25 августа на новосибирском кирпичном заводе «ЛИКОЛОР» состоялось расширенное заседание Ассоциации «Региональный деловой клуб строителей» с участием первого заместителя председателя Государственной Думы Федерального собрания Российской Федерации Александра Жукова, первого заместителя губернатора Новосибирской области Юрия Петухова, министра строительства Новосибирской области Ивана Шмидта, председателя Комитета по строительству, ЖКК и тарифам Законодательного собрания Новосибирской области Александра Терепы.
Провел встречу председатель Ассоциации «РДКС», депутат Законодательного Собрания Новосибирской области Майис Мамедов.
Событие открылось экскурсией по цехам завода «ЛИКОЛОР». Участники отметили высокий уровень автоматизации производства и качества готового облицовочного кирпича. Большой и стабильный спрос на продукцию «Ликолора» объективно подтверждается динамикой продаж: при постоянной загрузке производства складские запасы практически отсутствуют, а поставки расписаны на несколько месяцев вперед, в очереди – заказчики из разных регионов как восточной, так и западной части страны.
Пленарную часть встречи начал Александр Жуков. Он напомнил, что уже не первый раз встречается с новосибирскими строителями, и отметил, что, несмотря на проблемы, связанные с пандемией, строительный комплекс в целом чувствует себя неплохо, о чем свидетельствует пример Новосибирской области, где объемы строительства поддерживаются на хорошем уровне, а продукция стройиндустрии пользуется устойчивым спросом. Александр Жуков также уточнил, что и в целом по стране негативные прогнозы на 2020-й и начало 2021 года не сбылись: стройка продолжает эффективно работать над достижением целей национальных проектов. «Мы знаем, и Президент об этом неоднократно говорил: строительство – та отрасль, которая, прежде всего, помогает выводить экономику из кризиса, вытягивает за собой все остальные отрасли, -подчеркнул Александр Жуков. – И в том, что мы из недавнего кризиса вышли с неплохими результатами, во многом заслуга строителей».
Как сообщил первый заместитель председателя Госдумы РФ, о развитии строительства, о развитии инвестиций в строительной отрасли, среди прочего, говорилось и на недавнем съезде партии «Единая Россия»; при имеющихся резервах федерального бюджета у инвестиционной деятельности созрел мощный потенциал для роста. И нужные шаги уже предпринимаются: планируется финансирование крупных инфраструктурных проектов по всей стране, запланировано продолжение государственного субсидирования льготной ипотеки, и т. п. «При поддержке Президента, Правительства, «Единой России» решаются важные для строительной отрасли вопросы», — подчеркнул Александр Жуков. В планах партии – продолжать данную работу; а чтобы она была максимально эффективна и приближена к потребностям людей, программа единороссов основана на практических предложениях, формируемых, в том числе, в ходе встреч, подобных сегодняшней встрече в Региональном деловом клубе строителей.
Комментируя выступление Александра Жукова, Майис Мамедов добавил, что строительный бизнес является еще и крупным работодателем. «В строительной отрасли Новосибирской области трудится более 36 тысяч человек», — уточнил председатель РДКС.
Иван Шмидт начал свой доклад, также обратив внимание на стабильность показателей работы отрасли, и даже рост – несмотря на все проблемы, связанные с переходом на проектное финансирование, пандемией и т. д.
Он отметил: объемы ввода жилья в Новосибирской области по состоянию на август 2021 года (846 тыс. квадратных метров) выросли в сравнении с аналогичным показателем 2020 года на 12,7%.
«Это позволило нам вновь войти в «двадцатку» субъектов федерации – лидеров в жилищном строительстве, а также сохранить уже привычное первое место по данному показателю в Сибирском федеральном округе», — сообщил министр.
По оценке Ивана Шмидта, одним из основных экономических драйверов развития на первичном рынке жилья остается ипотека, показавшая в последнее время взрывной рост. Только за январь-июнь 2021 года в Новосибирской области выдано 25,8 тысяч ипотечных кредитов (плюс «в штуках»: 64,6% к уровню 2020 года) на сумму 67,23 млрд рублей (плюс «в деньгах»: 91,8% к уровню 2020 года).
