Региональный деловой клуб строителей 8 383 266 37 26Обратная связь

Жилищный рынок Новосибирска: добро пожаловать в реальный мир

«Впереди планеты всей» – Китай

Эксперты из ГУД и ГК «ЕЛКА девелопмент» постарались в компактной, но емкой форме проанализировать ситуацию на рынке недвижимости: по состоянию на сегодняшний день и в динамике за несколько лет, в контексте меняющихся трендов региональной, российской и мировой экономики. Участникам были представлены прогнозы развития рынка на ближайшее будущее, а также информация о том, насколько точными «по факту исполнения» оказались предыдущие прогнозы.

Руководитель проекта «ДЕКАРТ.онлайн – Аналитика рынка новостроек» Максим Марков совместно с руководителем департамента прогнозирования и оценки ГК «ЕЛКА девелопмент» Андреем Осадчим рассказали о значимых факторах в макроэкономике, оказавших (и продолжающих оказывать) серьезное влияние на предпринимательскую деятельность в большинстве развитых стран.

По информации экспертов, в 2016 году мировая экономика выросла всего на 2,3%, продемонстрировав минимальные темпы подъема за весь период со времени прошлого кризиса. Не ограничиваясь констатацией «средней температуры по больнице», докладчики открыли правду о внутреннем составе мирового экономического роста. Как выяснилось, всех вытащил вперед Китай, показав в 2016 году увеличение валового внутреннего продукта (ВВП) на 6,7%. Еврозона сумела подрасти лишь на 1,7%, США – и того меньше (1,6%), а Россия и вовсе «ушла в минус»: -0,6% (хотя и не так сильно, как в 2015 году, когда по показателю ВВП мы провалились на 3,7%).

Андрей Осадчий напомнил, что впервые за последние восемь лет в 2016 году страны ОПЕК достигли договоренности о сокращении суммарной нефтедобычи до 32,5 млн. баррелей в сутки. Последовавшее за этим событием повышение цен на нефть и спровоцированное ожиданиями президентства Дональда Трампа укрепление американского доллара повлекли повышение потребительских цен в мире; годовая мировая инфляция приблизилась к 2%. Британский фунт стерлингов по причине намечающегося Brexit пострадал, его курс против доллара снизился. Китай на фоне роста американской валюты в 2016 году был вынужден потратить определенную часть своих золотовалютных резервов на замедление темпов обесценивания юаня против доллара.

Экономические итоги 2016 года в России (на фоне геополитических процессов последних лет и мировой конъюнктуры цен на сырье), по оценке аналитиков «ЕЛКА девелопмент», можно оценить как удовлетворительные; в III квартале Российская Федерация формально выбралась из двухлетней рецессии и перешла в положение стагнации. Зарплата в РФ (средняя по всем отраслям и, разумеется, только официальная, которую «видит» Росстат), составила 35,7 тыс. рублей, потребительская инфляция достигла 5,6%.

Пора печатать деньги

Максим Марков выразил мнение, что для более активного функционирования экономики у российского населения недостаточно денег. При этом он убежден: в отличие от многих объективных проблем, обусловленных «внешними» обстоятельствами, данную трудность вполне можно преодолеть своими силами, главное – принять соответствующее волевое политическое решение.

«Все слышали, как наш премьер сказал, что сегодня всем тяжело, ибо Россия находится в экономической блокаде, из-за чего нам недоступны мировые финансовые ресурсы и т. п. Но мне непонятно: а что, Россия не в силах самостоятельно включить печатный станок и увеличить внутреннюю денежную массу в стране? – задался риторическим вопросом Максим Марков. – Это позволило бы существенно простимулировать внутреннее потребление, в хорошем смысле подстегнуть экономику. Например, в китайской экономике обращающаяся в стране денежная масса такова, что китайцы, если б они задумали одномоментно истратить все свои средства на внутреннем рынке, смогли бы приобрести товаров на сумму, двукратно превышающую сумму валового внутреннего продукта Китая. Россияне же на имеющийся в их распоряжении объем денег смогут купить только половину российского ВВП».

