24 мая в Новосибирском государственном университете архитектуры, дизайна и искусств состоялось Расширенное заседание Ассоциации «Региональный деловой клуб строителей» (РДКС) по теме «Жилищное строительство: закон и рынок».
В заседании приняли участие председатель правления Ассоциации Инвесторов Москвы, генеральный директор компании «Центр 2000» Любовь ЦВЕТКОВА, руководитель отдела «Недвижимость» радиостанции BIsiness FM (Москва) Валерия МОЗГАНОВА, директор по управлению проектами и инвестициями ГК «ЕЛКА девелопмент» Максим МАРКОВ.
Провел мероприятие президент АРООР Строителей Сибирского региона, член правления Ассоциации «РДКС» Александр САВЕЛЬЕВ.
С приветственным словом к собравшимся обратились председатель Ассоциации РДКС Майис МАМЕДОВ и ректор НГУАДИ Наталья БАГРОВА.
Майис Мамедов, Председатель Ассоциации «Региональный деловой клуб строителей» задал общую тему и уточнил тональность заседания, сообщив, что сегодня все обсуждения будут сконцентрированы вокруг приближающейся даты – 1 июля 2019, начиная с которой жизнь строителей должна радикально измениться в связи с введением в действие схемы проектного банковского финансирования строительства с привлечением денег покупателей через эскроу-счета.
Майис Мамедов уточнил, что у сегодняшнего заседания нет обязательной цели прийти к некоему однозначному решению; «это будут мысли вслух», разговор коллег, специалистов о том, как достойно и без потерь встретить революционно новые правила игры на рынке жилищного строительства, вступающие в силу с 1 июля.
Наталья Багрова кратко поблагодарила за оказанную честь принимать высоких гостей в стенах НГУАДИ и пожелала участникам плодотворной работы.
Валерия Мозганова, руководитель отдела «Недвижимость» радио Business FM в своем выступлении проанализировала положение дел на рынке жилищного строительства Москвы и других регионов, сложившееся в связи с реформами «долевого» законодательства, поделилась новостями и экспертными прогнозами на ближайшее будущее.
Она сообщила об увеличении списка российских банков, уполномоченных работать со счетами эскроу и проектным финансированием строительства – с 63 до 100 штук. Увеличение стало возможным за счет понижения кредитного рейтинга, в результате которого сквозь «укрупнившееся сито» требований к уполномоченным банкам смогли пройти еще 37 финансово-кредитных организаций, преимущественно из регионов.
Еще одна новость, озвученная Валерией Мозгановой: Госдума твердо намерена в кратчайшие сроки провести законопроект, обязывающий застройщиков продавать возводимые ими апартаменты также через счета эскроу (сейчас этого не требуется). «К 1 июля они уже, наверное, не успеют, но к сентябрю – вполне», — предупредила эксперт.
Валерия Мозганова сообщила о витающих в московских кулуарах слухах-предположениях, что в самый последний момент переход к новой схеме все-таки передвинут с 1 июля, перенесут на несколько месяцев позднее. «Разговоры об этом ведутся все громче», — доверительно сообщила эксперт, добавив, что основания под этими предположениями есть: ведь строительная отрасль и банки по-прежнему не готовы к полноценному переходу на новые рельсы.
Строители не готовы соответствовать требованиям банков, банки не готовы «переварить» в оперативном порядке информацию, содержащуюся в огромном числе дорогостоящих строительных проектов, и принять адекватные решения. Нет понимания, как будет вестись работа в смешанных случаях (когда объект начинали по старой схеме прямого привлечения финансирования, а заканчивать его приходится уже со счетами эскроу). Получив отсрочку, вздохнут свободнее и местные власти в регионах, находящиеся ныне в тревожном ожидании увеличения числа долгостроев после «реформы 1 июля».
Кроме того, по ее мнению, есть шанс, что за время возможной отсрочки большинству застройщиков удастся довести значительную часть своих строящихся объектов до уровня соответствия требованиям подписанного 22 апреля постановления Правительства РФ № 480, которым были утверждены критерии для проектов, которые можно будет достраивать по старой схеме. Главные требования, напомним — не менее чем на 30-процентная строительная готовность объекта, а также наличие не менее чем 10% проданной по ДДУ общей площади жилых и нежилых помещений, включая машино-места.
«Возможно, рассчитывая на то, что возможность достройки по старой схеме все-таки откроется, большинство застройщиков не спешит получать проектное банковское финансирование», — предположила эксперт.
Вместе с тем, слишком надеяться на успешное прохождение через критерии упомянутого постановления № 480 не стоит. «Несмотря на то, что постановление готово, и форма соответствующего заявления от застройщика тоже уже почти утверждена, никто не знает, сколько времени и сколько, скажем так… усилий потребуется от застройщика, чтобы добиться признания соответствия своего объекта критериям», — резюмировала редактор московской радиостанции.
Следовательно, трудно и предсказать, на какой срок приостановятся стройки, ожидающие «прохождения через критерии».
И получить проектное банковское финансирование быстро тоже не получится, предупредила Валерия Мозганова. Да, есть рекомендации, изложенные в совместном письме руководителей Минстроя РФ, Банка России и АО «ДОМ.РФ» от 15 апреля 2019 года № 13275-ВЯ/07, 01-40/2711, 4373-АП, где банкам рекомендуется рассматривать заявления застройщиков в срок не более 45 дней, не предъявлять необоснованно завышенных требований к строителям, не требовать «лишних» документов, не имеющих отношения к проекту, и т. п. «Но вы же понимаете, это только рекомендации, которые банкиры вовсе не обязаны выполнять. А анализировать проекты нужно очень пристально, ведь банки рискуют большими деньгами – до 80 процентов от стоимости проекта может составлять проектное финансирование. И они будут анализировать неопределенно долго, столько, сколько им нужно», — трезво оценила ситуацию эксперт.