План для строительной отрасли региона, который нужно реализовать к 2030 году – добиться ежегодного ввода на уровне 2 млн 600 тыс. квадратных метров жилья, что позволит обеспечивать новыми квартирами до 70 тысяч семей ежегодно. При условии последовательного выполнения растущих плановых показателей к 2030 году в области предстоит возвести суммарно 22 миллиона квадратных метров жилья. По сведениям министра, в стадии строительства в регионе сегодня находится порядка 6,5 млн квадратных метров капитального жилья; еще около 4 млн 300 тыс. квадратных метров можно будет построить на новых перспективных площадках, вовлекаемых сегодня в строительный оборот. «Иными словами, земельный резерв на 10-11 миллионов квадратных метров мы имеем, однако еще на 11-12 миллионов «квадратов» его только предстоит изыскать», — обозначил проблему Иван Шмидт.
Но даже уже упомянутые перспективные площадки (их 80 штук, суммарно 596 га) нуждаются в финансировании на обеспечение инженерной и транспортной инфраструктурой. Так, только «площадки первой очереди» (п. Клюквенный, Новосибирск — 183 га, п. Тулинский Новосибирского района – 100 га, п. Ложок Новосибирского района – 50 га) требуют свыше 6 млрд рублей на инженерную подготовку, всего же для подготовки к строительству всех перспективных площадок нужно 13 млрд 418 млн рублей. По оценке министра, чтобы профинансировать подобные объемы, нужна поддержка федерального центра. «Мы обращались за такой поддержкой, и были услышаны – и наш регион, и другие, — отметил министр. В частности, он оценил как эффективные правительственные постановления, позволяющее субъектам федерации привлекать «достаточно серьезные инвестиции» на развитие инфраструктуры. (Речь идет о Постановлении Правительства РФ от 19.10.2020 № 1704 «Об утверждении Правил определения новых инвестиционных проектов, в целях реализации которых средства бюджета субъекта Российской Федерации, высвобождаемые в результате снижения объема погашения задолженности субъекта Российской Федерации перед Российской Федерацией по бюджетным кредитам, подлежат направлению на осуществление субъектом Российской Федерации бюджетных инвестиций в объекты инфраструктуры», и о постановлении Правительства РФ от 19.10.2020 № 1705 «Об утверждении Правил списания задолженности субъекта РФ перед Российской Федерацией по бюджетным кредитам и перечня подлежащих зачислению в федеральный бюджет налоговых доходов от реализации новых инвестиционных проектов, в объеме фактического поступления которых Правительство РФ вправе списать задолженность субъектов по бюджетным кредитам»).
За счет использования механизмов развития инфраструктуры в рамках упомянутых постановлений в бюджете на будущий год уже зарезервированы средства на подготовку площадок в Клюквенном, Тулинском и Ложке совокупным объемом более 6 млрд рублей, что открывает возможности для строительства 1 млн 844 тыс. квадратных метров жилья. Механизм работы предусмотрен следующий: земельные участки на указанных перспективных площадках оформляются на дочернее акционерное общество правительства Новосибирской области, оснащаются необходимой инженерной инфраструктурой и затем предоставляются застройщикам в рамках масштабных инвестиционных проектов, либо в рамках программ расселения аварийного жилья, программ помощи обманутым дольщикам.
Иван Шмидт позитивно оценил принятие закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс и отдельные законодательные акты РФ в целях обеспечения комплексного развития территорий» («закон о КРТ»), которым предусмотрен единый механизм развития разного рода площадок – занятых ветхим жильем, неиспользуемыми промышленными сооружениями и т. п.
Министр напомнил: закон предусматривает самостоятельное регулирование субъектами РФ порядка реализации КРТ – с учетом региональных особенностей. В целях обеспечения механизма этого регулирования принят закон Новосибирской области от 07.06.2021 № 86-ОЗ «О разграничении полномочий в сфере комплексного развития территорий Новосибирской области» и 11 подзаконных нормативных актов (6 постановлений Правительства НСО, 3 приказа Минстроя НСО, 2 приказа Министерства ЖКХ и энергетики НСО). «По состоянию на 27 июля нормативная база КРТ в регионе полностью сформирована, до конца года запланировано начать работу в рамках механизма КРТ на 6 пилотных площадках», — заключил Иван Шмидт.
