На вопросы корреспондента издания «Континент Сибирь» ответил Председатель Ассоциации «Региональный деловой клуб строителей», генеральный директор «Первого строительного фонда» МАЙИС МАМЕДОВ.
— Нам всем нужно хорошо подумать, как привести Новосибирск в порядок — что сделать для того, чтобы в центре появились здания, которыми можно было бы гордиться.
— Но вы ведь сами сказали, что денег нет — кризис. Откуда, на ваш взгляд, появится финансирование?
— Нужно активнее работать с федеральным центром — участвовать во всех программах. Самый показательный в этом плане пример — программа сноса ветхого и аварийного жилья, в рамках которой на каждый объект из федерального бюджета выделяется более 80% необходимых средств. Такого финансирования никогда не было, и, конечно, ситуацией нужно пользоваться. Это, кстати, отлично получается у Татарстана, где власти очень внимательны к любому сигналу из Москвы — как только на федеральном уровне появляются программы, в республике тут же утверждаются местные аналоги. Таким образом, субъект получает для развития очень приличные суммы только лишь из федерального бюджета, добавляя свои 20–30%.
В последнее время в нашем регионе также активно развиваются региональные программы, адаптированные под федеральные законы – налицо качественная работа областного правительства. Нужна инициатива и где-то смелость — предлагать изменения. До сих пор не понимаю, почему гарантия на капремонт по 185-му федеральному закону подрядчиками предоставляется всего на пять лет. Никто ведь не предполагает, что через это время дом вновь будут ремонтировать. А в итоге краска с фасадов только что отремонтированного дома слетает, как только его принимают.
— Как вы считаете, город сможет «переварить» федеральные деньги, которые планируются на снос ветхого и аварийного жилья?
— Мы обязаны освоить все деньги, предполагающиеся из федерального бюджета. На сегодня в строительной отрасли нет оборотных средств, которые можно было бы тратить на снос жилья, помогая тем самым городу. Строители поставлены в такие рамки, где каждый шаг завязан на кредитах, а брать деньги у банков под снос — это невыгодно как застройщикам, так и в конечном счете потребителям. Более того, властям нужно сделать все возможное для того, чтобы в рамках этой же программы региону было выделено дополнительное финансирование. Только в этом случае мы можем хотя бы частично решить проблему ветхого и аварийного жилья, а вместе с ней расчистить город для нового строительства.
— Получается, вы не видите возможность самостоятельного участия застройщиков в сносе старых домов?
— В сносе дома должно быть задействовано и бюджетное финансирование, и частные инвестиции. Возможен еще один вариант, когда застройщик берет на себя обязательство по сносу дома, но сначала застраивает выделенный участок — рядом или в другом месте, получает деньги дольщиков, после чего уже занимается сносом. Других вариантов я не вижу.
— Вы не находите, что слишком пессимистичны в оценке ситуации в строительной отрасли?
— Я не склонен драматизировать, но тревожная ситуация сложилась не только в нашем регионе, а в целом по России. Есть новый закон, к которому нужно привыкнуть и адаптироваться в самое ближайшее время, а у застройщиков нет даже самого отдаленного понимания, как с ним нужно работать. Вопросов очень много, и их нужно немедленно решать, причем совместно — Министерству строительства РФ с застройщиками.
— Федеральные власти готовы к такому диалогу?
— Думаю, да. В конце прошлого года появилась договоренность с Министерством строительства РФ о том, чтобы провести в Новосибирске региональный семинар, где будут собраны все участники рынка — не только чиновники и застройщики, но также банкиры и подрядчики. Надеюсь, в рамках этого диалога будут сняты наиболее острые вопросы. Пока закону не хватает именно понимания, кто и как его будет исполнять.
Поэтому еще до начала его работы необходимо провести огромную деятельность, поэтапно прописывающую строительство, финансирование и возможность пользоваться эскроу-счетами. Застройщики, например, не согласны с тем, что фактически деньги дольщиков застройщикам можно использовать только после завершения строительства. Почему? Логичнее было бы разбить весь процесс поэтапно, а также утвердить суммы, которые выплачиваются после прохождения очередного уровня. Таким образом реализация любого проекта не только в сфере строительства выглядит более логично.
— Новым законом, предполагающим проектное финансирование, недовольны если не все, то большинство застройщиков. Вы разговаривали с депутатами Госдумы от Новосибирской области, почему вдруг он был принят без серьезного обсуждения внутри отрасли?
— Конечно, разговаривал. Как представитель регионального депутатского корпуса я прекрасно понимаю, что есть партийная дисциплина, и нужно ей подчиняться. Но в любом случае, к сожалению, приходится констатировать, что сегодня мнение профессионала ничего не стоит — ноль, причем во всех отраслях. Это неправильный путь, который ведет только в тупик. С него нужно срочно уходить. Мне очень нравится, как принимаются законы в Казахстане. Там, прежде чем их утвердить, обязательно идет обсуждение с деловым сообществом. Это правильно — перенимать положительный опыт.
— В конце прошлого года в рамках заседания «Регионального делового клуба строителей» было упомянуто, что в Новосибирской области застройщиками открыто всего 25 эскроу-счетов. По вашему мнению, сколько их должно быть?