Не поможет и законодательное установление обязательств для банков «в течение 45 дней принять решение» (даже если такие обязательства и будут инициированы и проведены, например, Минстроем). «Это еще хуже. Очевидно, что при попытке такого законодательного понуждения юридические службы банков найдут поводы, чтобы просто отказать застройщику», — отметила Валерия Мозганова.
Пока что единственным более-менее подготовленным банком для проектного финансирования является Сбербанк, и другие банки, включаясь в сотрудничество с застройщиками, скорее всего, будут использовать организационно-методические наработки Сбербанка, полагает эксперт.
Валерия Мозганова со ссылкой на начальника управления финансирования недвижимости Сбербанка Светлану Назарову рассказала, на какие моменты прежде всего обращают внимание банкиры, рассматривая заявку застройщика на получение проектного финансирования: «Смотрят на опыт предыдущих проектов, оценивая, насколько качественно и своевременно они реализованы (не было ли, например, систематического нарушения сроков ввода), смотрят, в порядке ли документы, все ли нормально с землеотводом, межеванием. Но самым главным препятствием на пути к получению проектного финансирования может стать несогласие банка с общей финансово-экономической моделью проекта».
Говоря проще, банкам может не понравиться низкая рентабельность проекта. Прибыльь должна быть на уровне 20 процентов. Если по фактическому расчету она оказывается ниже, банк либо откажет в кредите, либо предложит изменить модель с целью увеличения прибыльности (за счет повышения продажной цены или сокращения затрат), либо, наконец, предложит увеличить долю собственных средств застройщика в проекте (например, с 15 до 25 или 30 процентов). «Откуда вы возьмете деньги – выпустите облигации или сделаете что-то еще – банки не интересует, главное, чтобы необходимый им баланс был соблюден, — указала на неприглядный оскал капитализма эксперт. – Так или иначе, около трети работающих ныне на российском рынке застройщиков не смогут получить проектное финансирование; эта перспектива очевидна хотя бы потому, что, по оценке Российской Торгово-промышленной палаты, сегодня примерно 30 процентов компаний-застройщиков в стране находятся в предбанкротном состоянии (конечно же, такие компании никто кредитовать не станет)».
Далее эксперт коснулась важной темы перспектив ипотечного кредитования, долгое время служившего важным стимулом на рынке жилищного строительства. Она напомнила, как раньше застройщики из собственной прибыли субсидировали снижение процентных ставок по ипотеке в своих проектах. Сейчас такая схема становится недоступной. Банки в одностороннем порядке тоже не хотят снижать процентную ставку.
По сведениям Валерии Мозгановой, Сбербанк готов предложить застройщикам новый механизм субсидирования процентных ставок – за счет скапливающихся на счетах эскроу денег. Сегодня, если сумма привлеченных на эскроу-счета средств вдвое превысит сумму выбранных застройщиком денег в рамках проектного финансирования, процентная ставка по проектному финансированию для застройщика начинает «стремиться к нулю». Сбербанк же предлагает вариант перенести эту льготную низкую ставку с проектного финансирования на ипотечные кредиты для граждан, приобретающих жилье у застройщика. Предполагается, что это поможет застройщикам стимулировать продажи на начальном этапе.
На первый взгляд, схема выглядит привлекательно (тем более что застройщик вправе сам выбрать пропорцию распределения льготной процентной ставки – можно, к примеру, поделить ее между ипотекой для покупателей и обслуживанием кредита, полученного в рамках проектного финансирования, и т. п.). Но опрошенные Валерий Мозгановой московские застройщики интереса к описанной схеме не проявили, поскольку, если в целом оценивать продажи жилья, строящегося за средства проектного банковского финансирования, то нетрудно увидеть: продажи на начальном этапе – самые дешевые и невыгодные, и от них застройщики в новых условиях просто откажутся, чтобы не потерять доходность.
Учитывая, что у Сбербанка сегодня самые сильные позиции в плане перспектив проектного финансирования, Валерия Мозганова предложила задаться вопросом: если в кредите отказал Сбербанк, стоит ли пытаться «повторить попытку» в других банках?
Ответ: попробовать стоит. Вместе с тем, шанс этот совсем невелик: любой банк, снижая свои риски, старается придирчиво, во всех деталях проанализировать проект и стремится увидеть застройщика насквозь.
Валерия Мозганова уверена: на сегодняшний день в «реформе 1 июля» больше вопросов, чем ответов.
Так, непонятно, как должны продаваться коммерческие помещения, входящие в состав жилых домов? Многие юристы утверждают, что поскольку проект един для жилых и нежилых помещений, торгово-офисные площади тоже должны будут реализовываться посредством эскроу-счетов.
Непонятно, как застройщику оплачивать рекламные расходы, как оплачивать услуги сторонних риелторских агентств? Ведь контролирующий движение средств застройщика банк будет блокировать данные платежи как нецелевые. Но как обойтись без рекламы и услуг сторонних агентств недвижимости?
Неясно, как получать проектное финансирование по проектам с яркой, необычной архитектурой. Помимо того, что такая архитектура может недопустимо снизить прибыльность проекта, она «опасна» еще и тем, что беспрецедентна, а банк в своем анализе опирается на уже реализованные решения. Соответственно, зреет системный риск, что к деньгам будут допущены только «серенькие», унифицированные проекты, а интересная, настоящая авторская архитектура совсем зачахнет и уйдет в небытие.