В области ведется активная работа по решению проблемы обманутых дольщиков. По сведениям Ивана Шмидта, в 2021 году региону удалось ввести в эксплуатацию 5 многоквартирных домов-долгостроев, восстановив жилищные права 1156 семей. Еще по 12 проблемным домам приняты положительные решения Наблюдательного совета ППК «Фонд» и подписаны соглашения о финансировании завершения строительства; в результате будут восстановлены жилищные права 2085 семей, из них 858 семей получат денежную компенсацию. Также на решение проблем дольщиков направлено 25 реализованных масштабных инвестиционных проектов (получено 700 тыс. квадратных метров жилья).
Далее министр рассказал о ситуации со строительством объектов социальной инфраструктуры. По информации Ивана Шмидта, в 2021 году на территории Новосибирской области запланирован ввод в эксплуатацию 50 объектов, на строительство которых предусмотрено 4,164 млрд рублей; 6 объектов (3 объекта образования и 3 фельдшерско-акушерских пункта) – уже вошли в строй.
Кроме того, в регионе в стадии реализации находится одновременно несколько крупных инфраструктурных объектов. Среди них – Многофункциональная ледовая арена, Федеральный детский реабилитационный центр на 300 коек, Инфекционный госпиталь, Бассейн СКА (реконструкция), Сибирский кольцевой источник фотонов (СКИФ), Кампус-парк НГУ.
Серьезным препятствием на пути планового ввода всего перечня бюджетных объектов стало существенное подорожание строительных ресурсов, которое с декабря минувшего года в среднем превысило 40 процентов (в том числе на металлоконструкции – на 81%, на ЖБИ – 18%, оцинкованные материалы и изделия – 98%). В целях поддержки строителей, вынужденных тратить больше денег на закупку материалов, не имея при этом возможности выйти за рамки фиксированных цен государственных и муниципальных контрактов, был, среди прочего, принят приказ Минстроя России от 21 июля 2021 года № 500/пр «О внесении изменений в Методику составления сметы контракта…, утвержденную приказом Минстроя РФ от 23 декабря 2019 года № 841/пр.». К сожалению, данный приказ, по оценке министра, не способен в полной мере справиться с теми задачами, которые призван решить. Установленные индексы пересчета все равно не покрывают дополнительных затрат, которые несут подрядчики; существенным ограничением является то, что пересчет стоимости контракта допускается только на остаток неоплаченных работ, и распространяется только на контракты со сроком исполнения работ от 1 года.
Иван Шмидт, обращаясь к Александру Жукову, выразил готовность к дальнейшей совместной работе с федеральным центром над совершенствованием системы сметного ценообразования, над переходом к ресурсно-индексному методу формирования цен подрядных контрактов на строительство.
Президент АРООР «Строителей Сибирского региона» Александр Савельев в своем выступлении проанализировал состояние дел в строительном комплексе региона в контексте общеэкономической ситуации на уровне Сибири и России в целом.
Он сообщил, что за 2020 год в Новосибирской области было введено в эксплуатацию 1 млн 940 тыс. квадратных метров жилья (107,7% к 2019 г.), а также напомнил: абсолютный рекорд объемов жилищного строительства уже зафиксирован в нашей истории в 2015 году, по итогам которого регион ввел 2 млн 580 тыс квадратных метров жилья.
За первое полугодие 2021 в области введено 738 тыс. квадратных метров жилья, что составляет почти четверть (24,9%) от показателя Сибирского федерального округа, который суммарно за то же время ввел 2 млн 962 тыс. квадратных метров, и примерно 2% от общероссийского объема (36 млн 499 тыс. квадратных метров). На всех уровнях отмечается рост объемов строительства жилья; Новосибирская область по итогам первого полугодия 2021 «выросла» к аналогичному показателю прошлого года на 18,3%, Сибирский федеральный округ показал рост 31,9%, вся Россия 29,7%. Из субъектов СФО в лидеры по темпам роста объемов жилищного строительства вышли Республика Тыва (рост на 139%) и Республика Алтай (рост на 128%). Впрочем, такое увеличение объясняется преимущественно эффектом низкой базы, ведь в абсолютном выражении объем ввода в этих регионах невелик: Тыва за полгода построила всего 55,6 тыс. квадратных метров жилья, Республика Алтай – 79,4 тыс. квадратных метров.
