сюда входят кредиты и на первичном, и на вторичном рынке). Средний чек договора за тот же период колебался в пределах от 3,6 млн рублей (пиковые месяцы) до 2,9 млн (июль 2024).

Неблагоприятным трендом можно считать наметившееся снижение объемов средств на счетах эскроу (с 1 августа по 1 сентября 2024 г. и в целом по Сибирскому банку Сбербанка, и по Новосибирскому отделению объем аккумулированных на счетах эскроу средств уменьшился на 5-6 процентов).

Отношение стоимости новостроек к доходам населения, согласно приведенным Алексеем Чвановым данным, возвращается «к среднеисторическим значениям», отмечаемым до 2007 года. Если с 2007 по 2023 год условная квартира площадью 50 кв. метров оценивалась в 4 годовых дохода среднего домохозяйства, оставшихся после вычета налогов, то сейчас цена подобной квартиры подобралась к шести годовым доходам обедневшего домохозяйства. «Этот фактор тоже существенно влияет на спрос, таргетирование на нашем рынке», — указал Алексей Чванов.

Директор направления ипотечного кредитования и развития сервисов «Домклик» (Сибирский банк) Сергей Буянов расширил и углубил тему «охлаждения» рынка недвижимости и связанного с этим изменения подходов к жилищному кредитованию. Со ссылкой на данные ЦБ РФ он сообщил, что за июль 2024 года общий объем выдачи ипотеки в стране составил 356 млрд рублей, что примерно соответствует объемам выдачи июля 2022 года (для сравнения: за предыдущий месяц, июнь 2024, было выдано ипотеки почти на 788,5 млрд руб.). За тот же июль 2024 на покупку новостроек в России было выдано 20,5 тысяч кредитов – 19% от общего объема выдачи ипотеки;  в июне этот показатель составил 86,5 тыс. кредитов (81% от общего объема, то есть июнь 2024 стал тем редким месяцем, когда по числу выданных ипотек первичный рынок убедительно и подавляюще обогнал рынок вторичный – ведь, как правило, доля «первички» не превышает 30%). Похожие пропорции показателей наблюдаются и по «территории ответственности» Сибирского банка Сбербанка России. Тем не менее, несмотря на спад «после 1 июля»,  связанный с увеличением ставок и т. п., у людей сохраняется высокий интерес к получению ипотечных кредитов. Как сообщил Сергей Буянов, в течение последних двух месяцев подразделения Сибирского банка ежедневно получают в среднем 1745 заявок на ипотеку – за период с января 2021 года большее среднесуточное число заявок отмечалось только в мае 2024 (более 2000) и в августе 2023 (1963 шт.).

Аналитик Дивизиона «ДомКлик» ПАО «Сбербанк» Елена Балахонова (Москва) выступила с докладом «Перезагрузка рынка ипотеки: новые правила игры и возможности со Сбером».  Она напомнила, что по закрытой с 1 июля 2024 программе ипотеки с государственной поддержкой представлялось 37 процентов кредитов от общего объема ипотеки, выдаваемой Сбером на покупки «первичного» жилья (по статистике за апрель-май 2024). Но при этом осталась в действии «Семейная ипотека», тоже достаточно мощный инструмент: ее доля в выдачах за те же два месяца – 53%. Стоит ли в этих условиях делать основную ставку на Семейную ипотеку? Нет, потому что ее условия отчасти тоже поменялись, и не в лучшую для покупателей сторону, следствием чего стало снижение спроса на данный вид ипотеки на 30% (по подразделениям Сбера). Елена Балахонова отметила наблюдающуюся в целом тенденцию на пересмотр условий ипотеки по действующим программам с господдержкой – помимо «Семейной…», не очень комфортной «реконструкции» подверглась программа IT-ипотеки, и т. д.

Елена Балахонова, обращаясь к застройщикам, еще раз подчеркнула, что в сегодняшней ситуации, «к сожалению, нам придется поработать над клиентом вместе» – потому что на те процентные ипотечные ставки, что есть сегодня, клиент сам по себе ни с рассрочки, ни с модели накопления не перейдет.

«Если мы не будем работать над совершенствованием скриптов, над повышением компетенции сотрудников отделов продаж, над освоением  новых программ, то у нас с вами из инструментов продаж, скорее всего, останется жить только рассрочка, а это, без накопления эскроу-счетов, не очень интересно нам в рамках финансовой модели», — предупредила аналитик.