Еще одна проблема – открытая законом возможность для дольщиков по разным основаниям требовать возврата средств с эскроу-счетов, что способно очень быстро разрушить финансовую основу любого проекта. «Мне кажется, российские девелоперы сильно недооценивают опасности данного фактора, а зря, — предостерегла Валерия Мозганова. – К примеру, у нас в Москве, и вполне возможно, у вас просрочка ввода объекта на 5-6 месяцев считается вариантом нормы, все понимают, что такая просрочка может случиться по объективным обстоятельствам. Но формально она является нарушением, основываясь на котором, дольщик имеет полное право истребовать свои деньги назад».
«В реальности мы с вами поймем, как работать по новой схеме, даже не 1 июля, а где-нибудь к сентябрю – конечно, если, как говорилось выше, дату перехода в последний момент не перенесут на несколько месяцев», — считает журналист.
Любовь Цветкова, Председатель Правления Ассоциации Инвесторов Москвы, в своем выступлении осветила актуальные тенденции и проблемы рынка девелопмента, открывающиеся в связи с близким переходом на новую схему финансирования долевого строительства, а также поделилась столичным опытом адаптации строительной отрасли к этой новой схеме.
«Итак, это случилось: образ, который в нашей стране лепили из застройщиков в течение последних нескольких лет, окончательно сложился», — констатировала Любовь Цветкова. И радикальные перемены правил игры на рынке, вводимые для обезвреживания этого «врага», совсем скоро вступят в действие. Настоящие причины указанных перемен, на взгляд эксперта, достаточно очевидны: власть хочет максимально укрупнить рынок, чтобы на нем остались только большие системные игроки — с ними легче договариваться, их удобнее контролировать. «Наверное, так и произойдет, — предположила Любовь Цветкова. – Конечно, не мгновенно: нам, средним застройщикам, дадут закончить начатые проекты; но вот новые начать в новых условиях мы, в большинстве случаев, уже не сможем». Соответственно, уйдет в прошлое и эпоха «мелких», но тщательно отрабатываемых объектов, которые средние и мелкие застройщики старались «вылизывать», делая их максимально привлекательными для покупателей. «Пока на рынке застройщиков жилья Москвы очень высокая конкуренция. Кажется, столько у нас не строили никогда. Проекты конкурируют между собой преимуществами социально-бытовой инфраструктуры, красотой, особенностями благоустройства и отделки. У нас рынок покупателя недвижимости: покупатели капризны, придирчивы, ведут себя как невеста на выданье», — образно обрисовала ситуацию Любовь Цветкова. Сейчас эта эпоха, видимо, на излете.
Вместе с тем, Любовь Цветкова отметила, что в стане федеральной и региональной власти нет абсолютного враждебного единства по отношению к застройщикам. Скорее, наоборот, они сейчас стараются помочь. К примеру, московское правительство, помня об огромном объеме работ, ведущихся в рамках выполнения обязательств по ДДУ (а в Москве и осуществляемая через ГУПы программа реновации старой застройки, среди прочего, также «завязана» на 214-ФЗ, ДДУ), постарались оставить максимальное число «лазеек» для застройщиков, чтобы нововведения 1 июля не ударили по ним слишком сильно (и, соответственно, большое количество объектов не превратилось бы в долгострои, в одночасье создав правительству огромные проблемы с дольщиками).
Все «лазейки», так или иначе, направлены на то, чтобы застройщикам легче было провести объекты через сито критериев, соответствие которым позволяет достраивать дом по старой схеме и после 1 июля.
В частности, московское руководство на состоявшемся совсем недавно, 23 мая, совещании дало застройщикам сигнал, что сейчас можно и даже нужно активнее использовать «технические ДДУ» Это позволит быстро достичь минимально необходимых 10 процентов проданных по ДДУ площадей практически по любому начатому строительством объекту.
Тем застройщикам, которые продали свои квартиры в рассрочку (с постепенным поступлением денег покупателя на специализированный счет), московская власть твердо пообещала, что никакого перехода на эскроу по «квартирам в рассрочку» не понадобится: они могут спокойно продолжать собирать деньги на свой спецсчет, хоть еще несколько лет подряд.
Еще одна «лазейка» связана с учетом объемов выполненных на объекте работ (а их для сохранения в старых правилах должно быть выполнено, повторимся, не менее 30%). «Москомстройинвест, контролирующий объемы в денежном выражении, по бухгалтерскому учету, сообщил нашим застройщикам, что готов засчитывать как выполненные объемы фактически выплаченные застройщиком своим подрядчикам авансы, — раскрыла детали Любовь Цветкова. – Соответственно, ничто не мешает нам, оперативно добрав недостающие объемы посредством выплаты авансов подрядчику, приумножить число своих объектов, достраиваемых без перехода на эскроу».
Еще одна «фишка»: как выяснилось, формально закон позволяет те объекты, по которым до 1 июля продано по ДДУ более 10 процентов площадей, но которые на этот момент еще не достигли искомых 30 процентов объектов выполненных работ, достраивать по старой схеме – начиная с той даты, когда они все же наберут 30 процентов объемов. То есть с 1 июля продажи будут приостановлены, но с момента, когда 30 процентов будет достигнуто и застройщик получит соответствующее заключение, власть даст добро на продолжение продаж по старой схеме, без эскроу.