Важный интегральный статистический показатель «экономического самочувствия» строительного комплекса – выраженный в рублях объем работ по виду деятельности строительство. Поскольку он учитывает все виды строительства (промышленное, транспортное и пр., а не только жилищное), «на пьедестале почета» по данному показателю – уже совсем другие регионы.
Как проинформировал Александр Савельев, учитываемый органами статистики объем работ по виду деятельности «Строительство» за первое полугодие 2021 составил в России 4 трлн 47 млрд рублей, в СФО – 406,5 млрд рублей. Среди регионов Сибирского федерального округа первое место – у Иркутской области (115,8 млрд рублей), второе занял Красноярский край (82,7 млрд рублей), на третьем – Кемеровская область (61,1 млрд рублей); Новосибирской области досталось только 4-е место (43,1 млрд рублей).
Оценивая текущий потенциал жилищного строительства, Александр Савельев показал ТОП-10 регионов, где «в стройке» по состоянию на 1 июля 2021 г., в соответствии с выданными разрешениями, одновременно находится свыше 1 млн квадратных метров. На первом месте этого своеобразного рейтинга предсказуемо оказалась Москва (16,3 млн квадратных метров), на втором – Санкт-Петербург (10,1 млн м2), на третьем – Московская область (9,6 млн м2), на четвертом – Краснодарский край (7,5 млн м2). Новосибирская область, если следовать информации Александра Савельева, расположилась на 8-м месте (2,8 млн м2). Важно уточнить, что упомянутые цифры (во всяком случае, это касается Новосибирской области) учитывают не весь объем строящегося жилья, а тот, что возводится по новой схеме проектного финансирования, с использованием эскроу-счетов.
По состоянию на 21 августа на территории нашего региона действует 180 застройщиков, осуществляющих привлечение денежных средств граждан на основе договоров долевого участия в строительстве; согласно данным Сибирского ГУ Банка России, в регионе зарегистрировано 17004 ДДУ. «Из всех действующих застройщиков перешли на проектное финансирование 53 процента – несмотря на то, что схема проектного финансирования и использования эскроу-счетов действует уже два года», — отметил Александр Савельев. Строят за свой счет лишь 3,7% застройщиков. По его оценке, есть риск, что из оставшихся многие по причине финансовых проблем перейдут в разряд «проблемных», увеличив объем долгостроев.
Согласно представленной президентом АРООР «Строителей Сибирского региона» информации, в настоящее время в Новосибирской области в стадии строительства находится 579 многоквартирных домов, возведение которых осуществляется с привлечением денежных средств граждан. Из них 338 домов строится с использованием эскроу-счетов (58,4%, 2,8 млн кв. метров жилья), 113 домов (19,4%, 1 млн 300 тыс кв. метров) – без использования эскроу-счетов, по 8 домам (1,4%) не подана информация о способе завершения строительства, 8 домов строится за счет собственных средств застройщиков, 16 домов (2,4%) – возводятся по иным схемам, с созданием жилищно-строительных кооперативов и т. п., остальные, увы, являются проблемными.
Разумеется, Новосибирская область здесь отнюдь не уникальна; определенный процент проблемных домов есть во всех субъектах федерации, где жилищное строительство ведется активно, в значительных объемах. Общее число проблемных многоквартирных домов в России на сегодня составляет 2893, из них по 666 начата процедура банкротства (застройщиков).
Как сообщил Александр Савельев, в России работает 92 уполномоченных банка, имеющих право осуществлять проектное финансирование и открывать счета-эскроу. Из них на территории Новосибирской области реально предоставляют такое финансирование застройщикам только 9 банков, из которых, в свою очередь, основной объем «держит» тройка лидеров: ПАО «Сбербанк» (60 застройщиков, 210 домов общей площадью жилья 1 млн 138 тыс. квадратных метров), ПАО Банк ФК «Открытие» (15 застройщиков, 35 домов общей площадью жилья 240 тыс. квадратных метров), АО Банк «ДОМ.РФ» (14 застройщиков, 16 домов общей площадью жилья 300 тыс. квадратных метров).