— Примерно 500–600, но будет ли — большой вопрос. Уже сейчас очевидно, что порядка 60–70% застройщиков уйдет с рынка. Останутся только крупные игроки, а как следствие — появится еще больше обманутых дольщиков, при этом цены на новостройки вырастут примерно на 20–30%.
— Связано это еще и с тем, что с рынка ушла страховая компания «Респект»…
— Конечно, это событие тоже повлияло. Страховые компании ушли в прошлое, оставив после себя ореол непонимания. В ноябре, когда мы встречались с представителями «Респекта», ничто не предвещало «грозы». Конечно, застройщики надеялись, что благодаря «Респекту» смогут завершить уже начатые объекты, учитывая, что в этой компании было застраховано порядка 80% всех объектов города. Сейчас многие из них стоят — в ожидании изменений в законодательстве. Те же, кто близок к стадии финала, наоборот, ускорились в темпах работы, поскольку чем быстрее сдастся объект, тем быстрее застройщик сможет получить деньги от продаж квартир. Пока же в строящихся объектах, работавших по системе страхования дольщиков, продаж квартир не ведется.
— Есть мнение, что на очищенный рынок возможен приход новых игроков, которым банковское финансирование ни к чему. Речь идет о крупных сырьевых компаниях, которые до этого никак себя не проявляли в строительстве, но в силу того, что у них имеются свободные ресурсы, вполне могут попробовать себя в новой роли. Как вы считаете, это реально — например, экспансия из Кузбасса?
— Новым компаниям для раскрутки, строительства или поиска подрядчиков нужно время. Освободившийся рынок долго ждать не будет, а я не вижу, что кто-то из компаний Кузбаса стремится в отрасль.
— Вы уже говорили о том, что в текущей ситуации застройщики не обойдутся без поддержки властей. Как вы считаете, в чем эта поддержка должна выражаться?
— В первую очередь это касается аренды земли. В этом направлении вообще нужно навести порядок. Я не понимаю смысл манипуляций и обсуждений долгов по аренде земли, которые ведутся из года в год. Все прекрасно знают, что большую часть из них город никогда не получит, поскольку должники уже давно обанкротились. Зачем тогда все эти рассуждения? По-моему, накопившиеся долги нужно просто списать. А с добросовестными компаниями, которые работают на рынке и уходить не собираются, необходимо работать в ручном режиме — если застройщик в силу определенных обстоятельств вынужден попросить отложить оплаты аренды за землю, его просьбу необходимо рассмотреть, причем в кратчайшие сроки. В последнее время все чаще складывается ситуация, когда подготовка земельного участка к строительству занимает достаточно много времени либо компания в силу определенных изменений в законодательстве пока не спешит начинать работу. Власти это должны понимать и идти на диалог.
— Для того чтобы идти на диалог, необходимо правильное понимание и оценка ситуации. Она есть у властей?
— И городские, и областные чиновники знают рынок и все, что происходит на нем. Более того, работая с региональным министерством строительства, городским департаментом в плотной связке, мы уже добились некоторых результатов, позволяющих более корректно и правильно оценить ситуацию и, возможно, как-то изменить ее. Я очень надеюсь на региональное совещание совместно с представителями Министерства строительства РФ, в рамках которого должны быть выработаны практические подходы к переходу на новые правила игры.
— Сейчас очень много говорится о том, что в регионе с этого года начнут реализацию сразу три крупных объекта с федеральным финансированием — перинатальный и волейбольный центры, а также ледовый дворец спорта. Местные застройщики и подрядчики убедительно просят по мере возможности включать именно их в работу. Как вы считаете, взять на себя такие проекты только лишь региону под силу?
— Самостоятельно вытянуть подобного рода крупные объекты местные компании не в состоянии. Во главе должен быть сильный игрок, который мог бы полностью контролировать строительство, а у нас таковых нет. Если образно, нужен генерал, знающий подходы и к власти, и к банкирам. Подрядные же работы мы в состоянии выполнить.
— Вы очень много и интересно рассуждаете в целом об отрасли, а о собственной компании не сказали ни слова. Почему?
— Наоборот. Ситуация в компании гораздо лучше, чем год назад. К нам пришла новая команда — менеджерский состав, который дал «второе дыхание» компании. Конечно, меня это очень радует. На фоне сокращения рынка строительных материалов очень неплохо показал себя и кирпичный завод, опять-таки благодаря обновленному руководству. Мы серьезно расширили рынок сбыта продукции и, более того, увеличили производство кирпича, освоив для себя новые технологии и цвета. Известная фраза «кадры решают все» сейчас как никогда актуальна. Благодаря новым управленцам, их талантам, я в свою очередь позволил себе немного отойти от оперативного управления компанией, углубившись в стратегическое направление, общественную и организационную работу, которая сейчас позарез необходима всему строительному сообществу. Надеюсь, что буду полезен отрасли и городу в новом для себя направлении.
Источник: https://ksonline.ru/336558/panoramnye-vzglyady-na-stroitelstvo-majisa-mamedova/