«Как видите, московское правительство постаралось всеми способами извернуться, чтобы позволить максимальному числу застройщиков с максимальным числом объектов остаться в старых правилах строительства, — констатировала Любовь Цветкова. – В результате, по нашим оценкам, после 1 июля в Москве без проблем будет продолжено строительство примерно 70 процентов строящихся объектов».
Вкратце эксперт остановилась на путях решения земельного вопроса для строителей в новых условиях. У крупных компаний, по ее сведениям, проблем нет – они уже сейчас практически обо всем договорились со всеми своими партнерами. У средних застройщиков ситуация посложнее, но и тут все не так плохо, как могло бы быть. С одной стороны, средние застройщики сегодня теряют возможность использовать некоторые обкатанные (во всяком случае, в столице) схемы – например, когда землевладелец предоставляет землю под застройку на условиях получения определенного процента от денежного потока, возникающего у застройщика в результате постепенной реализации строящихся площадей по ДДУ. Теперь такого потока не будет вплоть до окончания строительства, постановки объекта на кадастровый учет и регистрации первой собственности в доме – а это значит, что нетерпеливым в плане получения денег землевладельцам придется долго ждать своей доли. С другой стороны, требования собственников земельных участков в условиях снижения спроса по объективным причинам должны смягчиться – что означает формирование земельного «рынка покупателя», открывающего новые возможности для строителей.
«Тем не менее, понятно, что в скором времени нам, средним застройщикам (в Москве средний застройщик тот, у которого в работе объект или объекты на сумму примерно 1 миллиард рублей) уже не удастся зарабатывать на жилье так же, как раньше, – отметила Любовь Цветкова. – И мы рассматриваем варианты смены ориентации своего бизнеса. Как показывает практика, среди неплохих, достаточно выгодных вариантов – строительство небольших складских помещений (Light Industrial), коворкинг-центров, а также спортивно-оздоровительных комплексов. Окупаемость у подобных проектов более долгая, чем у жилья, но достаточно надежная».
Касаясь темы взаимодействия строителей с банками, Любовь Цветкова подчеркнула: берясь за проектное финансирование, банк тщательно перестраховывается, оставляя себе минимальные риски. Основное бремя рисков несет застройщик. «Вы уже получали проектное финансирование? Я вот уже занималась этим, и точно знаю: банк в любом случае в накладе не останется. Чтобы получить кредит, заложить пришлось буквально всё, разве только почку они у меня в залог не взяли, да и то лишь потому, наверное, что она не первой свежести», — показала реальность Любовь Цветкова.
Эксперт кратко рассказала о возглавляемой ей Ассоциации инвесторов Москвы. «Мы занимаемся лоббированием интересов участников рынка недвижимости», — уточнила она. Как выяснилось, у московских участников рынка недвижимости немало проблем, решать которые действительно, целесообразнее все миром, вместе. Среди них – как знакомые новосибирцам трудности с передачей монополистам – поставщикам энергоресурсов построенных застройщиками инженерных сетей (даже даром передать невозможно), так и специфические столичные трудности, возникающие у застройщиков, например, при вхождении в проекты комплексного устойчивого развития территорий (КУРТ). «В рамках КУРТ московских застройщиков стараются обязать, в дополнение к благоустроенному жилью, создать определенное количеств рабочих мест, — пояснила Любовь Цветкова. – Но эту задачу крайне трудно решить. Обеспечивать жилые комплексы объектами соцкультбыта мы еще более-менее научились, а как решать задачу с созданием рабочих мест? Абсолютно непонятно. Власть у нас почему-то очень любит формат технопарков, везде рекомендует их создавать. Но практика однозначно показывает: эффективно работают только технопарки, созданные с государственным участием, без господдержки такой технопарк создать мы не можем».
«В любом случае, пройдет год – и строительный рынок и в Москве, и у вас переформатируется, существенно изменится. Мне остается только пожелать, чтобы нам с вами удавалось зарабатывать на этом рынке и в новых условиях», — подвела итог своему выступлению Любовь Цветкова.
Александр Савельев, дополняя выступления московских гостей, сообщил: по оценкам мэрии Новосибирска, в столице СФО после 1 июля будет достраиваться по старым правилам не менее 65 процентов жилых домов, а также напомнил, что действующая нормативная база позволяет отдельным компаниям достраивать объекты по старым правилам и всего лишь при 6-процентной готовности. Правда, это редкие – крупнейшие, «системообразующие» компании (которые действуют одновременно не менее чем в 4 регионах, у которых в заделе 4 миллиона квадратных метров жилья).
«Пока в Новосибирске сегодня только пять застройщиков, которые работают с эскроу-счетами и уже получили проектное финансирование: ПСК «Сибирь», «Сибакадемстрой.Брусника», СК «Метаприбор», ГК «Стрижи» и «СМУ-14», — отметил президент «Строителей Сибирского региона».
Тем не менее, Александр Савельев, обычно высказывающий пессимистичные прогнозы, на этот раз выразил редкостный для себя оптимизм, уверенно предположив, что ничего страшного 1 июля не произойдет, и в ближайшие 3-4 года отрасль продолжит работать в нормальном режиме.
Максим Марков рассказал, чем сегодня живет региональный рынок новостроек, какие в нем наблюдаются системные процессы и тенденции.
