Как привлечь крупных застройщиков к реализации программы капремонта, решить проблему обманутых дольщиков и какова судьба неожиданно возникших поправок к закону о компенсационном фонде, в интервью «КС» рассказал депутат Законодательного собрания Новосибирской области, Председатель Регионального делового клуба строителей (РДКС), генеральный директор ГК «Первый строительный фонд» МАЙИС МАМЕДОВ.
— Майис Пирвердиевич, как вы оцениваете ситуацию, которая сейчас сложилась в региональной экономике и непосредственно в строительной отрасли?
— Дело в том, что в Новосибирской области сложилась сложная неоднозначная ситуация по привлечению инвестиций, которая не способствует их притоку в наш регион. И это не может не беспокоить деловое сообщество. Это сказывается и в целом на уровне обеспечения благосостояния населения. Когда народ сыт, он не выходит на площадь выступать против тех или иных решений, как это сейчас происходит у нас в области. Вот, например, ситуация с концессионным соглашением на строительство мусоросортировочных заводов. Концессионное соглашение вызывает много вопросов, в том числе и у меня. Но уверяю вас, тарифный регулятор не пропустит ни одной лишней копейки. Несомненно, город и область «задыхаются» от мусора. При наличии имеющихся альтернатив необходимо сделать выбор. В настоящее время иные альтернативы заключения концессионного соглашения отсутствуют. Концессию нужно поддержать.
То же самое с ПЛП. Я смотрю на это как экономист. Например, ПЛП во Франкфурте привлекает сотни миллиардов евро, и объекты там строятся стоимостью не менее 10–15 млрд евро. При этом вложения нашего ПЛП за время существования составляют, если я не ошибаюсь, около 28 млрд руб. Подобная ситуация складывается и вокруг концессионного соглашения на строительство четвертого моста. Сейчас также планируется заключение соглашения на строительство семи поликлиник. На самом деле концессия как форма возникала не от хорошей жизни. Никто ведь не пошел, когда правительство бросило клич о государственно-частном партнерстве.
Я полностью поддерживаю эти инициативы, потому что к нам в регион последние годы не идут инвесторы, и надо искать причины, почему так происходит. Для них в области должны создаваться благоприятные условия.
Что касается ситуации в строительном секторе, то на текущий момент она сложная.
— В конце июля строительное общество потрясли неожиданно вброшенные в законопроект о компенсационном фонде поправки, которые накладывают на деятельность застройщика ряд серьезных ограничений. Результат внедрения этих изменений — значительное сокращение строительного рынка на треть. Какие меры по предотвращению вступления в силу этих поправок предпринимает РДКС?
— К этим поправкам в отрасли крайне негативное отношение. С одной стороны, понятно, что эти меры предпринимаются для решения проблем обманутых дольщиков, но настораживает отсутствие их обсуждения с профессиональным сообществом. Когда закон принимается подобным образом, то он обречен на провал. На текущий момент мы подготовили свои предложения и направим их в Совет Федерации и Государственную думу. На совместных заседаниях представителей делового сообщества мы имели возможность представить свою точку зрения.
В основном наши замечания касаются нескольких новых ограничений. Во-первых, запрета одному юрлицу строить сразу несколько объектов. Во-вторых, невозможности привлечения кредитных денег. И наконец, в-третьих — обязательного условия иметь на расчетном счете в банке 10% собственного капитала от проектно-сметной стоимости объекта. Предположим, что общая стоимость объекта составляет 250 млн рублей, а у организации есть 10%, и больше ничего. Что это даст? Какую защиту? Это же абсурд! Подобная ситуация наблюдается и с обязательным страхованием застройщиков.
Также в свое время ввели и СРО, которые поставили свою деятельность во многом на коммерческий поток. Вот почему у Регионального делового клуба строителей (РДКС) есть авторитет? Потому что мы принимаем ответственных руководителей организаций.
В то же время в СРО лежат средства наших предприятий, которые мы не можем использовать, они заморожены. В то время как с этими деньгами мы смогли бы участвовать в торгах, поскольку по законодательству мы обязаны внести залог размером до 30% стоимости объекта. Парадокс еще и в том, что СРО в рассматриваемом случае не может выступить в качестве гаранта. Закон не будет работать. Ожидаемого законотворцами очищения строительного рынка не произошло.
В случае принятия этих поправок половина застройщиков может уйти с рынка. То есть эти изменения могут привести к монополизации рынка. При этом цены на жилье могут вырасти на 20–30%. Если посмотреть последние годы, когда мы строили ударными темпами, то сейчас по сравнению с предыдущими годами разрешений на строительство выдается намного меньше. При этом половина населения России нуждается в улучшении жилищных условий, но средства на это найдутся далеко не у всех. Поэтому мы надеемся, что эти поправки не будут приняты.
— Перед Новосибирской областью как флагманом по вводу жилья также остро стоит решение проблем обманутых дольщиков. Что необходимо предпринимать в этом отношении исполнительной и законодательной власти, а также и самим застройщикам?
— Сейчас большая беда в том, что для кого-то это стало бизнесом. Сложно разорвать образовавшийся замкнутый круг. Я имею в виду то большое количество поддельных договоров, с которыми якобы дольщики обращаются в суд. Также на сегодня у застройщиков не так много возможностей, чтобы вводить замороженные объекты.
Эффективной мерой можно считать выделение земельных участков. На мой взгляд, помощь должно оказывать государство. Сейчас на глав некоторых застройщиков заводят уголовные дела, но в принципе, такие меры тоже нельзя назвать эффективными — человек со временем выйдет на свободу, а долгострой так и стоит.