Новосибирская область: достойный вид

На фоне среднероссийских экономических показателей Новосибирская область выглядит достойно. В 2016 году в области достигнут рекордный объем валового регионального продукта – свыше 1 триллиона рублей. «По этому показателю НСО находится в первой двадцатке среди регионов РФ», – отметили эксперты. Индекс промышленного производства НСО в 2016 году составил 101,2%, что в сравнении с среднероссийским аналогичным показателем (97%) тоже выглядит солидно.

Вместе с тем, необходимо отметить наблюдающееся второй год в регионе снижение инвестиций в основной капитал: со 156,6 млрд. руб. в 2015 году до 146 млрд. руб. в 2016 году (минус 6,8%).

Перейдя к характеристикам положения дел в сфере жилищного строительства, докладчики напомнили объемы ввода жилья в РФ в 2016 году: 79 млн. 795 тыс. квадратных метров, что на 6,5% ниже объемов 2015 года. Новосибирской области за минувший год удалось ввести без малого 2 млн. 210 тыс. квадратных метров. Столь весомый результат стал возможен во многом благодаря наличию большого строительного задела в прошлом, поскольку объем работ по виду деятельности «Строительство» в денежном выражении за 2016 год сократился очень значительно, особенно в НСО. И это при том, что, согласно данным экспертов, в 2016 году средняя стоимость строительства 1 квадратного метра жилья вновь немного подросла, составив в среднем по стране 40542 руб. (на 3,6% выше, чем в 2015-м).

На первичном рынке средняя цена квадратного метра в 2016 году составила в среднем по России 53441 руб., а на вторичном рынке – 54775 рублей (выше на 2,5%).

Жилищный рынок Новосибирска: итоги 2016 года

По данным профессиональных аналитиков рынка недвижимости, цены на жилищном рынке Новосибирской агломерации за 2016 год сократились более чем на 6%. Цены в новостройках «усохли» на 5%, а на вторичном рынке – более чем на 7%. Как сообщили эксперты, именно такую динамику они предсказывали год назад: точность прогнозов составила 98%.

В Новосибирской области за прошедший год (главным образом, на территориях Новосибирской агломерации) сдана в эксплуатацию 36901 квартира, что на 14,7% меньше, чем было сдано годом ранее (43,3 тыс. квартир). Общий объем ввода жилых площадей составил 2,210 млн. кв.м., снизившись на 14,5% по сравнению с прошлогодним показателем (2,585 млн. кв.м.).

От общего количества площадей многоэтажное строительство в Новосибирской области составило 67,8% (1520 тыс. кв. метров), а малоэтажное – 32,2% (более 690 тыс. кв.м). Таким образом, каждый третий квадратный метр был сдан в малоэтажном строительстве.

В Новосибирске в 2016 году было введено в эксплуатацию 27984 квартиры, что на 9,4% меньше аналогичного показателя прошлого года (30834 квартиры), а общий объем ввода составил 1,528 млн. кв.м. сократившись на 12,1% к прошлогоднему уровню (1,738 млн. кв.м.).

Всего за 2016 год в Новосибирске за год построили 129 многоэтажных многоквартирных жилых домов, сократив на 3% параметры ввода 2015 года, когда их было сдано 133 единицы.

В многоквартирных жилых домах Новосибирска введено в эксплуатацию 26 770 квартир, в следующей структуре типологий: 63% – однокомнатные и студии, 24% – двухкомнатные, 12 % – трехкомнатные,  1% – четырехкомнатные.

За год структура типологий не претерпела существенных изменений. В 2015 году так же большую часть составляли однокомнатные и студии – 64%. Далее следовали двухкомнатные – 25%. За ними располагались трехкомнатные (10%) и квартиры из четырех и более комнат (1%).

В среднем по городу ввод жилой площади в удельном выражении на одного жителя в 2016 году составил 0,98 кв.м. В прошлом году этот показатель держался на уровне 1,11 кв. м. Общероссийское значение на 2016 год – 0,6 на человека.

Средняя площадь введенных в эксплуатацию квартир в 2016 году по сравнению с 2015 увеличилась с 50 до 52 кв. метров.