Он продемонстрировал динамику ввода жилья в Новосибирске и Новосибирской области в динамике за 2016-2018 годы: 2018 году объемы ввода жилья в НСО по сравнению с показателями 2016 года сократились на 21 процент по общей площади и на 32 процента по числу квартир. «Упали мы сильно, и вряд ли в ближайшее время нам удастся существенно подрасти», — отметил аналитик. Максим Марков подчеркнул качественную информационную обеспеченность первичного рынка жилья, для наглядности представив действующий в Новосибирске аналитический сервис для строительных компаний по рынку новостроек. В созданную базу по отработанной схеме собираются все сведения о возводимом в городе жилье; база учитывает десятки параметров, с успехом аккумулируя и систематизируя как информацию из открытых источников, так и закрытую (ее собирают операторы сервиса).
Опираясь на данные из упомянутой базы, Максим Марков поделился важными сведениями о динамике цен на жилье. Графики изменения цен на первичном и вторичном рынке пересеклись в середине 2015 года. «Визуальное пересечение графиков мы условно назвали «инвестиционным крестом», это своеобразная точка бифуркации на рынке, после нее цены на первичном рынке стали даже выше, чем на вторичном. Сегодня средняя стоимость сделки на первичном рынке практически равна средней стоимости на вторичном», — отметил эксперт.
Реагируя на реальные запросы рынка, застройщики постоянно корректируют квартирографию, и соответствующие изменения в динамике также фиксируются в информационной системе. Так, хорошо видно, как всего лишь за год, с марта 2018 по март 2019, застройщики преодолели перепроизводство однокомнатных квартир, снизив их долю в общем объеме ввода с 49 до 36 процентов (зато стали больше производить «трешек», «двушек», четырехкомнатных).
Касаясь темы развития ипотеки, Максим Марков указал на преобладание ипотечного кредитования на вторичном рынке: сегодня на одну ипотеку, выданную по ДДУ, у нас приходится 3 ипотеки, выданную по договорам купли-продажи на вторичном рынке.
Средневзвешенные цены на новостройки в Новосибирске за последний год подросли примерно на 12 процентов; этот показатель Максим Марков оценил как позитивный фактор для отрасли, особо отметив, что он стал расти больше по сравнению с прошлым годом (тогда рост составил 7 процентов). «Можно предположить, что в ближайшие годы мы не расстанемся с двузначным ростом данного показателя», — сказал эксперт. Отсюда вытекает обнадеживающий рост инвестиционной привлекательности строящихся новосибирских квартир. «Сейчас более доходными для инвесторов являются только акции «Северстали» и «Сургутнефтегаза», с чем я всех нас и поздравляю», — сообщил аналитик.
Далее эксперт продемонстрировал первую двадцатку Рейтинга устойчивости застройщиков Новосибирска, составленного в сотрудничестве с независимым аналитиком Сергеем Николаевым. «В первой двадцатке – застройщики, которые систематически продают больше, чем строят, то есть у них в принципе отсутствует риск возникновения рыночного «мыльного пузыря». А в целом, данный рейтинг устойчивости учитывает и оценивает 172 строительные группы, — рассказал Максим Марков. – Из них 76 застройщиков входят в так называемую «зеленую» (благоприятную) зону. А оставшиеся почти 100 компаний и групп компаний – в «серой» зоне, где формируются достаточно высокие риски возникновения долгостроев. Вместе с тем, эта «серая сотня» не должна нас чрезмерно пугать: ведь на ее долю приходится всего около 10 процентов находящихся в заделе у новосибирских застройщиков квартир».
Таким образом, надежные застройщики из «зеленой зоны» по факту контролируют львиную долю рынка, и покупатели уверенно голосуют за них рублем, отчего их квартиры продаются на 4-7 процентов дороже, и цена на них растет более высоким темпом — в отличие от квартир, создаваемых мелкими компаниями из «серой зоны».
Ободряет и факт существенного роста строительного задела (за 2018 год объем жилья в Новосибирске, находящегося на разных стадиях строительства, увеличился почти на 1 млн. квадратных метров). «Строители стали активнее выводить на рынок новые проекты, это позитивный тренд», — полагает Максим Марков.
Вместе с тем, уже в ближайшей перспективе строительный бизнес будет вынужден перейти от наращивания количественных показателей к улучшению, совершенствованию показателей качественных. Объективный предвестник такого перехода – удельный показатель обеспеченности жильем, который в столице СФО давно превысил среднероссийские показатели, достигнув в 2018 году 28 квадратных метров на душу населения. «Представьте, это полноценная однокомнатная студия на каждого жителя города, включая стариков и грудных младенцев», — добавил цифрам эмоциональной яркости эксперт.
По данным Управления Росреестра, за последний год в регионе зарегистрировано 9664 ДДУ, что более чем на 20 процентов больше в сравнении с аналогичным предыдущим периодом (тоже положительный фактор). Растет и число выданных ипотечных кредитов, — правда, в разы отставая от числа зарегистрированных ДДУ (всего 1663 кредита). «Если формально оценивать, получается, будто основная часть зарегистрированных сделок у нас осуществляется людьми сразу за полные деньги, без кредитов, а это абсолютная фантастика», — развенчал лукавые цифры Максим Марков. Он предположил, что на самом деле указанный резкий дисбаланс обусловлен регистрацией большого числа уже упомянутых Любовью Цветковой «технических» ДДУ, генерируемых не конечными покупателями, а самими застройщиками с целью сохранения для своих объектов старой модели финансирования и после 1 июля 2019-го. «По моим сведениям, многие застройщики у нас уже увлеченно занимаются этой схемой, предлагаю, может быть, присоединиться к ним и всем остальным», — подвел черту Максим Марков.