Александр Савельев показал, как выглядит ситуация с проектным финансированием в СФО и России в целом – в разрезе количества и сумм сделок. По состоянию на июль 2021 года, количество сделок по проектному финансированию в Сибирском федеральном округе достигло 397 (11,2% от общероссийского объема), общая сумма сделок превысила 258 млрд 350 млн рублей (6,2% от общероссийского объема, в среднем 651 миллион на 1 проект).
В пределах округа лидируют: Красноярский край (121 сделка на общую сумму 115,768 млрд рублей), Новосибирская область (147 сделок на 90,994 млрд рублей), далее, с существенным «отрывом вниз», расположились Алтайский край (41 сделка на 16,8 млрд рублей) и Иркутская область (33 сделки на 15,231 млрд рублей). В остальных регионах результаты еще скуднее: Республика Хакасия — 18 сделок на 5,097 млрд рублей, Томская область — 6 сделок на 5,085 млрд рублей, Кемеровская область – 17 сделок на 4,87 млрд рублей, Омская область – 12 сделок на 4,35 млрд рублей, Республика Алтай – 2 сделки на 157 млн рублей; Республика Тыва – сделки вовсе отсутствуют. Для сравнения: в целом по России к июлю 2021 года число сделок проектного финансирования достигло 3539 шт., их общая сумма – 4,15 трлн рублей; из них на долю Москвы приходится 447 сделок на 1,767 трлн рублей.
Далее Александр Савельев остановился на демографическом рейтинге регионов – поскольку именно демографическая ситуация является определяющим фактором при поиске ответа на главный вопрос рынка: «для кого мы строим?». Среди регионов Сибирского федерального округа Новосибирская область занимает второе место по численности населения (2 млн 785 тыс человек по состоянию на 1 января 2021 года), лишь немного уступая Красноярскому краю (2 млн 855 тыс чел.). При этом динамика прироста населения, обеспечиваемого преимущественно за счет миграционного притока, в Новосибирской области самая высокая в округе: плюс 20,4 тыс. человек за 2018-2020 годы.
А вот по такому показателю, как среднемесячная номинальная начисленная заработная плата, у НСО успехов мало. Александр Савельев отметил растущее отставание показателя Новосибирской области (42 тыс. 736 рублей за январь-май 2021 года) от аналогичного российского (56 тыс. 171 руб.). «К настоящему времени отставание достигло 24 процентов, это тревожный фактор, над которым следует задуматься», — констатировал президент АРООР «Строителей Сибирского региона». Стоит добавить, что и средний показатель по Сибирскому федеральному округу (45776 рублей) также опережает Новосибирскую область. Существенно выгоднее смотрится Красноярский край (56 тыс. 972 руб.), а также Иркутская (51 тыс. 300 р.) и Томская область (48 тыс. 749 р.).
В целом по России темп роста номинальной начисленной заработной платы за январь-май 2021 года в сравнении с аналогичным периодом минувшего года составил 10,7%. В регионах СФО он варьирует от 4,5% в Кемеровской области до 9,9% в Республике Тыва.
Далее Александр Савельев обратился к темам, уже раскрытым в докладе Ивана Шмидта, отметив небывалый рост объемов ипотечного кредитования в Новосибирской области и наблюдающееся параллельно этому росту резкое удорожание основных строительных ресурсов.
«Повышение цен на базовые строительные ресурсы, по отдельным видам номенклатуры достигшее 98 процентов за полгода, не могло не сказаться на ценах на первичном рынке жилья, — констатировал президент АРООР «Строителей Сибирского региона». За полгода, с января по июль 2021 года, средняя цена квадратного метра новостроек в НСО выросла на 24 процента, с 63120 р. до 78582 р. «Конечно, нужно учитывать, что это именно усредненный показатель», — подчеркнул Александр Савельев. Сегодня на региональном рынке по-прежнему можно найти и относительно экономичные предложения, и «люкс-варианты»: жилье в центральной части региональной столицы, стоимость которого приблизилась к уровню схожих предложений в Москве и Санкт-Петербурге.
По обобщенной оценке Александра Савельева, к настоящему времени строительство жилья «уперлось в потолок платежеспособного спроса населения».