Почему в Европе нет такой проблемы, как обманутые дольщики? Потому что население может получать кредиты по низким ставкам. Более того, деньги там платят не застройщику, а нотариусу, который по мере строительства объекта контролирует этот процесс и затем перечисляет средства строительной компании. Самому застройщику также доступен кредит по разумным ставкам, в отличие от наших строительных компаний. Поэтому, на мой взгляд, говоря об этой проблеме, сначала надо понять, из-за чего вообще появляются обманутые дольщики.
— В свое время губернатор Новосибирской области активно призывал застройщиков вступать в программу реализации капремонта. Тем не менее строительные компании остались как-то равнодушны к этому виду деятельности, несмотря на непростое для отрасли время. С чем, на ваш взгляд, это связано?
— Ни одна крупная компания пока не будет в этом участвовать. В мою бытность председателем комитета по строительству, жилищно-коммунальному комплексу и тарифам Законодательного собрания мы организовали обсуждение данной проблемы на «круглых столах» с участием руководителей предприятий, заинтересованных в проведении капитального ремонта. Мнение у всех однозначное: на многие дома 30–50-х годов постройки техдокументация утеряна, соответственно, ее необходимо восстанавливать. Также необходимо урегулировать ситуацию с жильцами, и наконец, для активизации застройщиков необходимо объединять дома в лоты по 20–40 домов. Это нужно для того, чтобы проводить работы сразу на нескольких объектах.
— Для этого нужны какие-либо законодательные инициативы?
— Нет, это исключительно воля правительства Новосибирской области.
— Как вы оцените эффективность действующей в регионе программы «Развитие предприятий промышленности строительных материалов и индустриального домостроения на территории Новосибирской области на 2012−2020 годы»?
— По этой программе мы не получили средства господдержки по компенсации процентных ставок по полученным кредитам на ЗКПД «Араматон». Нам выделили только налоговые льготы. Но они несопоставимы с теми средствами, которые были вложены в строительство предприятия. Тем более что 70% вложений — кредитные средства. И такая ситуация повсеместно и по другим предприятиям, и в других отраслях. В целом я бы отметил, что эта программа работает лишь на треть. По моему мнению, должна компенсироваться процентная ставка на период 5–6 лет. Это порядка 10–15% от вложенных средств на строительство объекта. Застройщик мог бы платить порядка 6–7%, а остальное компенсировало бы государство. При такой поддержке мы бы вышли на проектную мощность вне зависимости от экономической ситуации в стране. Чтобы госпрограмма стала эффективной, она должна быть более масштабной.
Прежде всего такие меры должны действовать на федеральном уровне.
Фото предоставлено пресс-службой РДКС
— А как бы вы оценили деятельность федерального фонда, который финансирует промышленные предприятия?
— Это как стрельба по воробьям. Учитывая сложность оформления получения этих финансовых ресурсов, мы таким не занимаемся.
— Не перестает быть актуальной для Новосибирска проблема задолженности застройщиков по арендной плате. По каким причинам она возникла и каким вы видите выход из ситуации?
— Что касается задолженности за аренду земли, то следует понимать, что часть этих площадок строителям обошлись слишком дорого. Большинство участков не соответствует тем критериям, которые предоставляет мэрия. Они затратные, со сложными техническими условиями и другими обременениями. Зачастую застройщикам приходится тратить от трех до пяти лет, чтобы подготовить площадку. При этом застройщик регулярно вносит арендную плату.
Кроме жилья, конкретный пример — «Арматон». За площадку под «Арматоном» в общей сложности мы заплатили 70 млн руб. Такая сумма объясняется стоимостью инженерных работ, которые нам пришлось провести для поднятия грунта. Территория оказалась заболоченной, и нас об этом никто не предупредил, в то время как в городе в районе ул. Станционной нам предлагали площадку за 5 млн руб.
— Долг за аренду этого земельного участка в ПЛП возник как следствие этих расходов?
— Возвращаясь к вопросу стоимости земли, вспоминаю, что еще лет 10 назад строительное сообщество не обращало должного внимания на кадастровую стоимость участка. Задолженность, как правило, образуется в том случае, когда кадастровая стоимость неоправданно высока, а сам участок технологически сложный, например, скалистый. Или, к примеру, в Первомайском районе Новосибирска мы также столкнулись с необходимостью поднятия грунта, и это обошлось в сотни миллионов.
Также я считаю ошибочным решением увеличение стоимости аренды земли в случае неосвоения участка после трех лет заключения договора аренды. Любое предприятие заинтересовано в скором освоении участка, когда у него есть возможность. Но как это сделать, если необходимо провести коммуникации, участок технологически сложен, а покупательский спрос падает?
Кроме того, нам до сих аукается так называемый двойной коэффициент за аренду земли. Многие застройщики до сих пор судятся с мэрией по этому поводу. Надо отметить, что не всегда суд вставал на сторону застройщика. Поэтому на сегодня необходимо снизить кадастровую стоимость земли, отменить действие повышающего коэффициента, а также принимать во внимание и те затраты, которые ложатся на строительные компании при обеспечении техусловий, в том числе строительство дорог и объектов соцкульбыта. Эту тему мы планируем развивать.
— Как сейчас складывается ваше взаимодействие с властью?
— У властей есть понимание необходимости поддержки строительной отрасли. Я уверен, что те меры поддержки, которые предложил минстрой региона, в частности, компенсацию первоначального взноса на покупку жилья в размере 150 тысяч рублей, поддержат в Законодательном собрании Новосибирской области, а в правительстве региона в свою очередь выделят необходимые 1,2 млрд на реализацию этих мер. Также, на мой взгляд, следует поддержать предприятия стройиндустрии. Как я уже говорил, необходимо компенсировать процентную ставку до 6–7%. Мы надеемся, что доводы представителей строительной отрасли будут услышаны властью.
https://ksonline.ru/292654/investoram-neobhodimo-sozdavat-usloviya/