Значимым трендом последнего времени аналитик назвал переход некоторых новосибирских застройщиков (например, группы компаний «СМСС» Анатолия Павлова), специализирующихся на жилье повышенной комфортности, в массовый сегмент – при сохранении повышенного качества возводимого жилья. Максим Марков назвал этот переход «вызовом» для остальных застройщиков. «Посмотрим, как на это будут реагировать другие участники рынка», — взвешенно оценил ситуацию эксперт.
Далее Максим Марков напомнил о поставленной Президентом РФ задаче к 2024 году достигнуть объемов ввода 120 млн. квадратных метров жилья ежегодно и, сопоставив среднее время реализации проектов, имеющиеся темпы прироста строительного задела, пришел к выверенному выводу: для достижения поставленной цели стране нужно иметь в заделе, на сегодняшний день, минимум 330 миллионов квадратных метров строящегося жилья.
«По факту же мы имеем только 130 миллионов «квадратов» в заделе (данные на 1 марта текущего года); не знаю, каким образом правительство станет понуждать строителей к резкому увеличению объемов стройки, но если этого не сделать, обозначенные в дорожной карте перспективные показатели выглядят абсолютно невыполнимыми», — ударил правдой жизни по обширным президентским планам Максим Марков.
Оценивая объективные риски неполучения проектного финансирования строящимися жилыми комплексами Новосибирска после 1 июля, эксперт озвучил цифры: в зоне высокого риска остаются более 70 МКД общей площадью свыше 800 тыс. квадратных метров. Это примерно 15 процентов всего строящегося жилья.
«Резюмируя, хотел бы отметить: сегодняшний строительный рынок стал интересен для инвесторов, на рынке стали фиксироваться пакетные сделки, когда по 30-40 квартир продаются единым лотом, в том числе юридическим лицам (возможно, здесь на самом деле происходит «самоинвестирование» по упомянутым «техническим ДДУ». – Ред.).
Конкуренция усиливается; квартиры становятся компактнее, качественнее. В ближайшее время конкуренция, скорее всего, уйдет в сферу оптимизации планировок, строители будут биться за увеличение полезной площади каждой квартиры, более тонко и точно реагируя на изменения спроса», — сказал Максим Марков.
Аналитик посоветовал более тщательно просчитывать и анализировать ситуацию на рынке перед принятием решений – причем совет этот был адресован не только коммерсантам-застройщикам, но и региональным, муниципальным властям. Так, с точки зрения Максима Маркова, очень странной сегодня видится упорно продолжающаяся государственная поддержка строительства маленьких однокомнатных квартир, и без того заполонивших рынок в переизбытке (ведь бюджетное субсидирование покупки жилья, к примеру, для молодых семей и т. п. по-прежнему ориентировано именно на такие квартиры).
«Нужно пересмотреть здесь управленческие подходы, — порекомендовал Максим Марков. – Тут большое поле для деятельности. Еще, например, полезно было бы создать на рынке такие условия, чтобы старой бабушке, живущей в одиночку в трехкомнатной квартире в центре города, было выгодно переехать в однокомнатную в другом районе, чтобы баланс использования жилья стал более оптимальным. Есть и другие направления, над которыми надо поработать».
Комментируя и дополняя выступление Максима Маркова, заместитель начальника Департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Роман Теленчинов подчеркнул, что в настоящее время мэрия предпринимает серьезные усилия, чтобы изучить и проанализировать положение дел на рынке, и предотвратить провал рынка после 1 июля. Определена структура в департаменте, которая занимается обеспечением эффективного взаимодействия банков и застройщиков; специалисты мэрии стараются составить полную и подробную картину того, с какими трудностями сталкиваются застройщики, ищут пути преодоления проблем в рабочем порядке – чтобы стройки продолжились в любом случае, либо пройдя отбор по критериям завершения работ по старой схеме, либо получив проектное финансирование, и т. д. Так, выяснилось, что в некоторых случаях проектное финансирование проектов, где рентабельность, по меркам банкиров, недостаточна, возможно осуществить по компромиссным схемам. «Например, у нас один застройщик планировал построить жилой комплекс на 150 тыс.кв. метров жилья, но банк не принял финансово-экономическую модель. После консультаций со специалистами было принято решение изменить некоторые параметры проекта, в частности, сократить объем запланированного жилья до 100 тыс. квадратных метров. После этого проект заработал», — сообщил Роман Теленчинов. Также банки охотнее идут на кредитование застройщиков при условии увеличения доли собственных средств застройщика до 40-47 процентов.
Важной и сложной задачей становится консультационная помощь при оценке проектов. Рынок велик (в строительном заделе Новосибирска – около 5 миллионов квадратных метров жилья, 579 объектов в строительстве), и адекватно оценить в краткий срок столь большой объем проектов банки не в состоянии – тем более что, как подчеркнул Роман Теленчинов, в банковских структурах отмечается значительный дефицит специалистов соответствующей квалификации, отчего их экспертиза может «хромать».
Еще один значимый вопрос, который контролирует мэрия – сохранение ипотечного сотрудничества банков и застройщиков, сохранение ипотечных аккредитаций строительных проектов в тех или иных банках. Роман Теленчинов оценил важность поддержания ипотечной стабильности в стройке как даже более важную, чем решение спорных вопросов проектного кредитования – потому что без ипотеки из финансирования жилищного строительства выпадает значительная доля, которую трудно компенсировать.
Управляющий филиалом «Газпромбанк» (АО) «Западно-Сибирский» Намжил Урбанаев постарался убедить присутствующих, что, во-первых, у банков на самом деле имеются необходимые ресурсы (кадровые и технические) для глубокой экспертизы проектов, а во-вторых, призвал не делать из банкиров врага.