«Наблюдающийся рост цен на строительные материалы приводит к существенному снижению рентабельности строительных организаций; ситуацию усугубляют остающиеся характерными для отрасли технологическое отставание, низкие темпы модернизации и невысокая производительность труда, дополненная в последнее время острым дефицитом трудовых ресурсов», — охарактеризовал текущий момент Александр Савельев. Согласно его прогнозу, в ближайшем будущем цена предложения у застройщиков может еще подрасти, но уже упомянутый ограниченный платежеспособный спрос все равно в итоге затормозит цены на «первичку». В более отдаленной перспективе есть угроза возникновения дефицита новостроек и монополизации рынка крупными застройщиками.
Президент АРООР «Строителей Сибирского региона» не считает, что введенная в отрасли схема проектного финансирования является 100-процентой гарантией от нарушения прав участников долевого строительства: ведь само по себе проектное финансирование не гарантирует отсутствие банкротств ни для застройщиков, ни для уполномоченных банков.
«Только при достижении баланса, когда объем строительства жилья соответствует платежеспособному спросу, возможно развитие отрасли и формирование условий, когда удовлетворяются потребности покупателей, и самих застройщиков», — резюмировал Александр Савельев.
Управляющий Новосибирским отделением № 8047 ПАО «Сбербанк» Николай Шилов отметил, что реализуемые в настоящее время государственные программы стимулирования ипотечного кредитования имеют очень высокую эффективность – лучшую из всех, когда-либо реализованных ранее, и что сегодня более 80 процентов жилья покупается через ипотеку.
«Наш банк занимает примерно 50 процентов рынка ипотечного кредитования, — напомнил Николай Шилов. — За период с начала 2021 года к нам ежемесячно поступало около 6 тысяч заявок на получение ипотечных кредитов. Всплеск до 7,5 тыс. отмечен в июне, когда все ждали изменения условий льготной ипотеки, в июле, наоборот, произошел отток заявок, до 5,3 тыс., но уже за первую половину августа пришло почт 5 тыс. заявок.
Средний чек по ипотеке в НСО – 2,5 млн рублей – то есть он укладывается в пределы 3 млн, в границах которых осуществляется субсидирование процентных ставок. Дополнительные возможности открывает и «семейная» ипотека, изменение условий которой способно увеличить в 1,8 раза число семей, которые в принципе могут претендовать на этот вид льготной ипотеки. Таким образом, мы сейчас не видим угрозы снижения спроса на жилье».
Вместе с тем, Николай Шилов выразил серьезную озабоченность в связи с резким ростом цен стройматериалов, поскольку он снижает финансовую устойчивость проектов, и по ним становится труднее принимать положительные решения о предоставлении проектного финансирования. Кроме того, он неоднозначно оценил увеличение суммы в «среднем чеке» по ипотеке, которая с начала года возросла с 2,2 млн до уже упоминавшихся 2,5 млн рублей. Жилье дорожает, и люди вынуждены брать больше ипотеки. «С одной стороны, для банка это вроде бы хорошо, но нужно понимать: такой рост среднего чека делает ипотеку менее доступной для тех, кто в ней нуждается», — отметил Николай Шилов.
Генеральный директор АО «Бердский строительный трест» Александр Воронин выразил озабоченность в связи с несовершенством Федерального закона от 05.04.2013 №44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок… для государственных и муниципальных нужд». Вызывает опасение, что, по действующим правилам, на подряды по проектированию и строительству объектов государственного и муниципального заказа в той же Новосибирской области могут претендовать компании из любого другого российского региона, причем без предварительного отбора, без оценки реальной квалификации и технических возможностей.
Александр Жуков ответил, что, по его информации, в 44-ФЗ уже приняты поправки, предусматривающие обязательную предквалификацию подрядчиков, претендующих на строительные госконтракты.
«Возможно, до нас это еще просто не дошло, — отреагировал Александр Воронин. – Это очень важные поправки, которые также помогут отсечь от конкурсных процедур заведомо недобросовестные фирмы, за которыми мы потом вынуждены достраивать объекты».
Вторая серьезная проблема, обозначенная Александром Ворониным – низкое качество проектирования бюджетных социальных объектов. Гендиректор Бердского строительного треста предложил учредить на уровне региона единую проектную организацию, уполномоченную на проектирование всех бюджетных социальных объектов. «Туда можно будет собрать хороших специалистов, за счет централизации заказов обеспечив их нормальным заработком, соответствующим их профессиональному уровню», — уточнил Александр Воронин.
