О том, насколько готовы застройщики к новым требованиям, предъявляемым к ним законодательством, рассказал президент саморегулируемой организации некоммерческого партнерства «Строители Сибирского региона» Александр Савельев.
Александр Владимирович, одно из основных изменений федерального закона № 214-ФЗ – формирование компенсационного фонда. На ваш взгляд, достаточная ли это мера для защиты дольщиков? И как отразится нововведение на застройщиках?
Что касается мнения профессионального сообщества строителей, безусловно, создание государственного компенсационного фонда, кстати, теперь он носит название «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», вызывает множество организационных и финансово-экономических вопросов, которые нуждаются в уточнении. Именно поэтому, Министерство строительства и ЖКХ РФ внесло в Государственную думу законопроект, который сейчас проходит обсуждение, относительно того, что в первую очередь нужно отменить обязательное страхование гражданской ответственности застройщика перед дольщиками.
Напомню, эта новация была введена с 1 января 2014 года, когда все застройщики были обязаны страховать свою гражданскую ответственность. Затем были определены порядка 20 страховых компаний, которые являлись основными страхователями вот этих рисков.
С 1 января текущего года этот фонд уже создан, но работу свою он не начал. Пока сотрудники занимаются организационными проблемами. Был назначен генеральный директор, фонд возглавила бывший депутат Государственной думы Елена Николаева. Но с 9 марта на эту должность назначен господин Плутник, который одновременно возглавляет АИЖК. Министр строительства РФ господин Мень заявил о том, что фонд в полной мере начнет свою работу к концу I квартала, то есть к концу марта. Но я не думаю, что это произойдет, хорошо бы к 1 июля, поскольку пока непонятны механизмы выплат из компенсационного фонда, формат взаимодействия с регионами.
Но главная проблема состоит в том, что мы, не проработав и трех лет в части обязательного страхования, уже создаем новый механизм – компенсационный фонд. Я не уверен в том, что и эта новация будет эффективна. Главным образом потому, что размер фонда может составить, по оценкам специалистов, от 35 до 50 млрд руб. Это при том, что общий объем рынка долевого участия в строительстве в РФ составляет 1,5–2 трлн руб. Причем мы говорим сейчас о защите прав только новых возникающих случаев.
Использование средств фонда не предусмотрено для завершения уже существующих проблемных домов, которых, например, в Новосибирской области порядка 53, и 1,5 тыс. обманутых дольщиков. Но если даже разделить 35 млрд руб. на 66 регионов, которые имеют проблемы с обманутыми дольщиками, то получится примерно по 500 млн руб. на субъект Федерации. А у нас, как вы знаете, на достройку только одного дома может понадобиться от 300 млн до 1 млрд руб. и выше, в зависимости от того, какие объекты застаиваются. Если вспомнить микрорайон «Закаменский», то там даже не миллиард необходим. Поэтому, этих денег, естественно, не хватит.
Эта превентивная мера, по сути своей, не решит проблем, которые могут возникнуть в будущем в области долевого строительства. Но, главное, я считаю, мы опять работаем не в том направлении, занимаемся тем, что устраняем последствия проблем, возникших в связи с созданием вообще обманутых дольщиков. А необходимо думать о том, какие превентивные меры предпринять, чтобы обманутых дольщиков вообще не возникало. Возможно, использовать зарубежный опыт, а не выдумывать велосипед.
Как к этому может относиться профессиональное сообщество с точки зрения увеличения себестоимости одного квадратного метра жилья, я думаю, понятно. Тем более параллельно создается целых три компенсационных фонда. Первый был создан в составе саморегулируемых организаций, он назывался Компенсационный фонд возмещения вреда, он и сейчас сохраняется. Затем до 1 июля все саморегулируемые организации должны создать так называемый Фонд под обеспечение договорных обязательств: те строительные организации, которые будут работать с бюджетом, не важно – муниципальным, областным или федеральным, – обязательно должны внести соответствующий взнос. Государство таким образом хочет минимизировать свои риски, обезопасить себя с точки зрения возможности срыва работ, связанных с бюджетными заказами. Третий фонд, о котором мы с вами уже говорили, – Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства. И это все, естественно, возлагается на плечи застройщиков, которые должны внести взносы в эти три указанных фонда. Причем почти одновременно все происходит.
Говорить о том, что строительное сообщество обрадовалось такого рода новациям, было бы, по крайней мере, несерьезно. Безусловно, это дополнительное напряжение, дополнительные сложности, дополнительные административные барьеры. Мы одну проблему решаем и параллельно создаем кратно в десятки раз больше административных преград и барьеров, которые не дают нормально работать. Почитайте федеральный закон № 214-ФЗ в новой редакции. Он содержит 9 требований к застройщику: он должен принести справку об отсутствии судимости, справку об отсутствии задолженности и т.д.
Какой именно зарубежный опыт мог бы быть полезен?