«Волей законодателя мы стали партнерами с застройщиками по строительным проектам. И мы вместе с застройщиками заинтересованы в том, чтобы эти проекты были успешны. Мы вместе с застройщиками несем риски, вместе принимаем консолидированные решения по проектам. Тут говорили, что банк при рассмотрении проекта «вычеркнет» все «нецелевые» затраты – на внешние продажи, на рекламу, заставит удешевить и упростить проект и т. п. Отчего же? Повторюсь: мы тоже заинтересованы в успешности проекта, заинтересованы, чтобы квартиры хорошо продавались. И если затраты на рекламу и прочее укладываются в рациональную финансовую модель – зачем нам их вычеркивать?».
Намжил Урбанаев подчеркнул, что у банков есть значительный бизнес-интерес к строительным проектам – ведь это большой рынок (по экспертным оценкам, банкам предстоит обеспечить кредитование строительных проектов в стране на общую сумму порядка 4 триллионов рублей), к тому же рынок комплексный (вхождение банков в проектное финансирование «тянет» за собой приток на средств на эскроу-счета, а также дополнительно стимулирует выдачу ипотечных кредитов).
Генеральный директор Банка «Левобережный» (ПАО) Владимир Шапоренко поддержал коллегу, подчеркнув: вопросы с качеством оценки проектов банки решают и, без сомнений, успешно решат, а сообществу застройщиков следует понять: «дьявол» скрывается вовсе не в банках. Болезненная реформа долевого законодательства обусловлена необходимостью глобальной чистки на рынке, без которой велик риск выхода «обездоленных» народных масс на улицы с призывами к свержению действующей власти. Большое число обманутых дольщиков породили застройщики, а вовсе не банкиры, и не стоит перекладывать проблемы с больной головы на здоровую, напористо подчеркнул Владимир Шапоренко.
Дмитрий Атнишкин (Группа компаний «Сибмонтажспецстрой»), комментируя практические аспекты сотрудничества строителей с финансово-кредитными структурами (на примере взаимодействия с ДОМ.РФ), отметил, что банки закладывают в договор с застройщиками возможность значительного, на 20 процентов, снижения доли прибыли застройщика в ходе реализации проекта (за счет, например, повышения процентной ставки для застройщика и т. п.). При этом, согласно условиям договора, все организационно-управленческие действия, ведущие в итоге к упомянутому снижению доходности проекта для строителей (в пользу банка), банк производит на свое усмотрение, в одностороннем порядке, и согласия застройщика не требуется. «Вы можете попытаться отказаться от этого условия, но тогда банк откажет вам в кредитовании», — констатировал Дмитрий Атнишкин.
Отвечая на вопрос Валерии Мозгановой о степени развитости рынка арендного жилья в Новосибирске, Роман Теленчинов констатировал, что на сегодняшний день такого рынка в Новосибирске практически нет. Есть незначительный объем строительства апартаментов, но он, по оценке заместителя руководителя департамента строительства и архитектуры, вряд ли получит широкое развитие, поскольку единственный плюс от сниженной (в сравнении с традиционным жильем) цены квадратного метра в апартаментах почти обнуляется за счет невозможности регистрации, проблем с детскими садами, поликлиниками и т. п.
По вопросу непосредственно арендного жилья Роман Теленчинов сообщил: те застройщики, которые пытались заниматься его возведением в Новосибирске, отказались от этой затеи в силу ее невыгодности. Ведь «официальному» арендодателю приходится платить все налоги, из-за этого цена аренды растет и становится неконкурентной с ценами «черных» арендодателей, которые доминируют на рынке.
Генеральный директор АО «Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования» Анна Феликова в своей уточняющей реплике поправила Романа Теленчинова, сообщив, что если не в Новосибирске, то в Новосибирской области все-таки имеются действующие проекты арендного жилья. Первый, пилотный проект – арендное жилье для молодых ученых в поселке Ложок, напомнила Анна Феликова. И налоговая нагрузка специально ослаблена: до 2021 года действует льгота по налогу на имущество для застройщиков, у которых находится на балансе свыше 2300 квадратных метров сдаваемого в наем жилья. «Такие застройщики освобождены от налога на имущество», — пояснила эксперт. На взгляд Анны Феликовой, перспективы рынка арендного жилья нельзя недооценивать, нужно больше рассказывать о его возможностях застройщикам. Возможно, следует оказать застройщикам такого жилья дополнительную поддержку (например, в виде субсидирования процентной ставки по кредитам, предоставляемым застройщикам на возведение такого жилья – как это и предусматривалось на начальной стадии упомянутого проекта в поселке Ложок).
Президент ГК «Метаприбор» Владимир Мартыненков усомнился в экономической успешности арендного жилья. По его оценке, сегодня конкурентную борьбу с арендным жильем выигрывает ипотека: ежемесячные платежи по ипотеке такие же, как при оплате съемной квартиры, зато в ипотечной схеме у человека есть впереди перспектива, пусть и не скорая, получить жилье в собственность; арендатор же не получит квартиру в собственность никогда.
Вместе с тем, Владимир Мартыненков полагает, что для арендного жилья сегодня все-таки есть одна важная объективная предпосылка в виде повышающейся мобильности населения страны, но одной ее недостаточно для нормального развития арендного жилищного рынка; нужно создавать дополнительные условия. «Пока что у наших застройщиков нет возможности так выстроить экономику сдачи жилья в наем, чтобы она стала привлекательна как бизнес», — констатировал Владимир Мартыненков.