Ресурсы для привлечения клиентов на самом деле есть, полагает Елена Балахонова – надо только «грамотно переупаковать их в рыночную ипотеку».

На перспективах развития строительной отрасли Новосибирской области с акцентом на строительство объектов социальной инфраструктуры остановился исполняющий обязанности министра строительства НСО Дмитрий Тимонов.

Он напомнил, что в 2024 и 2025 гг. план жилищного строительства в НСО составляет примерно по 2 млн 150 тыс. квадратных метров ежегодно. По состоянию на 12 сентября 2024 г. в регионе введено 1,77 млн квадратных метров жилья (82% от годового плана). Это довольно успешный показатель, но расслабляться нельзя – во многих других регионах уже отмечается спад жилищного строительства, и нужно своевременно отвечать на новые вызовы, предупреждая развитие данной неблагоприятной тенденции у нас.

Как сообщил и. о. министра, на сегодняшний день на территории Новосибирской области в стадии строительства находится 1110  многоквартирных жилых домов общей площадью 4,7 млн квадратных метров, на все эти стройки получены РНС.

Чтобы обеспечить выполнения плановых показателей национального проекта, в следующем году надо, как минимум, получить РНС на еще 0,5  млн кв. метров жилья. Среди прочего, реализацию планов жилищного строительства тормозят высокие ставки по ипотеке, указал Дмитрий Тимонов. С начала года к настоящему времени в Новосибирске выдано около 20,5 тыс. ипотечных кредитов; согласно прогнозам, к концу года это количество достигнет 35 тысяч, что примерно равно аналогичному показателю 2021 года.

Вице-президент – директор Дивизиона «Кредитные продукты и процессы» ПАО «Сбербанк России» (Москва) Сергей Бессонов  выступил с докладом «Возможные схемы финансирования объектов социальной инфраструктуры».

Сбер искренне симпатизирует механизму КРТ,  подкрепляя симпатии рублями: к настоящему времени Сбером одобрено финансирование более 100 проектов КРТ, из них 10 в Сибирском федеральном округе, на общую сумму 2,5 трлн рублей (из них доля СФО – 45,5 млрд.).

В то же время, успешному продвижению  КРТ в практику российского градостроительства, по оценке Сергея Бессонова, мешает три блока системных проблем:

1 — высокие риски, связанные с расселением (пока идет набор соответствующего опыта);

2 – ограничения в отношении залога при привлечении кредита (ключевой аспект здесь – сохраняющаяся невозможность использовать в качестве залога земельный участок; банкиры общими усилиями Сбера, ВТБ и ДОМ.РФ продвигают поправки в Градостроительный кодекс, которые призваны решить эту проблему, но пока дело идет плохо);

3 – высокие затраты на инфраструктуру, что делает необходимым поиск эффективных инструментов финансирования инфраструктуры.

Как показал опыт Сбера, доля инфраструктуры в КРТ  варьируется в пределах 10-20 процентов от общей стоимости проекта, в том числе цена социальной  инфраструктуры – 5-7 процентов; то есть это значимая статья затрат в общем бюджете КРТ.

Пока специалисты Сбербанка в обобщенном виде рассматривают два основных инструмента для финансирования «социалки»; первый —  концессии,  второй — подряд с эскроу.

Заместитель председателя Уральского банка ПАО «Сбербанк», руководитель блока «Корпоративно-инвестиционный бизнес» Александр Нуйкин (Екатеринбург), со своей стороны, осветил практику строительства социальных объектов в регионах Уральского федерального округа и Башкортостане. Сегодня в этих регионах в стадии строительства находится 12,8 млн квадратных метров жилья. Доля Сбербанка в финансировании этого большого строительства – 71%. До 1 июля 2024 по указанным регионам покрытие проектного финансирования счетами эскроу составляло 101 процент. Но после 1 июля покрытие понемногу начало снижаться (на сегодня – 96%).

Активное участие в обсуждении приняли  руководители строительных организаций.

Подводя итог заседанию, Майис Пирвердиевич Мамедов отметил, что, по сравнению со многими другими регионами, в Новосибирской области строителям приходится работать «в более зажатых условиях». И сейчас важно обобщить и проанализировать опыт других регионов, чтобы выходить на руководство Новосибирской области с обоснованными и предметными предложениями о совершенствовании правил и регламентов работы строительной отрасли.

Источник: пресс- служба Ассоциации «РДКС»