По его мнению, стабильное финансирование – то, чего не хватает не только проектным, но и строительным подрядным компаниям, подобно АО «Бердский строительный трест, специализирующимся на возведении социальных объектов.
«Сегодня все мы живем от контракта до контракта», – посетовал Александр Воронин. Ресурсы, людей приходится собирать, концентрировать под конкретный объект, под конкретный заказ. Это не способствует удержанию квалифицированных кадров и целенаправленному обучению нового поколения специалистов; отсутствуют условия для развития предприятий. Остро не хватает дальнего горизонта планирования – хотя бы года на три вперед.
С точки зрения Александра Воронина, несмотря на определенные меры, предпринимаемые Минстроем, остается фактически нерешенной и проблема повышения стоимости контрактов за счет удорожания материалов.
«Формула, по которой рассчитывается удорожание (для увеличения стоимости контракта) – непонятная. Мы начали по ней рассчитывать удорожание, в итоге удалось провести по смете повышение цены на 2,5%, максимум 5 процентов, при том, что реальное удорожание достигает 18, 20 и даже 30 процентов», – поделился фактами глава АО «БСТ».
В целом, в системе ценообразования остается много норм, не только вынуждающих занижать стоимость строительства, но и непонятных с точки зрения обычной бытовой логики. «Почему одни и те же виды работ – скажем, каменная кладка – оцениваются по-разному на разных видах бюджетных объектов? Если это детсад, кладка оценивается дороже, если школа – дешевле», — привел пример сметно-нормативной несуразности Александр Воронин.
«Надо принимать решения для приведения норм ценообразования в соответствие с требованиями рынка, надо поддерживать строителей, — подытожил Александр Воронин. — Пока мы стараемся выполнять все обязательства, соблюдать графики производства работ, но при этом во многом живем за счет оборотных средств, за счет кредитов, но еще несколько месяцев, и наши ресурсы исчерпаются».
Генеральный директор ГК «СибМонтажСпецСтрой» Анатолий Павлов заострил внимание на дефиците подготовленных под застройку земель. По его мнению, в этих условиях необходимо, среди прочего, сосредоточить усилия на расселении «частного сектора» — старых объектов ИЖС в черте города, которые в Новосибирске занимают свыше 600 га весьма привлекательных территорий (в том числе участков по линии метро). С точки зрения Анатолия Павлова, сегодня в руках застройщиков нет эффективных правовых инструментов для расселения частного сектора, не дал их и упомянутый в докладе Ивана Шмидта «закон о комплексном развитии территорий», поскольку на сегодня он является «сырым».
Анатолий Павлов предложил скорректировать этот закон так, чтобы при принятии региональным правительством решения о КРТ на определенной площадке появлялась возможность изъятия земель в пользу новой застройки по оценочной цене – аналогично тому, как сегодня могут изыматься участки для государственных или муниципальных нужд.
Александр Жуков сказал, что принятие подобных решений имеет жесткие политические и гражданские ограничения.
В качестве компромисса Анатолий Павлов рекомендовал рассмотреть его предложение хотя бы в отношении строительства социальных объектов – школ, детсадов и пр.
Генеральный директор ООО «Региональная строительная компания» Владимир Литвинов сообщил о большом собственном опыте расселения ветхих и аварийных домов, и предложил рассматривать проблему дефицита земель как можно практичнее и предметнее – и тогда этот дефицит удастся успешно преодолеть, реализуя правильно рассчитанные бизнес-схемы.
«Я могу привести конкретные цифры. Расселение и снос двух 8-квартирных аварийных бараков требуют примерно 70 миллионов рублей, в результате освобождается участок примерно 0,8 га; то есть расселение добавляет в себестоимость квадратного метра жилья от 3 до 5 тыс. рублей, в зависимости от конкретного проекта, который мы решим реализовать на данном участке. Сумма обременений понятная, исходя из нее и надо рассчитывать проект и роль всех его участников», — рассказал Владимир Литвинов. По его мнению, в подобные проекты полезно заходить с использованием банковского капитала, который позволит ускорить расселение.
Он согласился, что при расселении «частного сектора» застройщик может столкнуться с очень серьезными трудностями. Среди них генеральный директор ООО «РСК» назвал трудности с формированием земельного участка под новую застройку, когда нужно выделить границы со всеми соседними участками – у которых разные собственники, разное назначение.