Независимый аналитик рынка Сергей Николаев привел пример закона об обязательном страховании гражданской ответственности застройщиков, который в свое время очень настоятельно лоббировали на федеральном уровне, мотивируя его принятие необходимостью защищать интересы дольщиков.
«В итоге собрали с застройщиков России 57 миллиардов рублей, из которых на фактические выплаты для решения проблем обманутых дольщиков ушло всего около 2 миллиардов, и всё затихло с этим страхованием», — посетовал Сергей Николаев, тем самым косвенно указав на истинных бенефициаров проекта по страхованию гражданской ответственности застройщиков (увы, это отнюдь не дольщики).
Аналитик усомнился и в эффективности нововведений долевого строительства, вступающих в силу 1 июля 2019 года – поскольку никто не несет ответственности за продвижение и принятие даже очевидно неэффективных законопроектов.
По мнению Сергея Николаева, строительный рынок в результате нововведений ждет беспрецедентное укрупнение, сопровождаемое поглощением мелких компаний более крупными из столицы. «Например, только у одной московской ГК «ПИК» за последнее время строительный задел почему-то вырос в два раза, достигнув 7 миллионов квадратных метров. Если оценивать достижимость поставленной Президентом цели о введении ежегодно 120 млн. квадратных метров жилья исходя из объемов строительного задела, несложно посчитать, что для решения этой стратегической задачи на всю Россию достаточно 40-45 таких «ПИКов», и все, больше никто не нужен, с этими крупными Москва и будет работать», — предположил эксперт.
Любовь Цветкова в ответной реплике заверила новосибирца, что его опасения беспочвенны: «Группе компаний «ПИК», поверьте, хватает работы в Москве, пригородах столицы и совсем немного в других городах. Никто вас поглощать не будет».
Владимир Мартыненков предположил: для новосибирских застройщиков возможная экспансия столичных девелоперов сегодня не страшна. Новосибирцы защищены высокой конкуренцией на рынке и уже имеющимся негативным опытом захода на наш рынок «варягов». «Даже у «Снегирей» не получилось, 12 лет они свой дом строили, сейчас вот «Букет» вляпался, — охарактеризовал поражения столичных застройщиков глава «Метаприбора». – Нахрапом наш регион не возьмешь. Чтобы успешно конкурировать на нашем рынке, надо строить хорошо, а из Москвы трудно обеспечить управление, гарантирующее высокое качество строительства».
Комментируя сегодняшние трудности с вхождением новосибирского строительного рынка в новые условия финансирования долевого строительства, Владимир Мартыненков напомнил о давней системной проблеме, о которой он, по его словам, начал говорить еще 10 лет назад: в Новосибирске отсутствует профессиональная экономическая экспертиза проектов, и даже введение обязательного страхования гражданской ответственности застройщиков оказалось неспособно сдвинуть дело с мертвой точки.
Председатель Совета директоров ЗАО «Роснефтегазстрой-Академинвест» Вячеслав Набивич, вспомнив добрым словом опыт санации старого жилья в Германии и первую волну реновации в Москве, попросил столичных гостей поделиться информацией о программе реновации жилья в столице – ведь это перспективное направление деятельности, потенциально открывающее широкий фронт работ строителям.
Любовь Цветкова рассказала, что московская реновация в ее сегодняшнем виде является государственной программой, финансируемой из бюджета Москвы, а коммерческие компании («ПИК», «КРОСТ» и другие) выполняют роль подрядчиков.
Валерия Мозганова добавила дегтя, сообщив, как в ходе работ нарушаются ранее данные жителям попавших под реновацию районов обещания – к примеру, обещали сохранить плотность населения, а на деле увеличивают ее в два раза. Она рассказала, как в ходе застройки урезают автопарковочные площади, и т. д.
Валерия Мозганова также напомнила о законопроекте, регламентирующем реновацию в других регионах (не Москве). Законопроект внесен депутатом Галиной Хованской. Он, среди прочего, отличается от московского тем, что не предусматривает сплошного, под корень, коврового сноса старых домов.
Роман Теленчинов отметил, что в Новосибирске ждут сноса еще как минимум 174 аварийных (то есть фактически подлежащих немедленному расселению) многоквартирных дома, а в Москве по реновации сносят пятиэтажки 1970-х годов постройки. «К расселению подобных пятиэтажек в Новосибирске мы подойдем в лучшем случае лет через 20», — сказал Роман Теленчинов.
«Да лет через сто мы только до них доберемся», — окончательно утопил надежды Вячеслава Набивича Александр Савельев, предложив для доказательства сопоставить годовой бюджет Москвы (около 2 триллионов рублей) и Новосибирска (около 40 миллиардов рублей).
Подводя итог заседанию, Майис Мамедов подчеркнул, что в России законы, регламентирующих деятельность тех или иных профессиональных сообществ, принимаются без обсуждения с профессиональным сообществом. «В Казахстане такое предварительное обсуждение и одобрение законопроектов профессионалами является обязательным», — привел пример председатель Ассоциации «РДКС». По прогнозу Майиса Мамедова, нововведения в законодательном регулировании долевого строительства, вступающие в силу 1 июля, тоже окажутся неэффективными. Майис Мамедов предложил подготовить по итогам расширенного заседания РДКС обращение в органы законодательной и исполнительной власти, инициирующее внедрение практических механизмов контроля эффективности вводимых в действие законов.
Источник: пресс-служба Ассоциации «РДКС»