Жилищный рынок Новосибирска: итоги I квартала 2017 года

Цены на жилищном рынке Новосибирской агломерации за I-й квартал 2017 года по сравнению с аналогичным периодом 2016 года сократились на 0,6%. В том числе цены в новостройках выросли на 0,73%, а на рынке вторичного жилья – снизились почти на 2%. При этом цены в Новостройках выросли с января по март 2017 года на 0,26%, а цены вторичного рынка выросли на 0,76%.

В Новосибирске в I-м квартале 2017 года было сдано 2407 квартир, что на 1,25 тыс. квартир меньше аналогичного показателя прошлого года (4472 квартиры, что уже было ниже показателя 2015 года за тот же период в 1,9 раза). Общий объем ввода составил 159767 кв.м. сократившись на 83,4 тысячи кв.м. к прошлогоднему уровню (243,2 тыс. кв.м.). Эксперты обращают внимание, что в I-м квартале 2016 года ввод жилья в Новосибирске уже падал наполовину раза по сравнению с аналогичным периодом 2015 года.

Всего за первый квартал 2017 года в Новосибирске построили 11 многоквартирных и 272 индивидуальных жилых дома. Из общего объема ввода: 10 многоэтажных домов площадью 132,7 тысячи кв. метров на 2 393 квартиры; 1 многоквартирный малоэтажный дом площадью 699 кв.м. на 14 квартир, 272 дома индивидуального жилищного строительства площадью 25704 тыс. кв. м.

За тот же период 2016 года в эксплуатацию ввели 15 домов (109 тыс. кв. метров) и 214 новых индивидуальных жилых домов (29,6 тыс. кв. м).

Как показывает практика, активнее всего жилые дома строятся в Кировском и Ленинском районах – по 3 дома, 54613 кв. м. и 39 757 кв. метров соответственно.

Значительная часть домов, введенных в эксплуатацию, относится к каркасному домостроению – 72%. Доля панельных домов – 19%, а кирпичных – 9%. В предыдущем году за тот же период значительная часть новостроек относилась к каркасному домостроению (30% с монолитным каркасом, 14% со сборным каркасом и 9% со сборно-монолитным каркасом). Удельный вес кирпичных домов – 25 %, панельных – 21%.

«Государство поддержало спрос на социально ущербное жилье»

В I-м квартале 2016 года в структуре ввода в многоквартирных жилых домах Новосибирска по типологии квартир в количестве комнат доминировали однокомнатные квартиры (включая студии). В первом квартале 2017 года доля таких квартир существенно сократилась (минус 21%). А доля двухкомнатных выросла практически в два раза.

В прошлые годы застройщики допустили явное перепроизводство однокомнатных квартир, не учитывая меняющуюся демографическую ситуацию, полагает Максим Марков. «Они не учитывали, что одинокие молодые люди, которые, используя различные источники (в том числе помощь родителей), ранее покупали массово эти квартиры, в дальнейшем социально выросли, обзавелись семьями и стали почти столь же массово нуждаться в квартирах с большим числом комнат, большей площади», – заметил эксперт. Теперь это перепроизводство болезненным балластом висит на экономике строительного бизнеса.

С таким мнением не согласен независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев, который уверен, что как раз экономика строительного бизнеса от наблюдавшегося в последние годы «бума однокомнатных» почти не пострадала, а ущерб от расплодившегося мелкого жилья есть, но он совсем иного рода. «Застройщики-то совсем не прогадали. Возьмите для примера хотя бы концерн «Сибирь» с его домами-муравейниками на 800, на 900 и даже более квартир, каждая площадью от 21 до 26 кв. метров, – напомнил Сергей Николаев. – Ведь все эти квартиры были успешно проданы! Причина успеха «мурвейников» – в ощутимой государственной поддержке, которая позволила перейти в статус активных платежеспособных покупателей многим людям с низкой платежеспособностью. Взяв материнский капитал, получив губернаторскую субсидию и т.п., люди смогли, добавляя всего по 150-200 тыс. рублей собственных накоплений, выйти на первичный рынок и обеспечить массовый спрос на «сверхмаленькие» квартиры. Надо признать, что по факту мы упомянутой государственной поддержкой спроса спровоцировали строительство огромных объемов капитального, но очень некомфортного, социально ущербного жилья. Что теперь делать с ним? Это отдельный вопрос для города, региона и так далее. А застройщики, повторюсь, не остались в накладе, они просто выполнили заказ, насытили определенный сегмент платежеспособного спроса».