Конечно, у нас несколько иная ситуация с точки зрения финансовых возможностей строительных компании, но вместе с тем за рубежом строители не получают авансовых платежей, а только средства по факту выполненных работ. А раз нет авансовых платежей, то обмануть частных инвесторов практически невозможно. Выполнен объект или какой-то его этап – заплатили деньги.
У нас, к сожалению, авансовые платежи приводят к созданию такого рода проблем. Поэтому в этом направлении имеет смысл поработать. А не прогнозировать, что у нас точно появятся новые обманутые дольщики, и заранее собирать огромные деньги, чтобы разрешить их проблемы.
И еще один момент, о котором надо обязательно сказать. Действительно, есть проблемы, у нас зачастую появляются на строительном рынке компании, мягко говоря, недобросовестные. Для них и нужно выстраивать барьеры, не давать возможности строить, и в этом отношении очень важна роль власти. Безусловно, необходимо изучать финансово-экономическое состояние этих застройщиков. Есть совершенно точные показатели, которые определены постановлением Правительства РФ в 2006 году. Но дольщики об этом не знают, да и показатели работы компаний, которые характеризуют финансовую устойчивость, нигде не найдешь. А это и есть проблема. Например, в Москве эта система работает, определены три норматива, застройщики по ним ранжированы, и если компания не соответствует хотя бы одному из них, то не попадет в перечень надежных застройщиков. Эти списки публикуются в открытом доступе.
Насколько проработана федеральным центром схема компенсационных выплат?
К 1 июля, скорее всего, законодательная инициатива Минстроя будет поддержана Госдумой, и законопроект, где четко определены функции и задачи фонда, будет принят. По сути, это функции арбитражного управляющего, что дает возможность этому фонду банкротить любую строительную компанию. Если в течение трех месяцев застройщик не выполняет обязательства, например, по обязательным платежам, или возникает задолженность перед поставщиками или задолженность по иного рода платежам, то арбитражный суд определяет проведение процедуры банкротства, на этом этапе вступает в действие фонд защиты прав граждан, который может обанкротить строительную организацию. В том случае, если хотя бы один участник долевого строительства был зарегистрирован, то застройщик подпадает под действие этого закона. Но когда механизм заработает, сказать сложно.
Извечный русский вопрос: что делать? Ситуация сложная.
Работать. Не принимать непродуманных законов, иначе сегодня мы принимаем закон, который посвящен защите интересов прав дольщиков, а завтра будем принимать закон о защите интересов застройщиков. Нам придется охранять застройщиков, которых просто не останется. А кто строить будет? Кроме того, застройщики вносят существенный вклад в экономику Новосибирской области – порядка 5–6 млрд руб. ежегодно.
Кстати, еще об одном важном проекте федерального закона, который рассматривался на заседании комитета профильного Законодательного собрания Новосибирской области «О внесение изменении в федеральный закон об участии в долевом строительстве». Он касается потребительского экстремизма, когда участники долевого строительства предъявляют излишние требования к застройщику, существуют даже юридические фирмы, которые помогают буквально раздевать застройщика, заставляя осуществлять существенные выплаты. Законопроект предусматривает, что теперь не достаточно заявления участника долевого строительства о недостатках квартиры. Застройщик обязан нанять за свой счет компанию, которая делает экспертизу, и на основании ее результатов принимается решение о компенсации – выплачивать денежную сумму, выполнить определенный объем работы, или отказать. Таким образом, будут установлены определенные отношения между участником долевого строительства и застройщиком. Законопроект содержит еще ряд положений, которые приводят в соответствие взаимоотношения двух этих партнеров.
Как вы оцениваете перспективы строительной отрасли?
По итогам 2016 года в Новосибирской области сдано в эксплуатацию 2,229 млн м2 жилья. Регион занимает по этому показателю 9-е место в РФ. Но экономика измеряется в рублях, а не в квадратных метрах. И если посмотреть объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство», то в прошлом году он составил всего 36,1 млрд руб., а в 2015 году – 59 млрд руб. То есть мы «упали» почти на 40 %. При этом Красноярский край сдал 1 млн 305 тыс. м2 жилья, а освоено средств 195 млрд руб., это в пять раз больше, чем в Новосибирской области. Безусловно, у соседей на показатель влияют федеральные инвестиции на строительство объектов Универсиады. Но впереди нас Кемеровская область – 90 млрд руб., Иркутская область – 88 млрд руб., Омская область – 55 млрд руб., и Томская область, которая почти в 3 раза меньше нас по численности населения, но освоила 39 млрд руб. И это не только рынок жилищного строительства, объем работ по виду деятельности «строительство» включает в себя и реконструкцию, и капремонт, и промышленное строительство. Это говорит о том, какой небольшой рынок строительных работ в Новосибирской области, что денег нет у строителей. Не знаю, какие как будут развиваться события, но, судя по тому что тенденция сокращения объема работ сохраняется и в 2017 году, и снижается три года подряд объем инвестиций в основной капитал, только в 2016 году на 19 %, говорить сейчас о каких-то светлых перспективах строительства я бы не стал. И в целом в условиях экономической неопределенности говорить движении вперед пока рано.
Источник: «Все о новостройках»