«Но мы, строители, не боимся ничего, работаем. В прошлом году расселили четыре барака, в этом году расселим еще два, — поделился планами Владимир Литвинов. – И мы не просим никакой помощи от власти, кроме одной: как можно реже меняйте нам законы! Дайте хотя бы несколько лет привыкнуть, поработав в одной схеме, по стабильным правилам».
Генеральный директор ЗАО «РСУ-5 НГС» Михаил Голубев в своем выступлении вслед за Александром Ворониным выразил обеспокоенность заниженными сметными расценками на труд специалистов рабочих профессий, а также отсутствием системы обучения и подготовки работников некоторых важных сециальностей.
«Никто у нас в области не готовит сварщиков, столяров, кровельщиков. Мне удалось, например, сохранить у себя одну бригаду, которая еще умеет делать фальцевую кровлю, но нужно готовить новых, молодых специалистов, нужно помогать такой подготовке», — отметил Михаил Голубев.
«Еще одно предложение: те законы, которые вы принимаете, должны быть более гибкими, и работать на производителя – исполнителя работ», — обратился к Александру Жукову гендиректор ЗАО «РСУ-5 НГС». В качестве примера такой «переориентации на производителя» Михаил Голубев привел действующий механизм обеспечения банковских гарантий. По его оценке, в существующих реалиях банки просто берут себя часть живых денег подрядчиков, ничего на самом деле не гарантируя взамен – то есть если подрядчик начнет банкротиться, это его никак не спасет.
«Привлекательность строительной профессии, строительного дела упала. В сфере обслуживания сегодня работает больше людей, чем в сфере производства», — посетовал Михаил Голубев. Он выразил уверенность, что Президент, Правительство и главная парламентская партия примут все необходимые для улучшения ситуации в строительной отрасли меры и решения.
Председатель Совета директоров ЗАО «Роснефтегазстрой-Академинвест» Вячеслав Набивич обратился к Александру Жукову с просьбой о поддержке строительства Восточного обхода Новосибирска. В силу ряда проблем это строительство затянулось, между тем, Восточный обход, среди прочего, призван решить транспортные проблемы такого перспективного стратегического проекта, как «Академгородок 2.0».
Директор ООО СФ «Проспект» Владимир Монагаров выразил Александру Жукову благодарность за поддержку при строительстве физкультурно-оздоровительного комплекса.
Александр Жуков, взяв краткое ответное слово, указал, что строительство Восточного обхода Новосибирска уже находится на контроле федеральной власти, более того, на стадии обсуждения — реконструкция Бердского шоссе и ряд других важных автодорожных проектов
«На дорожное строительство будут выделяться деньги по разным государственным программам», — пообещал Александр Жуков.
Касаясь ФЗ-44, он еще раз подчеркнул, что недавно были приняты важные поправки, связанные с введением предварительной квалификации участников конкурсных процедур, по рейтингу претендентов, и т. д.
«Законы надо менять реже, я согласен», — признал справедливость позиции новосибирских застройщиков Александр Жуков; по его глубокому убеждению, не стоит торопиться менять и действующую редакцию «закона о КРТ». По информации первого заместителя председателя Госдумы РФ, закон продвигал лично вице-премьер Марат Хуснуллин, в том числе в интересах застройщиков, и сейчас нужно не спешить с его «усовершенствованием», а дать ему поработать, накопить практику, и уже на основании полученного опыта делать выводы о необходимости тех или иных корректировок.
«По росту стоимости стройматериалов – будем совместно решать вопрос, проблема очевидна», — пообещал Александр Жуков. — Все ваши пожелания и предложения записал, будем работать. «Единая Россия приняла неплохую программу, думаю, в ее рамках мы сможем успешно преодолевать трудности и двигаться вперед».
Майис Мамедов поблагодарил за живое участие, поддержку строительного комплекса региона и Александра Жукова, и руководство Новосибирской области. «Это уже вторая наша встреча, — сказал Майис Мамедов, подводя итог рабочему заседанию с Александром Жуковым. — Спасибо за открытый диалог, спасибо за понимание проблем строителей и конструктивную помощь в их решении
Источник: Пресс-служба Ассоциации «РДКС»