По мнению Сергея Николаева, и по сей день вполне современным и всех устраивающих компромиссом остается типология жилья поздних советских серий (т. н. «улучшенной планировки»), где в каждом подъезде, на каждой площадке в разумной пропорции присутствовали и однокомнатные, и двухкомнатные, и трехкомнатные квартиры с раздельными комнатами и достаточно большими кухнями. Во второй части мероприятия Сергей Николаев выступил с собственным докладом, в котором детально проанализировал текущую ситуацию на рынке первичного жилья Новосибирска, описал разработанные им критерии оценки благонадежности застройщиков и рассказал, насколько точные прогнозы позволяют делать эти критерии.

Застройщик – обреченный строить?

Сергей Николаев также предложил специалистам определиться с терминами и точнее разделять, кто же на рынке недвижимости является девелопером, а кто – застройщиком. Разница, по мнению Сергея Николаева, существенная. Девелопер, в отличие от застройщика, – тот, для кого работа по застройке, по «преумножению стоимости земли» не является основным либо единственным видом бизнеса. «Девелопер вложился в проект, допустим, одного жилого комплекса или торгово-развлекательного центра, ввел объект в эксплуатацию и вышел из дела; у застройщика иначе, он накрепко связан со стройкой, пояснил Сергей Николаев. – Стройка – его главный или даже единственный вид предпринимательства, и зачастую финансовый баланс проектов застройщика таков, что он не может выйти из стройки: для поддержания собственной экономической состоятельности ему необходимо постоянно начинать все новые и новые проекты, привлекая на них новые деньги».

Аналитики «ЕЛКА Девелопмент» предложили и застройщикам, и девелоперам IT-продукт собственной разработки, позволяющий на основе комплекса интегральных показателей с достаточно высокой точностью определять наиболее эффективные рыночные характеристики проектируемого объекта. Девелоперу становится ясно, каким образом следует расположить объект на местности, какое количество квартир запланировать, какой уровень комфорта создать и т.д. – для того, чтобы достичь лучших продаж, гарантировать необходимую выгодность проекта.

Максим Марков подчеркнул, что разработанный продукт является удобным и полезным бизнес-инструментом. «Он нужен для принятия эффективных стратегических решений, – уточнил эксперт. – Допустимо, что в результате комплексного анализа и прогнозирования ситуации на основе нашего IT-продукта окажется, что тот или иной конкретный объект с высокой степенью вероятности грозит стать экономически трудным. Такой отрицательный результат тоже полезен: он поможет вам избежать провальных вложений, не втягиваясь в заведомо убыточные проекты, которые бесполезно исправлять или модернизировать: от них следует просто отказаться».

В заключение эксперты дали прогнозы общей экономической ситуации, а также по вводу жилья и ценам на ближайшие год-два.

Российская экономика в целом, согласно прогнозам Всемирного банка, вырастет на 1,5% в текущем и на 1,8% в последующие два года. Прогнозы ГК «ЕЛКА девелопмент» выглядят и скромнее: 0,8% и 1,5% соответственно. Чьим прогнозам доверять – каждый решает сам.

По оценкам аналитиков, в 2017 году объемы ввода жилья в Новосибирской области снизятся по сравнению с уровнем 2016 года на 7,5%, примерно до 2 млн. 44 тыс. квадратных метров, а в 2018 году снизятся еще на 5% до 1 млн. 941 тыс. квадратных метров. Соответственно, претерпит дальнейшее сокращение и статистический показатель «Объем работ, выполненный по виду деятельности «Строительство».

Вместе с тем, к концу 2017 года эксперты предсказывают рост цен на первичное жилье: примерно на 5 – 6 процентов.